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  1. dellefoglie

    dellefoglie Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, sono nuovo del forum e vorrei chiedervi alcune informazioni.
    Tempo fa mi sono recato da un costruttore per chiedere se stavano ralizzando villette a schiera.
    Il costruttore mi ha detto che stavano progettando la costruzione di 4 villette a schiera su tre livelli con 50 mq di giardino davanti e dietro ognuna delle villette, piano seminterrato adibito a garage, piano giorno e primo piano zona notte. Gli ambienti misurano 60 mq l'uno per un totale di 180 mq. Il costo della villetta proprostami è di circa 180000 Euro, quindi 1000 euro a metro quadro, con ingressi garage e pedonali indipendenti e 100 mq di terreno di pertinenza. Allettato dalla richiesta chiedevo maggiori informazioni sulle villette che, a detta del costruttore, saranno costruite tra 1 e mezzo.
    Il costruttore mi ha proposto questo:
    1. Gli ambienti sono accatastati in questo modo: seminterrato di categoria C2, zona giorno al piano terra di categoria A3, zona notte di categoria C2(cioè per quel poco che ne so agibile ma non abitabile) con bagno e tre camere da letto. Gli ambienti sono collegati tra loro da una scala interna;
    2. Mi è stato detto che nn ci sono problemi per avere l'abitabilità del sottotetto basta aspettare la legge regionale;
    3. Mi è stato proposta quindi la registrazione dell'immobile sull'atto di un valore inferiore a 180000 Euro, cioè 130000 euro, e il versamento di una somma di 50000 euro a parte.
    Il problema è questo, cioè io posso chiedere il mutuo solo per la somma massima di 130000 euro, ma i periti delle ente che mi concede il mutuo potrebbero farmi problemi circa la divisione del sottotetto che, ricordiamolo è di categoria C2?
    Inoltre come faccio ad avere in un futuro prossimo l'abitabilità del 3° livello?
    Secondo voi è un affare o no?
    Sicuri di una risposta soddisfacente vi saluto e vi ringrazio in anticipo.

    Aggiunto dopo 29 minuti :

    Dimenticavo, quanto mi costerebbe se rientrasse in una sanatoria, il cambio di destinastione d'uso del sottotetto?
    Grazie ancora per chi vorrà rispondermi.
     
  2. gennaro63

    gennaro63 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    se mi permetti io partirei da altre considerazioni la piu' importamte Ai sensi della legge del 2 agosto 2004, n. 210 e del relativo decreto legislativo 122/2005, entrato in vigore il 21/07/2005, le ditte costruttrici devono rilasciare agli acquirenti una polizza assicurativa contro i vizi con validità decennale e una fideiussione bancaria che assicuri il pagamento degli acconti o delle rate con validità fino alla sottoscrizione del rogito questo e' fondamentale per te..quindi il costruttore che rilascia la polizza fidiussoria e' gia' un costruttore serio...ancora oggi molti piccoli costruttori non rilasciano la polizza fidiussoria....quindi devi fare molta attenzione...diffida nella maniera piu' assoluta.....questo e' solo l'inizio per avere un rapporto corretto nei tuoi confronti...per quanto concerne l'accatastamento..avrai la futura agibilita' solo nel piano rialzato/terra mentre per quanto concerne gli altri livelli non la potrai ottenere...di solito si accatastano come ( lavatoi stenditoi essiccatoi cantina etc) tutto questo pero' non e' ostativo all'ottenimento del mutuo....nell'atto definitivo il notaio nella descrizione della casa riportera' quei concetti da me riportati in precedenza...poi se a potenza c'e' una legge a me sconosciuta perche' non sono della zona questo non posso dirlo.......la legge che c'e di solito....e' aspettare un condono e poi condonarli.....ora se a te interessa questa costruzione mi preoccuperei piu' della polizza fidiussoria quei 50.000 euri che non vuole riportare...se fallisse....il costruttore......non li rivedrai mai piu'....quindi mi permetto di consigliarti di andare da un tuo notaio di fiducia che sapra' come indirizzarti e consigliare per il tuo acquisto questo e' il mio consiglio che sento di darti e ti auguro di risolvere il tutto....auguri..
     
  3. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ...Ma non eramo noi Agenti Immobiliari i delinquenti???
    :shock::shock::shock:
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No noi siamo gli imbroglioni !!!:rabbia:
     
  5. dellefoglie

    dellefoglie Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    A me interessa solo l'abitabilità della zona notte (primo piano), per quanto attiene al garage nn mi interessa averla........
    Pertanto l'unica soluzione sarebbe aspettere una sanatoria e richiedere il cambio di destinazione d'uso del sottotetto da C2 ad A2 o A3. L'ultima sanatoria in Basilicata si è avuta nel 2002 con la legge regionale nr. 380, ma i requisiti per ottenerla erano i seguenti: altezza media del sottotetto 2,40 e minima 1,40 e poi Superficie aeroilluminante 1/10 della superficie calpestabile. Pertanto il sottotetto dovrà essere costruito con questi requisiti, altrimenti nn potrò ottenere il cambio di destinazione d'uso con la sanatoria, giusto? Ma quanto mi costerebbe quest'ultima operazione? Il costruttore mi ha detto che dopo 5 anni dall'acquisto potrò chiederla.....
     
  6. Much More

    Much More Membro Attivo

    Privato Cittadino
  7. dellefoglie

    dellefoglie Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
  8. Much More

    Much More Membro Attivo

    Privato Cittadino
    il prezzo te lo può dire solo un tecnico della tua zona, così come la fattiblità, perchè non è detto che sia sanabile (ad esempio se la cubatura per l'immobile è terminata, o se la tua regione non ha emanato una legge sul recupero dei sottotetti).
     
  9. dellefoglie

    dellefoglie Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'ultima legge sul recupero dei sottotetti emanata dalla Regione Basilicata è stata nel 2002 ed i sottotetti, per essere recuperati dovevano avere le seguenti caratteristiche:
    LEGGE REGIONALE N. 8 DEL 4 GENNAIO 2002 – REGIONE BASILICATA
    Link
    Altezza minima Altezza media Superficie aero illuminante
    VOLUMI ABITABILI 1.40 m 2.40 m 1/10 della superficie calpestabile
    VOLUMI ACCESSORI 1.40 m 2.40 m 1/10 della superficie calpestabile
    VOLUMI ABITABILI 1.40 m 2.40 m 1/10 della superficie calpestabile
    VOLUMI ACCESSORI 1.40 m 2.40 m 1/10 della superficie calpestabile

    Ora la mia domanda è questa: si può fare il cambio di destinazione d'uso del sottotetto C2 in A3 o A2 se viene costruito con queste caratteristiche? E se viene costruito con caratteristiche diverse per aderire alla sanatoria i lavori si possono fare? Se si, con quali modalità?
     
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ci diventa oltremodo difficile rispondere alla tua domanda in presenza di questa clausola.
    Mi chiedo: come fai a preoccuparti dell'abitabilità o meno del sottotetto e non del rischio che stai correndo per 50 mila euro in nero?.
     
  11. dellefoglie

    dellefoglie Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Beh xchè il versamento della somma "a parte" è già una cosa che mi ha fatto storcere il muso parecchio e potrebbe nn necessariamnete ripresentarsi con altri costruttori. Il problema del sottotetto è invece un argomento che potrebbe ripresentarsi più facilmente con altri costruttori, dato il mio interesse per le villette su tre livelli......
     
  12. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Qui dalle mie parti quasi tiutte le nuove costruzioni di villette a schiera su tre livelli sono fatte così, piano interrato lavanderia, garage ( che poi diventa magivcamente tavernetta ) piano terra abitabile, e piano soprastante sottotetto/ asciugatoio ( che invece diventa camere da letto ) questo purtroppo è un modo furbo per dare un immobile ad un costo maggiorato facendolo passare per quello che non è , tanto è vero che la vendita avviene a corpo e non a misura. Non è vietato per legge e lo si fa, l'Italia è il paese dei furbi Vedi i 50.000 a nero.
     
  13. Much More

    Much More Membro Attivo

    Privato Cittadino

    a Roma le villette a schiera sono tutte così.
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' un malvezzo di tutti i paesi d'Italia dove i costruttori trasformano la cantina o garage in abitabile taverna e il sottotetto o soffitta in agevole mansarda.
    E la clientela, sembra di capire, è contenta ed ambisce a trascorrere ore ed ore della propria giornata in un luminoso seminterrato o dormire in piccionaia.
    Pagando anche profumatamente.
    Incredibile, ma vero.
     
  15. Much More

    Much More Membro Attivo

    Privato Cittadino
    beh, è anche vero che a roma fuori dal gra una villetta del genere la paghi sui 380 000, quando poco piu' dentro, ma sempre in periferia, ci prendi un appartamento vecchio senza nemmeno il box, quindi la gente, pur di avere piu' spazio, si accontenta...poi anche per forza di cose, anche volendo una villetta tutta accatastata A, io non ne ho nemmeno mai viste.
     
  16. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E' la storia degli Italiani, il diritto vien fatto passare per una concessione ( non a costruire :) )
     
  17. wolfgang

    wolfgang Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    a propisto di quell'accatamento su tre livelli.
    è difficile dire del perchè di quel stano metodo di accatastamento. Si può ipotizzare che vi era solamente cubatura per attività extraabitaive, bisognerebbe anadre a vedere il piano urbanistico della zona e norme di attuazione.
    Per quanto riguarda il passaggio dalla categoria C a quella A ovviamente tramite cambiamento di detinazione d'uso bisogna vedere se e quanti onerti di urbanizzazione vi sono da pagare quallora si potesse fare il cambio di destinazione.
    L'importante è valutare l'attendibilità della norma per il cambio d'uso oltre ai costi di urbanizzazione e vedere a quanto si arriva a mq. Immagino che non saremo più nell'ordine dei 1000€ a mq; e un calcolo estimativo che deve tenere conto anche di un rischio.
     
  18. Much More

    Much More Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il perchè è facile: su ogni lotto posson costruire tot cubatura per abitazioni, a quel punto le opzioni per il costruttore sono 2: costruirvi una villa singola, sfruttando tutta la cubatura abitativa, villa che in un posto come Roma costerebbe un'eresia e che difficilmente si venderebbe, oppure magari costruirvi 3 villette a schiera di piccole dimensioni della parte abitativa, ma dotate di ampi locali accessori, risparmiando così sugli oneri e realizzando piu' unità immobiliari da poter vendere.
    Di solito le fanno così:
    Piano abitativo sala con angolo cottura, camera e bagno.
    Primo piano (ufficialmente soffitta) due camere e bagno.
    Seminterrato (ufficialmente cantina) box, taverna con camino e angolo cottura, piu' bagno.
    I costruttori risparmiano, e i compratori sono contenti di pagare una casa di effettivi 150 mq quanto un appartamento di 90 sempre in periferia.
     
  19. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per dare una risposta a Dellefoglie: sulla carta l'immobile è regolare, nella realtà è irregolare.
     

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