Compravendita con sanatoria fantasma..

[Melo80]

Ciao a tutti, complimenti per il forum, sono nuovo ma da un pò vi seguo per cogliere utili suggerimenti, ora vi espongo il mio problema per l'acquisto di un immobile (2°piano):
- 29/09/16 Firmata proposta di acquisto con condizione sospensiva "Salvo buon esito del mutuo sino alla data del 15/11/16, preliminare entro il 30/11/16 e rogito entro il 23/11/16. Proposta accettata dal venditore (malgrado l'agenzia ha tentato in ogni modo e maniera di non farci inserire la sospensiva e dicendoci che avremmo dovuto poi riscrivere una proposta identica allo scadere del vincolo ma senza sospensiva...)
- una settimana dopo: riceviamo dal geometra dell'agenzia la docfa con nuova planimetria dove allineavano lo stato dell'immobile alle modifiche interne fatte nel 91 dal proprietario ma subito notiamo che è stato aggiornato solo il catasto e nessuna pratica comunale è stata richiesta. Richiediamo di regolarizzare la pratica edilizia.
- l'agenzia riceve l'accesso agli atti dal comune e si accorge dai precedenti edilizi che nella planimetria del comune rilasciata dal costruttore manca uno dei due balconi (planimetria valida per 1° e 2° piano) mentre nei piani 3°,4° e 5° è presente, tuttavia nella stessa pratica, nel prospetto del fabbricato, sono presenti in tutto il palazzo e per tutti i piani.. (come se ci fosse un errore nel disegno del 1° e 2° piano insomma).
- 24/10/16 l'agenzia ci invita a condividere col venditore eventuali lavori dal momento che avremmo dovuto poi abbattere il muro del cucinotto ma rispondiamo che non intendiamo ristrutturare e che comunque l'immobile ci deve essere venduto in perfetta regolarizzazione urbanistica (poi se devo fare dei lavori successivamente ci avrei pensato in base al budget che mi rimaneva..). Ho richiesto copia dei suddetti precedenti per fornirli al notaio che me li ha richiesti ma l'agenzia ancora tra una scusa e l'altra non me li manda.
- nel frattempo il perito della banca esegue la perizia e resta in attesa della regolarizzazione urbanistica per la definizione della pratica.

E qui mi sto perdendo:
1) non riesco a capire che tipo di sanatoria ci voglia e se il problema del balcone sia facilmente sanabile. L'agenzia continua a sostenere che il tutto si sana in tempo reale ma ho forti dubbi e soprattutto non hanno ancora depositato niente al comune
2) il notaio suggerisce di convocarli a preliminare per definire nero su bianco il tutto ma come da proposta di acquisto dovrei pagare l'agenzia e non vorrei pagare fintanto che non sistemano tutta la pratica dal momento che il geometra è loro.

Mi chiedo se il 15/11 allo scadere della sospensiva l'agenzia sia tenuta a restituirmi l'assegno di caparra (cosa che già so che ci dovrei litigare) oppure come potrei procedere per salvaguardarmi in quanto mi vengono dubbi sull'erogazione del mutuo per via delle suddette difformità da sanare. Scusate il poema, aspetto voi utili consigli

 

[ingelman]

Mi chiedo se il 15/11 allo scadere della sospensiva l'agenzia sia tenuta a restituirmi l'assegno di caparra (cosa che già so che ci dovrei litigare) oppure come potrei procedere per salvaguardarmi in quanto mi vengono dubbi sull'erogazione del mutuo per via delle suddette difformità da sanare

L'agenzia è sicuramente tenuta a restituirti l'assegno in quanto il mutuo non è stato deliberato.
(del resto senza l'esito favorevole della perizia ritengo sia impossibile ottenere una delibera)
Ti puoi comunque salvaguardarti scrivendo (raccomandata con ricevuta di ritorno) sia al venditore che all'agenzia, richiedendo una documentazione che inequivocabilmente attesti la regolarità urbanistica dell'immobile che stai acquistando, riportando le difformità riscontrate in Comune.

Un semplice docfa non è sufficente per regolarizzare dei lavori precedentemente eseguiti senza le opportune autorizzazioni e comunicazioni in Comune
cito quello che hai scritto:

riceviamo dal geometra dell'agenzia la docfa con nuova planimetria dove allineavano lo stato dell'immobile alle modifiche interne fatte nel 91 dal proprietario ma subito notiamo che è stato aggiornato solo il catasto e nessuna pratica comunale è stata richiesta.

Quindi il solo docfa non basta ma andava presentata in comune una pratica edilizia in sanatoria (una cila a sanatoria se gli interventi non riguardano parti strutturali)

Ora da capire (ma questo lo lascerei fare al tuo tecnico incaricato) se effettivamente la mancanza del balcone nella planimetria catastale d'impianto precedentemente presentata possa essere attribuito ad un errore grafico per il quale sarebbe bastato ripresentare la planimetria con l'esatta rappresentazione grafica.
(ciò che conta è che quanto sia presentato in catasco corrisponda al progetto depositato in Comune e/o successive cila o scia in sanatoria)

Che dire ...
Tutto o quasi può essere sanato ma è un obbligo del venditore
Così come la responsabilità di un mutuo non deliberato per problemi che riguardano l'immobile non può ricadere sull'acquirente.

Scrivi e pretendi (con l'ausilio di un tecnico)

 

[Melo80]

Ciao Ingelman grazie del suggerimento, sicuramente manderò le Racc A/R, le parole purtroppo rimangono solo tali (visto che è quasi un mese che mi giurano che stanno sanando ma non hanno presentato ancora nulla..).

Riguardo le differenze planimetriche è la piantina depositata al comune (con il permesso di costruire che è graficamente e parzialmente inesatta), quella depositata al catasto subito dopo la costruzione del palazzo, nel 1961, è corretta cioè ha due terrazzi, anzi per essere preciso c'è un'altra differenza ovvero una porta di una camera spostata di un metro o poco più. Su questo punto (e sulle restanti modifiche interne avvenute nel tempo e mai dichiarate al comune) ci sta lavorando anzi attende regolarizzazione urbanistica il tecnico della banca, non un tecnico di mia fiducia. Se dovessi incaricare un tecnico ad hoc non so se ci starei dentro coi tempi vista l'attesa per un nuovo accesso agli atti.. che ne pensi?

 

[ingelman]

che ne pensi?

Penso che i venditori ti devono fornire uno strumento urbanistico che equivale a concessione edilizia anche se in sanatoria.
Che sia Cila o Scia .. questo dipende dalle difformità

Una pratica urbanistica con tanto di tibro del Comune / reversali e sanzioni pagate, asseverazione del tecnico incaricato, e fine lavori (se in sanatoria la fine lavori è implicita e immdiata) e riaccatastamento richiamando lo strumento urbanistico adottato.

Stop.
(se poi dovessi fare il pignolo direi pure che a fronte di tali cambiamenti andrebbe richiesto di nuovo il certificato di agibilità).

Se l' immobile è già dotato di tale certificazione e le opere eseguite non hanno alterato la salubrità degli ambienti e comunque non contrastano con le normative urbanistiche riportate nel testo unico sull'edilizia, sorvolerei
(ma sempre con l'asseverazione di un tecnico).

Tieni sempre presente che la documentazione che forniranno oltre che a te deve andare bene anche al perito della banca, oltre che al Notaio che menzionerà l'aspetto urbanistico nel rogito e atto di mutuo

Spero di essermi spiegato bene.

 

[Melo80]

Chiaro e cristallino, grazie !!! vi terrò aggiornati