ccc1956

Membro Senior
Professionista
Io oggi dico che l'agenzia avrebbe dovuto avvisarmi.
Io mi sono affidata ad un'agenzia per essere aiutata, informata, tutelata.
Altrimenti e che serve? a fare da passacarta?

L'acquirente non e' sempre (come nel mio caso) a conoscenza di tutte le leggi varie.
Da nessuna parte e da nessuno mi e' stato detto niente fino al momento in cui mi trovavo al rogito.

Oggi, con il senno di poi, mi sarei alzata e sarei andata via, conscia di quello che facevo.
Mi sento una spada di Damocle che non mi merito.

Ma il punto finale e': su chi mi rivalgo e come, se l'ADE dovesse bussare alla mia porta?

hai perfettamente ragione.
io so questo:
Come tutelarsi
«Il privilegio fiscale – spiega il notaio Giovanni Rizzi – è oggettivo e non soggettivo: lo Stato può cioè rivalersi sull'immobile e non sul venditore. Se questi si rende irreperibile, ipotizziamo, finisce che a pagare per le irregolarità resti solo l'acquirente». In queste situazioni, per tutelarsi, al momento del rogito l'acquirente può chiedere al notaio di detrarre dal prezzo di acquisto l'eventuale importo da pagare per la perdita dei benefici, lasciarlo in deposito e svincolarlo solo quando il venditore avrà dimostrato di essersi messo in regola. O nel caso arrivino i controlli da parte degli uffici finanziari.
«In teoria – continua il notaio Rizzi – se fossi l'acquirente chiederei al venditore di denunciare al Fisco la situazione». La cosa più corretta sarebbe dunque chiedergli di pagare l'imposta ordinaria e la relativa sanzione.
il mancato pagamento da parte del venditore di quanto dovuto a titolo di decadenza dai benefici fiscali può riflettersi negativamente sull'acquirente a causa del privilegio speciale di cui beneficia lo Stato sull’ immobile alienato prima del decorso del quinquennio (il privilegio è una causa legittima di prelazione accordata dalla legge in considerazione della causa del credito). Ai sensi dell’articolo 56, comma 4, secondo periodo del citato Dpr n. 131/1986, infatti, «lo Stato ha privilegio secondo le norme stabilite dal Codice civile. Il privilegio si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione». Ai sensi dell’articolo 2772, comma 1, Codice civile, hanno privilegio speciale immobiliare «i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto».È opinione diffusa, sia presso la giurisprudenza di legittimità che l’Amministrazione finanziaria, che il credito dello Stato per imposta di registro – anche quando si tratti di imposta dovuta in misura ordinaria a seguito della decadenza da agevolazioni concesse all’atto della registrazione – sia sempre assistito da privilegio speciale sull’ immobile a cui si riferisce l’imposta di registro stessa. Il privilegio può essere esercitato anche in pregiudizio del sub-acquirente (Si veda Cassazione civile, 11 maggio 1978, n. 2294; Risoluzione del 31 marzo 1977, 251475). Di conseguenza, è opportuno – ogni volta che si cede un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima dei cinque anni dall'acquisto – che l'acquirente si premuri di ottenere adeguate garanzie dal venditore in ordine al riacquisto, entro l'anno, di altra "abitazione principale" o, in alternativa, al pagamento di tutte le somme dovute. (Fonti: Il Sole 24 Ore).
Per invocare la tutela del compratore ai sensi dell’articolo 2772 C.C. la dottrina prevalente teorizza che la decadenza segua l’acquisto di un anno: in realtà, come appena dimostrato, la decadenza è contestuale alla vendita. Contestuale, beninteso, alla stessa atipica maniera in cui sono contestuali il trasferimento originario e l’imposta principale. A rigore, per la verità, l’imposta sui trasferimenti dovrebbe nascere solo quando i trasferimenti si sono perfezionati: ma siccome in questo modo il privilegio non potrebbe mai nascere (perché tutti gli acquisti sarebbero anteriori ad esso) si ricorre alla finzione per la quale l’imposta nasce insieme al trasferimento. Così, per esempio, dall’Invim scaturiva il privilegio che poteva anche andare a danno dell’acquirente. Egualmente, insieme al trasferimento infraquinquennale dell’immobile si verifica il sorgere dell’imposta complementare, e nasce a favore dello Stato il privilegio che l’accompagna. L’acquirente in buona fede, attraverso il filtro e la consulenza del notaio, è in grado di venire a conoscenza, usando l’ordinaria diligenza, dell’esistenza del privilegio.
Il quadro prima prospettato va dunque ribaltato: l’acquirente può legittimamente esigere dal venditore la prestazione di idonea tutela a garanzia del pagamento dell’imposta complementare, già sorta a carico del venditore di bene infraquinquennale, ancorché il potere effettivo di riscossione dell’Ufficio sia ancora paralizzato, e il venditore che si rifiutasse di prestarla sarebbe inadempiente, con tutte le conseguenze di ciò; il notaio è tenuto non solo ad informare l’acquirente e opportunamente consigliarlo, ma anche ad accettare il deposito, e in qualche modo a sollecitarlo; qualora lo Stato agisca sull’immobile mediante il privilegio, l’assenza di deposito, in mancanza di prova contraria, genera una responsabilità professionale del notaio, il quale dovrà avere quindi cura di farsi rilasciare una liberatoria dall’acquirente, essendo ovviamente quest’ultimo libero di fidarsi personalmente del venditore o comunque di non volere subordinare al deposito della somma la stipula dell’atto notarile. Va da sé che sarebbe quanto mai consigliabile regolamentare tali situazioni già al momento del contratto preliminare. A noi sembra che quando l’ordinamento offra margini per utilizzare il notaio nella sua funzione qualificata di garanzia, ineguagliabile punto di equilibrio tra l’interesse dello Stato alla riscossione dei tributi e quello dei privati di poter contare sulla certezza e intangibilità dei diritti acquistati, non esista alcuna ragione per assumere, nel dubbio, una posizione che di quei due interessi ne sacrifichi uno.
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L’interesse pratico di questa disputa, comunque, si attenua per effetto dell’ultimo comma dell’articolo 56 del D.P.R., che prevede l’estinzione del privilegio decorsi cinque anni dalla data di registrazione, e non pare dubbio che la registrazione in questione sia quella del primo atto, nel quale trova fonte l’imposta complementare. A questo punto, la rivendita dopo il quarto anno e un giorno non avrà nessuna possibilità di essere colpita dal privilegio, e il deposito notarile avrà ragion d’essere solamente per le rivendite effettuate più a breve scadenza dall’acquisto
 

pensoperme

Membro Storico
Privato Cittadino
ogni tanto ringraziatemi eh? :D Visto che quando lo raccontavo io fior di agenti immobiliari mi hanno dato di scemo :D ma si sa, "a me non è mai successo" è la frase che amano di più, come se il loro mondo fosse l'universo. :D

Ps.

Una precisazione, non pensar alla cosa come all'imposta di registro, non è quello il problema, o farete la solita figura dei superficiali, la questione riguarda i privilegi speciali e quando nascerebbe il diritto dello stato ad averli. Se studiate la problematica vedrete che è concreta per il notariato quindi è un problema da affrontare in fase di trattativa, agenti avvisati, clienti (per quelli che ascoltano) salvati.
 

ccc1956

Membro Senior
Professionista
ogni tanto ringraziatemi eh? :D Visto che quando lo raccontavo io fior di agenti immobiliari mi hanno dato di scemo :D ma si sa, "a me non è mai successo" è la frase che amano di più, come se il loro mondo fosse l'universo. :D
Ps.
Una precisazione, non pensar alla cosa come all'imposta di registro, non è quello il problema, o farete la solita figura dei superficiali, la questione riguarda i privilegi speciali e quando nascerebbe il diritto dello stato ad averli. Se studiate la problematica vedrete che è concreta per il notariato quindi è un problema da affrontare in fase di trattativa, agenti avvisati, clienti (per quelli che ascoltano) salvati./QUOTE]





bravo come sempre......................:sorrisone::p
 

marco tartari

Membro Attivo
Professionista
Ma poi si tratta di una cosa che lo stato potrebbe risolvere facilemnte dando un credito di imposta al venditore che verrebbe perso in caso di mancato riacquisto!
Ma la giustizia è allo sbando , c'è troppo denaro che circola:rabbia:

Aggiunto dopo 7 minuti...

Comunque discussione interessante
 

SALVES

Membro Senior
Professionista
Ciao Wind70
su questa discussione troverai la soluzione da parte di marcellogall, in poche parole l'Agenzia delle Entrate perseguira il venditore.
http://www.immobilio.it/f20/agevolazioni-prima-casa-12647/index5.html
Qualcuno cui ha già risposto a questo quesito non è della stessa linea di pensiero.
Io da parte mia penso che una persona per il diritto italiano non può essere perseguitato o sanzionato per una cosa non comessa.
Il notaio a questo punto se era dell'idea del principio del notariato come ben trascritto nella discussione indicata sopra, doveva trattenere la differenza della somma percepita dal venditore a titolo di pagamento delle sanzioni e differenze in caso che questi non acquistava entro un anno, quindi non si può dire che non aveva i soldi il venditore.
Quindi il consiglio che posso darti è di attendere l'eventuale ravvedimento o come dir si voglia da parte dell'Agenzia delle Entrate per poi agire nei confronti dei professionisti intervenuti.
Comunque ho i miei dubbi sul fatto che l'Agenzia delle Entrate irroghi il provvedimento a nome tuo.
Ciao salves
 

pensoperme

Membro Storico
Privato Cittadino
Ridaje! Marcellogall ha semplicemente chiesto all'ade "l'imposta di registro chi la paga?" e l'ade gli ha risposto "è una imposta complementare e la paga il venditore" ma la risposta è incompleta e chi si affida a quella interpretazione lo fa per comodo, el migliore dei casi, nella stessa discussione ci sono riportati i pareri del notariato, che a quanto mi risulta, sono leggermente più autorevoli. Inoltre, come ho cercato di spiegare inutilmente ai soliti muri, non è questione di cosa sia reale o meno, ma di cosa il notaio e l'acquirente ritengano reale o meno, cioè se sia il notaio che l'acquirente vogliano o meno attivare la garanzia contro i privilegi speciali, che NON SONO L'IMPOSTA (santoDDio quanto siete duri) ma i privilegi che lo stato si riserva per garantirsi l'incasso, sopra infatti ccc ha riportato ancora nuovi elementi, che servono per chi vuol vedere però.

Aggiunto dopo 2 minuti...

qui viene smontata la "soluzione" di marcellogall (superficiale)

http://www.immobilio.it/f20/agevolazioni-prima-casa-12647/index5.html#post121831

Leggere può illuminare il buio.

Aggiunto dopo 3 minuti...

http://www.notariato.it/it/primo-pi...eriali/diritto-tributario-in-genere/31-05.pdf

Qui viene spiegato il perchè e il percome. Quante volte lo dovrò ripetere? E quante volte vi ostinerete a non vedere che sono casistiche reali (vi stanno scrivendo qua le persone a cui è accaduto!) che accadono e che quindi van tenute di conto? E poi dono che parlo male degli agenti immobiliari, sono anch stroppo generoso. :D

Aggiunto dopo 1...

E per finire qui ho spiegato anche ai sordi, di più un si po'.

http://www.immobilio.it/f20/agevolazioni-prima-casa-12647/index6.html#post121948
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
sia il notaio che l'acquirente vogliano o meno attivare la garanzia contro i privilegi speciali, che NON SONO L'IMPOSTA (santoDDio quanto siete duri) ma i privilegi che lo stato si riserva per garantirsi l'incasso

vero



E quante volte vi ostinerete a non vedere che sono casistiche reali (vi stanno scrivendo qua le persone a cui è accaduto!)
non gli è accaduto, ma ha paura che accada....
 

pensoperme

Membro Storico
Privato Cittadino
vero




non gli è accaduto, ma ha paura che accada....

Io intendevo i venditori che hanno scritto qua, che si sono visti richiedere la garanzia. In effetti questo sarebbe il primo caso a mia conoscenza se gli accadesse. Ma per accadere lo stato deve trovare nulla tenente il venditore, come presupposto, solo in quel caso potrebbe richiedere di far valere la sua "prelazione" che come leggete sopra seguirebbe l'immobile anche ai SUB-ACQUIRENTI. ;)
 

SALVES

Membro Senior
Professionista
Pensoperme
Potevi farne a meno di questa illuminazione di sordi.
Quello che volevo dire in riferimento ai diversi dibattiti a cui io non ho dato uno schieramento perchè è vero di quanto tu scrivi ma non si può non considerare quanto risposto dall'AdE a marcellogall, è scritto alla fine del mio topic precedente e cioè

"Io da parte mia penso che una persona per il diritto italiano non può essere perseguitato o sanzionato per una cosa non comessa.
Il notaio a questo punto se era dell'idea del principio del notariato come ben trascritto nella discussione indicata sopra, doveva trattenere la differenza della somma percepita dal compratore a titolo di pagamento delle sanzioni e differenze in caso che questi non acquistava entro un anno, quindi non si può dire che non aveva i soldi il venditore.
Quindi il consiglio che posso darti è di attendere l'eventuale ravvedimento o come dir si voglia da parte dell'Agenzia delle Entrate per poi agire nei confronti dei professionisti intervenuti.
Comunque ho i miei dubbi sul fatto che l'Agenzia delle Entrate irroghi il provvedimento a nome tuo." testo del topic precedente

Ora siccome ormai il fatto esiste vedremo l'AdE a chi irrogherà la sanzione così sapremo la soluzione.

Senza rancore pensoperme poichè io non punzecchio mai nessuno con certi vocaboli, per opinioni diverse dalle mie, e a maggior ragione quando danno solo la loro opinione, gradirei che le cose fossero spiegate con un certo maggior rispetto delle opinioni altrui a maggior ragione qundo queste opinioni non erano ne contro ne a favore.
Ciao salves
 

pensoperme

Membro Storico
Privato Cittadino
Il punto è che anche tu ti concentri sull'imposta che non c'entra NULLA. Poi addirittura proponi un animo buono dello stato che non dovrebbe colpire chi è vittima dell'inadempienza fiscale del venditore, ma i privilegi speciali esistono proprio per quello, cioè sono quei privilegi che servono allo stato per tutelarsi nonostante diritti di terzi (se no non sarebbero speciali), ci sono diritti anche dei singoli che funzionano in modo simile, pensa alla collazione ad esempio, o all'impugnazione di donazioni da parte di parenti occulti... Quindi non si viene puniti per colpa, anzi, per dir la verità lo stato non "punisce nessuno (in teoria) ma applica un diritto a sua tutela che nel caso surclassa il diritto dell'acquirente. Per questo indicare la soluzione di marcellogall (che poi è un quesito all'ade su una imposta che non poteva avere altra risposta, tant'è che stranamente la riporta alo studio del notariato da me riportato, quindi o danno le risposte con lo stampino o... ;) ) è profondamente errato, perché è parlare di pere mentre si parla di mele, guardare il dito e non vedere la meteora che cade. :D

Se hai letto la discussione e hai solo colto quella risposta come soluzione significa che non hai letto il resto (è oggettivamente faticoso leggere i papiri notarili, ma serve, nel caso) e non hai nemmeno letto bene sopra, hai riposto a wind senza aver studiato :D
L'iter nel caso potrebbe essere quello paventato dagli scritti del notaio Rizzi sopra riportati, cioè il fisco chiede i dané al nostro venditore, che non li ha e non ha nulla o è scappato in canadà, visto il montiandazzo, quindi lo stato decide di attivare i privilegi speciali che ha per garantirsi l'incasso delle tasse, e come sai, l'interesse dello stato SUPERA l'interesse del singolo, perfino in buona fede (basta legger sopra), lasciando a questi poi l'onere di rifarsi sul venditore, se e quando lo troverà aggredibile.
 

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