Comproprietà e beghe relative

[Gilda80]

Non so se se è la sezione giusta, ci provo. Scenario: fratello e sorella hanno la nuda proprietà (50 e 50) di una casa, e la loro madre, anziana e ricoverata in RSA ormai permanentemente, ne ha l'usufrutto. Entrambi vivono lontanissimi da quella casa.
Sorella, che per brevità chiameremo Miranda Priestley, vuole tenere casa e di recente si è messa in testa di fare dei lavori per risolvere alcune problematiche tipiche di una casa dove non ci vive nessuno per 11 mesi e più l'anno. A fratello, che per brevità chiameremo fratello, non interessa mantenere quella casa e ancora meno spenderci soldi per ristrutturarla, anche perché la casa è molto vecchia ma anche molto grande. Lui vorrebbe venderla, ma Miranda non vuole, per motivi imperscrutabili. Miranda cerca di spingere il fratello a partecipare alle spese per i lavori che vuole fare. Fratello dice: vuoi tenerla, va bene, liquidami la mia quota e diventa tutta tua. Ma Miranda ovviamente, nel caso, vorrebbe liquidarlo con una scarpa e una ciabatta. Fratello è persona ragionevole, e si contenterebbe anche di un valore un po' inferiore, basta che chiuda questa storia, ma di certo non una scarpa e una ciabatta. Entrambi si sono fatti fare una valutazione, le due valutazioni sono un po' diverse ma nemmeno tanto, il problema è che Miranda continua a dire "eh ma ci sono i lavori da fare blabla", le sfugge evidentemente il fatto che le valutazioni sono fatte tenendo conto dello stato ATTUALE della casa. Vabbè.
Fratello ha sentito dire che se Miranda fa i lavori alla casa, ne documenta le spese e queste spese arrivano a coprire la potenziale quota spettante al fratello, ella può diventare l'unico proprietario della casa. Quanto c'è di vero in questo?
Cosa può fare il fratello per uscire da questo impasse? Ho pensato alla vendita della sua quota, ma sarebbe inutile, non la comprerebbe nessuno.
Grazie.

 

[philippo]

Con le buone niente . Può dire alla sorella che se non trovano un accordo si va da un giudice che visto il valore e lo stato dell'immobile , venderà lo stesso all'asta ed entrambi prenderanno 2 spicci ad essere ottimisti ed in tempi lunghissimi . Trovare un accordo è nell'interesse di entrambi . Io consiglierei al fratello di valutare bene l'importo richiesto e levarsi la palla al piede .fatto 10 la sua parte , io mi accontenterei di 3 pur di chiudere la faccenda . Tanto non ci sarà la fila per comprarlo

 

[francesca63]

Fratello ha sentito dire che se Miranda fa i lavori alla casa, ne documenta le spese e queste spese arrivano a coprire la potenziale quota spettante al fratello, ella può diventare l'unico proprietario della casa. Quanto c'è di vero in questo?

Nulla.

Entrambi si sono fatti fare una valutazione, le due valutazioni sono un po' diverse ma nemmeno tanto,

Ecco, se Miranda fosse ragionevole ( il fratello pare lo sia di più), rileverebbe la quota del fratello alla valutazione inferiore fra le due ricevute.
Se non accetta, il fratello può “minacciare” di rivolgersi ad un giudice per la divisione giudiziale, nel qual caso, dopo anni di attesa e di esborsi di soldi, entrambi si dovrebbero accontentare di una ciabatta.
Da non trascurare il fatto che le spese di manutenzione ordinaria dovrebbero essere sostenute dall’usufruttuaria, di cui non è noto il pensiero sul futuro dell’immobile.

 

[brina82]

Fratello ha sentito dire che se Miranda fa i lavori alla casa, ne documenta le spese e queste spese arrivano a coprire la potenziale quota spettante al fratello, ella può diventare l'unico proprietario della casa. Quanto c'è di vero in questo?

Zero.

Concordo con le risposte precedenti.

Un giudice (tramite un tecnico CTU) potrà decidere sulle seguenti possibilità:

- dividere in 2 unità immobiliari il fabbricato (cosa non da escludere, visto la grandezza dello stesso)
- potrà stabilire un prezzo e chiedere ad una delle 2 parti se disposta a liquidare l'altra parte
- potrà mandare all'asta tutto il complesso, ma a quel punto potrebbe essere avvantaggiata la sorella perché il prezzo potrebbe abbassarsi a tal punto da acquistare il tutto ad una scarpa ed una ciabatta

 

[Gilda80]

Nulla.

Ecco, se Miranda fosse ragionevole ( il fratello pare lo sia di più), rileverebbe la quota del fratello alla valutazione inferiore fra le due ricevute.
Se non accetta, il fratello può “minacciare” di rivolgersi ad un giudice per la divisione giudiziale, nel qual caso, dopo anni di attesa e di esborsi di soldi, entrambi si dovrebbero accontentare di una ciabatta.
Da non trascurare il fatto che le spese di manutenzione ordinaria dovrebbero essere sostenute dall’usufruttuaria, di cui non è noto il pensiero sul futuro dell’immobile.

Intanto ringrazio tutti per le risposte che purtroppo confermano più o meno la mia idea. Della divisione l'ha già "minacciata" lui e adesso lo fa anche lei, ma giustamente la divisione è un incubo. Purtroppo lei è l'antitesi della ragionevolezza, cioè di fatto pretende che si faccia sempre e solo il suo volere. Nei fatti lei vorrebbe tenersela come casa delle vacanze, comportarsi come se ne fosse l'unica proprietaria (come ha fatto finora) ma avere al contempo il fratellino con cui dividere le spese di mantenimento.
Nel mentre ho letto che "tutti devono contribuire alle spese di ordinaria amministrazione, dato che sono necessarie per mantenere in buono stato l’immobile" e che chi fa questo tipo di lavori può richiedere il rimborso all'altro. La domanda è: quali sono esattamente i lavori considerati "obbligatori" alla cui contribuzione l'altro non può sottrarsi? Risolvere un problema di umidità di risalita dai pavimenti è considerato fra questi?

 

[Giuseppe Di Massa]

Intanto ringrazio tutti per le risposte che purtroppo confermano più o meno la mia idea. Della divisione l'ha già "minacciata" lui e adesso lo fa anche lei, ma giustamente la divisione è un incubo. Purtroppo lei è l'antitesi della ragionevolezza, cioè di fatto pretende che si faccia sempre e solo il suo volere. Nei fatti lei vorrebbe tenersela come casa delle vacanze, comportarsi come se ne fosse l'unica proprietaria (come ha fatto finora) ma avere al contempo il fratellino con cui dividere le spese di mantenimento.
Nel mentre ho letto che "tutti devono contribuire alle spese di ordinaria amministrazione, dato che sono necessarie per mantenere in buono stato l’immobile" e che chi fa questo tipo di lavori può richiedere il rimborso all'altro. La domanda è: quali sono esattamente i lavori considerati "obbligatori" alla cui contribuzione l'altro non può sottrarsi? Risolvere un problema di umidità di risalita dai pavimenti è considerato fra questi?

Se proprio vogliamo andare sul concreto sono obbligatori solo i lavori per mettere l'immobile in sicurezza, pertanto tutto ciò che se trascurato potrebbe arrecare danni a terzi, aree esterne pericolanti, questioni strutturali, impianti con perdite potenziali (soprattutto gas) ecc
Per il resto sta al buon senso, a volte spendere 10 oggi mi farà risparmiare 50 domani.
Ovviamente, stando al tuo racconto, Miranda non può pretendere sia di impedire la vendita sia di pagarti una quota molto inferiore al valore di mercato, pertanto di solito in questi casi si spendono soldi da avvocati per arrivare ad una vendita giudiziaria che deluderà le aspettative di tutti.
Se fossi al posto di fratello spenderei il necessario per sistemare le cose più urgenti in modo che l'immobile non crei danni e non ci siano improvvise spese più costose.

 

[Bastimento]

Questione di lana caprina, ma io ho sempre pensato si dovesse far riferimento all'art. 1104 Obblighi dei partecipanti alla Comunione.

Dispositivo dell'art. 1104 Codice Civile​

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune(1) e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto(2).

Note​

(1) Le spese necessarie alla conservazione sono quelle che mirano a che la cosa non sia distrutta o deteriorata; le spese per il godimento, invece, sono rivolte all'ordinaria utilizzazione del bene.
La norma esclude le spese utili o voluttuarie: la partecipazione diviene necessaria solo nel caso in cui si sia pronunciata la maggioranza o l'unanimità dei compartecipi.
(2) La rinuncia con effetto liberatorio è istituto al quale si riferisce anche l'art. 883.
Essa deve essere espressa in modo non ambiguo e, se effettuata, non è più passibile di revoca.
La rinunzia non può essere evinta dall'omesso versamento delle spese, e, in tale ipotesi, il contegno del comunista diviene un inadempimento dell'obbligo di contribuzione (artt. 1218 ss. c.c.).

Fonte: Art. 1104 codice civile - Obblighi dei partecipanti

 

[Gilda80]

Se proprio vogliamo andare sul concreto sono obbligatori solo i lavori per mettere l'immobile in sicurezza, pertanto tutto ciò che se trascurato potrebbe arrecare danni a terzi, aree esterne pericolanti, questioni strutturali, impianti con perdite potenziali (soprattutto gas) ecc
Per il resto sta al buon senso, a volte spendere 10 oggi mi farà risparmiare 50 domani.

ok, direi che non si tratta di lavori di questo tipo.

Ovviamente, stando al tuo racconto, Miranda non può pretendere sia di impedire la vendita sia di pagarti una quota molto inferiore al valore di mercato, pertanto di solito in questi casi si spendono soldi da avvocati per arrivare ad una vendita giudiziaria che deluderà le aspettative di tutti.

Purtroppo è esattamente quello che pretende. Altrimenti vuole dividere, in barba a qualsiasi buonsenso.
Domanda: chiaramente per la divisione se entrambi non sono d'accordo si deve andare da un giudice, come avete detto, giusto? E se non si può dividere il giudice dispone la vendita all'asta, ho capito bene? In quest'ultimo caso, chi stabilisce il valore della messa in vendita? E Miranda può partecipare all'asta?
Io leggo che:
"Qualora la divisione in natura non sia possibile, il giudice verifica se uno dei comproprietari è disponibile ad acquistare l’intero immobile liquidando, in denaro, le quote degli altri comproprietari."
Che andrebbe anche bene, ma a questo punto chi decide quale quota deve pagare chi vuole acquistare?

 

[brina82]

Domanda: chiaramente per la divisione se entrambi non sono d'accordo si deve andare da un giudice, come avete detto, giusto? E se non si può dividere il giudice dispone la vendita all'asta, ho capito bene? In quest'ultimo caso, chi stabilisce il valore della messa in vendita? E Miranda può partecipare all'asta?
Io leggo che:
"Qualora la divisione in natura non sia possibile, il giudice verifica se uno dei comproprietari è disponibile ad acquistare l’intero immobile liquidando, in denaro, le quote degli altri comproprietari."
Che andrebbe anche bene, ma a questo punto chi decide quale quota deve pagare chi vuole acquistare?

Il valore lo decide un tecnico, CTU, nominato dal Giudice.

Se una delle 2 parti volesse liquidare l'altra, dovrebbe farlo in base al valore della perizia.

Se nessuno volesse fare ciò, l'immobile andrebbe all'asta, e penso proprio che potrebbe partecipare anche uno dei proprietari.

Eviterei cercando un accordo, ma se non si trova, potrebbero non esserci altre soluzioni.

Proverei 2 strade: o si nomina un Agente Immobiliare esperto di zona, che fa una valutazione oggettiva, oppure ognuno nomina il proprio e poi questi, incontrandosi, arriveranno ad una somma congrua, con cui uno liquiderebbe l'altro, quindi senza passare per il Tribunale.

Per avviare una causa del genere ci vogliono almeno 5-10k di spese legali, CTU ecc.

PS perchè escludere di dividere in 2 l'immobile?

 

[Bastimento]

PS perchè escludere di dividere in 2 l'immobile?

Magari perché anche il frazionamento comporta spese e la scelta del lotto