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  1. levou

    levou Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    Salve a tutti,

    vorrei acquistare il 50% di un appartamento indiviso di circa 150 mq da alcuni parenti. Quali sono i miei diritti in caso di acquisto visto che l'appartamento è indiviso e utilizzato tutto dall'altra conproprietaria ma io vorrei invece dividerlo per poi andarci ad abitare?
    Se venisse diviso come viene deciso chi prende una parta e chi l'altra? Dividendolo nella maniera più comoda e meno gravosa uno avrebbe l'ingresso davanti e l'altro dietro il fabbricato (dovendosi tra l'altro fare una nuova scalinata d'ingresso), è possibile far pesare queste spese e la differenza di valore causa posizione durante la divisione?
    Grazie mille
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Se provi ad interpellare un tecnico di fiducia, potresti far valutare la tua richiesta in merito anche all'esposizione...allo stato di fatto, non penso che vi siano molte differenze tra una facciata d'ingresso e l'altra, fatto salvo il particolare che uno deve realizzare la scala d'ingresso e queto potrebbe essere motivo di ottenere una piccola parte di quota, ma non imposterei molto su un solo particolare, meglio prima vedere e poi valutare...ed ecco che è importante il tecnico di fiducia...;)
    spero esserti stato d'aiuto...:)
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La domanda non ha niente di scorretto, ma a leggerla ha un che di curioso.

    permettimi una battuta: quando vai a comprare dal fruttivendolo, chi è che sceglie il tipo di frutta che desideri comperare?

    In una negoziazione hai diritto di chiedere ciò che ti interessa: nessuno ti può assicurare a priori che le tue richieste siano accettate dal venditore; metti tutto sulla bilancia ed alla fine valuterai e deciderai.

    Un punto invece mi pare delicato, quando dici:
    Questo punto lo devi chiarire bene a priori, già sul preliminare. Comprare il 50% della proprietà non significa automaticamente pretendere il frazionamento e la disponibilità di una parte specifica dell'alloggio.
    Se non concordate niente prima, tu acquisti una comproprietà su un alloggio occupato, di cui vanterai diritti di usufrutto del 50% di una rendita presunta da questo alloggio; ma non acquisti direttamente il diritto di sgomberare una parte dell'alloggio per utilizzarla separatamente. Se a rogito fatto, la venditrice non si dichiarasse disposta a ritirarsi, potresti trovarti con un investimento scarsamente esigibile. Spero di essermi spiegato.
     
  4. levou

    levou Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    Grazie per le risposte.
    Aggiungo due cose: - il discorso della facciata è legato al fatto che dove c'è l'entrata ora (e dove uno dei due continuerà ad entrare) è un ingresso facilmente agibile, a ridosso del parcheggio e del garage mentre quello nuovo sarà dalla parte opposta e quindi meno comodo. - per la divisione chiaramente cercherò un accordo prima con l'altra proprietaria per poter frazionare consensualmente l'appartamento ma i mie dubbi derivano nel caso in cuilei si rifiuti a separare, posso in tal caso chiedere la separazione in tribunale? Con che tempistiche? E io nel mentre posso usare tutti i locali del piano in conprtopietà come fa lei?
    Grazie mille.
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Temevo che il dubbio fosse quello espresso al fondo del tuo intervento. In parte ti ho già risposto comunque preciso meglio.

    Secondo me non hai particolari diritti, se non quelli che concorderai e specificherai sul rogito. Ma a questo punto non mi fiderei nemmeno di un accordo esplicito sul rogito, che per essere fatto valere potrebbe comportarti una causa civile ...

    Non da ultimo il frazionamento di un alloggio in due unità immobiliari comporta una DIA al comune ed un permesso a costruire: quindi spese per il professionista, oneri, adempimenti tecnici sulle soluzioni edilizie adottabili ecc; e non ultimo attesa di autorizzazione o suplemento di documenti richiesti, da parte dell'amministrazione.

    Quindi consiglio:
    1) Chiedere all'attuale proprietario, se c'è accordo economico e pratico, meglio se consolidato con contratto preliminare comprensivo di condizioni, tempi e rispettiivi adempimenti, di inviare DIA al comune con un progetto di frazionamento elaborato da un professionista (le cui spese potrebbero essere a tuo carico)
    2) A fronte dell'autorizzazione urbanistica comunale, concordare col professionista incaricato le modalità di frazionamento dell'unità immobiliare ai fini di identificazione catastale (anche questa spesa dovrà essere pesata nella proposta economica che farai alla venditrice).
    3) Stipulare il rogito che identificherà i due lotti e le rispettive parti in causa, e dettaglierà gli interventi che si renderanno necessari per l'effettivo frazionamento, con l'attribuzione dei rispettivi oneri, servitù e diritti.
    4) Contestualmente, se l'immobile è in condominio, bisognerà prevedere anche la suddivisione dei millesimi, che potrete far elaborare e comunicare all'amministratore di condominio. Tutto sempre a condizione che i lavori ed interventi necessari siano fattibili, cioè non riguardino proprietà individuali o condominiali, e non siano espressamente vietati dal RdC.

    Circa le due domande finali provo ad esporre quanto mi risulta.
    a) Comunione: nessuno obbliga alla comunione, ma lo scioglimento va chiesto al tribunale, che proporrà il riacquisto della quota da parte di uno dei due, o metterà all'asta l'immobile. Può dilazionare la vendita finaale fino a 5 anni. Tempi quindi lunghi, onerosi e con esiti magari non desiderati.
    b) Coabitazione: non credo sia un diritto, e non può essere imposta se non è autorizzata da chi ha attualmente residenza nell'immobile
    c) Ma ricorda che nel tuo caso tu non sei un coerede, la comunione la stai "acquisendo". Quindi, logica vorrebbe che o concordate a priori l'esito finale, con la ripartizione degli oneri in funzione dell'accordo economico raggiunto, o l'affare non ha senso che tu lo porti a termine.

    p.s.: ... a meno che tu voglia proprio "giocare" sullo scioglimento forzoso della comunione, sapendo e sfruttando la debolezza economico-finanziaria della tua interlocutrice (Rileggi il punto a) .
    Questo comportamento non lo giudicherei però un esempio di correttezza, ma il tribunale umano valuta solo i reati, non i peccati.....

    Domanda: c'è per caso un vincolo di parentela con la venditrice?
     
  6. levou

    levou Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    Spiego brevemente meglio alcuni punti:
    io acquisto 3/6 di un appartamento di 150 mq da tre mie zie, gli altri 3/6 sono di proprietà di un altra mia zia che ci abita e che non è in grado di acquistare l'altra metà che a me interessa. L'appartamento è chiaramente indiviso e lei lo utilizza(giustamente??) tutto. Voglio chiaramente arrivare ad un accordo pacifico e consensuale con lei ma se così non fosse e lei non volesse dividere l'appartamento e scendere a compromessi (oltre a valutare se acquistare o no i 3/6) cosa posso fare?
    Io posso cmq utilizzarlo in attesa di divisione? Dovrei avere i suoi stessi diritti avendo il 50% di proprietà o lei ne ha di più?
    In parte mi avete risposto molto bene e ho capito già molte cose tra cui che per via legali nulla è garantito e i tempi sono biblici.
    Grazie mille
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    A volte, come diceva all'in-circa Andreotti, a farsi delle domande, si indovina ....
    La zia ha goduto finora di un'abitazione, in pratica concessa in comodato d'uso: non mi sembra prevista la restituzione parziale. Non credo come detto, che sia possibile imporre alla zia la coabitazione col nipote (tra l'altro credo che questa sia una tesi enunciata per "assurdo"): la procedura corretta può avvenire solo a priori. Esempio:

    1) O le 3 zie chiedono la restituzione del bene dato in comodato per urgente ed impreveduto bisogno, al comodante. (art. 1809 c.c.)
    2) Se non era stato convenuto un termine al comodato, la zia comodataria è tenuta alla restituzione non appena le 3 zie comodanti lo richiedano. (art. 1810 c.c.)

    Queste due strade equivalgono a "sfrattare" la zia comodataria ......

    3) se la zia gode di un diritto di abitazione della casa di famiglia, che originasse da uno stato di figlia nubile, magari portatrice di handicap, non so se sia "sfrattabile"

    4) Richiesta, da chi ne avrà o ha titolo, dello scioglimento della comunione (art. 1111): di questo si è già commentato.

    5) ... parlarsi con la zia, e ricercare un compromesso per addivenire ad un frazionamento: se l'alloggio è di 10 stanze e la zia vive sola, non sarà forse così difficile trovare una ragionevole intesa.

    p.s. (andreottiano): non è magari che l'alloggio di cui parliamo è un bilocale con servizi?
    p.p.s.: a volte, a pensar male si sbaglia pure... mi erano sfuggiti i 150 mq .....
     
  8. levou

    levou Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    L'appartamento è appunto di circa 150 mq e con un muro divisorio non sarebbe né difficile né particolarmente gravoso dividerlo. Mia zia (single) ci abita ed è giusto che ci abiti finchè vuole ma se io riesco ad acquistare la metà dell'appartamento che non è di sua proprietà, ma bensi di altre tre mie zie, io vorrei sfruttarlo come tale. Lei sta usando l'intero appartamento senza nessun consenso ma con il tacito accordo delle sorelle che non essendo momentaneamente interessate all'utilizzo della loro quota benevolmente lasciano che lei la usi visto che il piano non è stato suddiviso in base alle quote. Io però nel caso acquisissi il 50% della proprietà come lei, avrei gli stessi suoi dirirtti immagino e in attesa di divisione potrei usarlo quanto e come fa lei ora...o sbaglio?
    Grazie mille
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Credevo di avertelo spiegato: per me sbagli.

    Il tacito accordo con le zie si chiama comodato d'uso, che solitamente è gratuito e può essere tacito (non proprio sempre: per esenzione ICI alcuni comuni vogliono uno scritto di concessione in comodato): per cui è la zia che al momento ha il pieno "possesso" dell'alloggio.

    Senza il suo beneplacito tu, anche se comproprietario, non credo possa obbligarla alla coabitazione.

    Altra cosa è esercitare il diritto di scioglimento della comunione, o chiederle l'affitto (=usufrutto) della quota di cui potresti venire proprietario :affermazione:.
     
  10. levou

    levou Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    Ok....ora è tutto più chiaro.
    Posso allora chiedere un canone visto che lei usa quote anche di mia proprietà...
    Ma il diritto allo scioglimento della comunione quindi posso farlo solo tramite avvocato? (Oltre che di comune accordo...)
    Io ho dei parenti che però avendo utilizzato tacitamente un appartamento indiviso per 20 anni, che era proprio solo per 1/3, hanno dovuto pagare l'affitto arretrato ai fratelli quando hanno formalizzato la divisione. Perchè in questo caso chi ci abitava ci ha rimesso?
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Prova ad accennare dove possibile ad una risposta.

    1) Lo scioglimento della comunione e le modalità vengono sancite da un giudice. Per accedere al tribunale devi "appoggiarti" ad un avvocato, ma non sei tu a dettare l'esito.
    2) Nel momento in cui vanterai diritti di proprietà sarai libero di proseguire nel comodato gratuito o chiedere un corrispettivo.
    3) I parenti che hanno utilizzato tacitamente in modo gratuito un alloggio, forse avrebbero addirittura maturato il diritto di esercitare la richiesta di usucapione .....
    4) Se hanno accettato e concordato il pagamento degli arretrati di un canone (mai richiesto) coi fratelli, hanno fatto cosa corretta soprattutto sul piano etiico.
    5) Sul piano giuridico mi pare non sia così implicito che l'uso gratuito concesso da parenti, ad esempio i genitori, possa essere successivamente valorizzato e monetizzato al momento di una successione: direi quindi che la richiesta retroattiva di un canone, in assenza di contratto e in palese condizione di comodato, sia piuttosto discutibile. Non sono però un legale: lascio a te ed a esperti una valutazione sui toui quesiti. Non credo però che il tuo ragionamento porti ad autorizzare un tuo pensiero a pretendere affitti non riscossi dalle zie, a tuo vantaggio.

    Non pretendere oltre. Per dare risposte certe bisognerebbe conoscere tutti i particolari della storia, e ciò è quasi sempre impossibile.
    E mi trattengo dall'esprimere sensazioni e giudizi che mi sorgono da questa discussione, ma che non mi competono. :confuso:
     
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