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  1. Tauroquas

    Tauroquas Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti voi professionisti e non,
    avrei bisogno di alcune informazioni sulla mia situazione e cercherò di darvi quante più informazioni possibili per avere qualche parere.
    La situazione è la seguente :
    1) Ho ereditato il 50 % di alcuni immobili da qualche anno (l'altra metà è in mano a mio zio) che catastalmente sono A/5. Mio zio dal 2005 continua ad usufruire esclusivamente degli immobili (solo lui ha le chiavi, non posso accedervi se lui non è disponibile, e se voglio andarci mi accompagna poichè li usa come locali deposito e all'interno c'è della sua merce) senza corrisponderci alcuna cifra (non abbiamo un contratto di locazione e non ho comunque mai percepito cifre per questo suo uso ). In uno solo dei due locali ho depositato degli oggetti ma in un angolino non facilmente raggiungibile perchè c'è la sua roba davanti e comunque rimangono i problemi di accessibilità all'immobile. Ho chiesto parere ad un avvocato che prima mi ha detto che potrei chiedergli un indennizzo per gli ultimi 5 anni, poi mi ha detto che in realtà l'indennizzo partirebbe dal momento in cui viene deposto in tribunale e quindi mi ha consigliato di lasciar perdere.
    2) Data la situazione esasperante, spinto dallo stesso avvocato che mi aveva detto che la comunicazione non era in nessun modo vincolante, e, dopo aver preso atto dello stato degli immobili, ho deciso di fare un'offerta per la metà degli immobili a mio zio di circa 30000 €. Offerta che è stata accettata e sottoscritta da mio zio. Precedentemente avevo incaricato un tecnico di redarre una perizia ed era venuto fuori, dall'accertamento generale della proprietà immobiliare urbana, che uno dei due locali ha un soppalco abusivo. Inutile dire che io ho chiesto più volte a mio zio della situazione e lui mi ha sempre risposto che era tutto in regola e quindi non avevo dato peso alla situazione che non mi era stata fatta notare dal tecnico.
    A questo punto io vorrei tirarmi indietro poichè temo di dovermi trovare a pagare un'eventuale sanzione, l'abbattimento del soppalco con conseguente abbassamento del valore del locale e una denuncia.
    Scrivo uno stralcio della lettera che l'avvocato ha inviato :
    "In qualità di procuratore, del sig Tizio, quale erede del compianto sig. Caio, che ai fini della presente eleggono dom.lio esclusivo presso il mio studio , le formulo la seguente proposta :
    il mio assistito comproprietario al 50 % con la S.V, dei due locali depositi in Località (LO) via dei matti n.6, offre per l'acquisto della vs quota dei locali la somma di € xxxxx,xx (xxxxxx/00).
    Nel caso in cui tale offerta non venisse accolta, il mio assistito vi invita a regolarizzare la vs posizione tramite un contratto di locazione."
    In seguito a quanto scritto sopra si fa comunque riferimento al fatto degli indennizzi, quindi non si parla nella lettera soltanto di questa proposta e non è stata firmata da me ma bensì solo dall'avvocato.
    Ovviamente non è stata data caparra poichè non c'era altro previsto nella lettera.
    3) In conclusione, scusandomi per la lunghezza del post, volevo sapere innanzitutto se qualcuno ha vissuto situazioni analoghe per quanto riguarda la situazione degli indennizzi e se mi consigliate di rivolgermi ad un altro avvocato per avere un ulteriore parere. In più ho letto tantissimo qui sul forum ed in rete che la proposta d'acquisto è vincolante e che in generale, mio zio potrebbe tenersi la caparra (in questo caso non è stata versata), farmi causa per chiedermi i danni ed eventualmente costringermi ad acquistare comunque gli immobili.
    Ora premesso che io vorrei parlare con mio zio e spiegargli le mie ragioni, ma dato i pessimi rapporti in cui siamo c'è una concreta possibilità che lui decida di portarmi in causa, quello stralcio di lettera può considerarsi una proposta d'acquisto efficace o manca di qualcosa? Il fatto che ci sia un abuso, può farmi tirare indietro in maniera indolore o comunque sarei costretto a pagare i danni? Sapete quantificarmi in linea generale i danni?
    Grazie a tutti e buona serata.
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sicuro che é stata fatta da un avvocato? É stata firmata per accettazione da parte dello zio? Come mai ha in mano l'assegno?
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non è stata versata caparra.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  4. Tauroquas

    Tauroquas Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Innanzitutto grazie per le risposte, non è stata versata caparra; la proposta è stata fatta da un avvocato in una comunicazione molto generica e nella quale non si parlava esclusivamente dell'acquisto ma anche degli eventuali indennizzi ed è stata firmata per accettazione dallo zio con una seconda comunicazione che ho ricevuto, anch'essa molto generica nella quale si limitava a dire che non ci doveva nessun indennizzo e che accettava la proposta.
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    scusa la franchezza: comunicazione fatta coi piedi come si diceva una volta... Una proposta immobiliare non puo essere così generica o almeno non c'era bisogno di un legale x fare un lavoro del genere, Il piu scarso ed incauto degli AI avrebbe fatto di meglio, tuttavia se i locali hanno degli abusi in fase di compravendita emergeranno (fondamentale che tu richieda una certificazione di conformità urbanistica, al limite la puoi far redigere tu stesso) e passerai tu dalla parte della ragione nel senso che tuo zio non potrà venderti un locale con abusi previa sanatoria (in questo caso previo abbattimento del soppalco abusivo, sempre che non si possa sanare regolarmente)
     
  6. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se l'indennizzo era parte integrante della tua proposta, con la sua risposta, che differisce nei termini dalla tua, ha di fatto messo in opera una controproposta.

    Tu l'hai accettata?

    Mi par di capire che per lui la presenza dei soppalchi sia fondamentale.
     
  7. Tauroquas

    Tauroquas Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Figurati, non mi offendo mica, di certo ho una parte di responsabilità poichè come capita spesso in questi casi si tende ad avere fiducia del professionista quando facendo 5 minuti di ricerca su internet avrei potuto avere le idee più chiare...

    In realtà l'avvocato mi avrebbe detto all'inizio che la proposta era vincolata alla questione dell'indennizzo (come in realtà avevo chiesto di scrivere) e che quindi loro avendola accettata in parte avremmo potuto controbbattere dicendo che o la accettavano in toto oppure niente, poi nell'ultimo incontro mi ha detto che non è così e che quindi la proposta è vincolante per com'è.
    La presenza del soppalco è importante in quanto se acquisto l'immobile così com'è ho paura di eventuali sanzioni, abbattimento dello stesso e relativa denuncia, da altra parte a livello economico l'immobile senza il soppalco perderebbe valore e quindi mi troverei con un'offerta molto al di sopra del valore di mercato ed in quel caso vorrei quanto meno rivedere l'offerta economica se non rinunciarvi completamente.
    Il mio timore per quanto riguarda il soppalco è che essendo io comproprietario dello stesso immobile, se mio zio mi portassse in causa, mi potrebbe dire che conoscendo lo stato dei locali e facendo quella proposta, ero a conoscenza anche dell'abuso e che quindi l'ho tacitamente accettato.
    In ogni caso non ho accettato la sua controproposta (non ci sono state ulteriori comunicazioni scritte tra di noi).
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    mi sembra un po fantascientifico. I locali devono essere urbanisticamente conformi ai progetti originari e semmai è lui che non puo garantire la conformità dell'immobile.
    Magari un legale pratico di immobiliare è piu utile
     
  9. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Boh.
    E' difficile giudicare senza aver visto i pezzi di carta, ma certo che a suonare strano suona strano...
     
  10. Tauroquas

    Tauroquas Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per maggiore completezza ricopio integralmente il contenuto delle due comunicazioni.
    1) La mia :
    "In qualità di procuratore, del sig Tizio, quale erede del compianto sig. Caio, che ai fini della presente eleggono dom.lio esclusivo presso il mio studio , le formulo la seguente proposta :
    il mio assistito comproprietario al 50 % con la S.V, dei due locali depositi in Località (LO) via dei matti n.6, offre per l'acquisto della vs quota dei locali la somma di € xxxxx,xx (xxxxxx/00).
    Nel caso in cui tale offerta non venisse accolta, il mio assistito vi invita a regolarizzare la vs posizione tramite un contratto di locazione.
    Ancora in considerazione del fatto che la S.V., detiene il possesso esclusivo dei suddetti locali, le chiedo ancora una volta, la corresponsione dell'indennità di mancato godimento, in quanto ne avete l'esclusivo utilizzo per la vostra attività commerciale, circostanza che comporta una perdita economica per il mio assistito, il quale non può godere degli immobili dal mese di febbraio 2010, in quanto Lei detiene le chiavi di accesso agli stessi.
    Tale indennità, come già precedentemente richiesta, valutata secondo gli indici locali dei canoni di locazione è pari a € xxx,00 mensili a decorrere dal mese di febbraio del 2010 che, sempre in considerazione della comproprietà al 50 %, determina un debito € xxx,00 mensili a partire da tale data."
    C'è da dire che probabilmente neanche il mio avvocato credeva che stesse scrivendo una proposta d'acquisto irrevocabile ed infatti è quantomeno generica ad essere buoni.La lettera prevede solo la firma dell'avvocato e non la mia.
    2) La sua :
    "La presente in nome, per conto e nell'interesse del sig. Tizio, il quale ad integrale adesione la sottoscrive, elettivamente domiciliato presso lo scrivente studio legale, in riscontro alla preg.issima vostra datata xx.xx.xxxx per manifestare alla s.v. l'accettazione dell'offerta formulatagli dal suo rappresentato.
    In particolare il sig. Tizio accetta la somma di € xxxxx.00 (xxxxxxx/00), per la cessione in favore dell'erede del sig. Caio della propria quota parte, pari al 50 %, dell'intero, dei due locali in oggetto.
    Relativamente alla richiesta indennità di occupazione dei locali de quo, si evidenzia che nulla è dovuto dal n/s rapp.to il quale giammai ha impedito il godimento al suo assistito della quota parte ad esso spettante.
    In ogni caso giammai l'erede del sig. Caio ha manifestato la volontà di entrare in possesso dei locali de quo, ovvero ha richiesto le chiavi per accedervi.
    In attesa di sollecito riscontro, l'occasione è gradita per porgere Distinti Saluti"
    La lettera è stata firmata sia dall'avvocato che da mio zio.
     
  11. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Bè, la tua "proposta" non è affatto vincolata al pagamento dell'indennità, se queste erano le tue intenzioni, sono mal rappresentate nella comunicazione.
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io trovo semplicemente allucinante la lettera del tuo avvocato.
    Formulata malissimo e, tra l'altro, in un italiano sconnesso...

    E' chiaro che tuo zio ha preso al volo solo quello che gli interessava e ha considerato il resto come se non esistesse.

    Una proposta d'acquisto seria non si fa così.

    E, in ogni caso, come da leggi vigenti, tu acquisti solo se l'immobile sarà conforme catastalmente allo stato di fatto e se non vi saranno più abusi di alcun genere.
    In caso contrario, l'atto è nullo.
    Quindi...
     
  13. Tauroquas

    Tauroquas Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok grazie mille per le risposte, mi rivolgerò ad un altro avvocato anche per capire se ho diritto all'indennità.
     

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