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  1. Mikeko

    Mikeko Membro Junior

    Altro Professionista
    buonasera a tutti, ho un quesito...un immobile in cui vi sono 3 proprietari, uno dispone in proprietà di piani dal primo al sesto, gli altri due si dividono il terra..non c'è amministratore, né tabelle millesimali né regolamento....il proprietario di tutti i piani superiori vuol fare dei lavori straordinari (es tetto e facciate)...come deve comportarsi?? vorrei sapere in pratica cosa e come deve fare per poterlo fare e anche perché gli altri due paghino...grazieee
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Deve mettersi d'accordo con gli altri proprietari visto che non c'è regolamento ne millesimi
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non condivido nella formulazione la risposa di progetto_casa, anche se nella sostanza l'esito forse è lo stesso.

    Comincio dal titolo:
    la situazione è di "condominio" (la comunione è divisibile, il condominio no: e voi avete il suolo su cui insiste il fabbricato, in condominio). Se non esistono, chiunque può chiedere la redazione di tabelle condominiali.

    Nel condominio le delibere si fanno con la maggioranza delle quote e delle teste:
    anche in assenza di tabelle millesimali, (che chiunque può far fare...) , è evidente che il proprietario dei 6 piani ha la maggioranza delle quote di proprietà.
    Ma non ha la maggioranza dei partecipanti al condominio (1 contro 2).

    Se uno di voi convoca un'assemblea condominiale e siete tutti presenti, e mantenete le opinioni espresse sul post, nessuno ha la maggioranza richiesta per deliberare spese straordinarie, e si crea una situazione di stallo. Salvo il caso di spese urgenti che arrecano danni: se la situazione provoca danni ad es. all'ultimo piano, il proprietario si rivolge al giudice che autorizzerà i lavori addebitando gli eventuali danni a chi si era opposto.
     
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  4. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Infatti se sono tutti presenti e d'accordo in assemblea il problema non si pone, si opera.
    In caso contrario ovviamente dura lex ,sed lex
    Poi come la giri la sostanza è sempre la stessa.
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sai che sono testa dura: intanto tu motivavi la risposta sulla mancanza di millesimi e RdC, che sono sostanzialmente superabili
    Inoltre se NON sono tutti presenti, ma 1 contro 1, la faccenda potrebbe risolversi a favore del condomino con maggiori millesimi. Avrebbe la maggioranza dei millesimi presenti a parità di teste.
     
  6. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Comunque la giri se non si mettono d'accordo possono solo andare dal giudice....poi se vuoi gli mettiamo le margherite
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per andare dal giudice è bene sapere esporre correttamente la situazione.
    Le margherite o le rose riservale alla signora del piano di sotto:maligno:
     
  8. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    ????
     
  9. Mikeko

    Mikeko Membro Junior

    Altro Professionista
    scusate ma non ho ben chiaro come devo muovermi.. ho capito solo che essendo in tre si applicano le norme del condominio e non della comunione, quindi non essendoci un amministratore io che voglio fare i lavori e sono proprietario di quasi tutto lo stabile cosa devo fare? inviare una lettera agli altri due con la quale convoco un'assemblea tra noi tre per dire che voglio fare i lavori e che propongo che si nomini un amministratore e si redigano tabelle mill e regolamento?? mi aiutate grazie non so come fare..
     
  10. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Come primo approccio convochi un'amichevole riunione tra i proprietari dibattendo sulle esigenze dell'immobile. Fallo in base alle necessità dei vicini e possibilmente il sabato quando la gente ha la mente piu' tranquilla. A quel punto, in base a dei preventivi di massima, valutate quali opere siete disposti ad effettuare ripartendone indicativamente i costi in base alle dimensioni locali di proprietà. Se siete verbalmente d'accordo richiedete dei preventivi dettagliati, stendete una scrittura privata che identifichi i lavori da effettuare, costi e ripartizione. Se va tutto bene approvate i preventivi, nominate un direttore lavori ed iniziate i lavori. Qui non è tanto importante la forma ma la sostanza e soprattutto il buon senso degli intervenuti.
    Ma ricorda che il modo migliore per arrivare al risultato non è dire di avere la maggioranza ma evidenziare l'importanza delle migliorie da fare ed i rischi nel non operare.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 21 Ottobre 2014
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  11. Mikeko

    Mikeko Membro Junior

    Altro Professionista
    tu proporresti di dotarsi di amministratore e regolamento e tabelle mill. comunque anche se non obbligatorio per legge? sono preoccupata perché essendo in tre io non ho la maggioranza prevista dalla legge per fare le innovazioni se loro due dicono di no..giusto??
     
  12. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Personalmente userei una maniera soft, senza minacce in tal senso.
    Però fammi capire: fatto 100 l'importo dei lavori indicativamente a quanto incide la tua quota ?
     
  13. Mikeko

    Mikeko Membro Junior

    Altro Professionista
    io pagherei 80%, loro 10% a testa...pero trattandosi di rifare tetto e altro sono sempre grosse cifre di sicuro... i lavori sono cmq improrogabili perché il fabbricato è pericolante..quindi cosa mi consigli? convoco una riunione in cui faccio presente che sarebbe opportuno almeno redigere tabelle mille regolamento e faccio presente che sono improrogabili questi lavori per cui dovremo farli fare..?? consigliami come muovermi in pratica.. se non volessero partecipare alla spesa nonostante la pericolosità dello stato attuale che diritti ho?? grazie a chi volesse aiutarmi
     
  14. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Inizierei a far digerire l'idea di fare i lavori piu' importanti, possono decidere di farli o meno.
    Se li decideranno sanno dovranno pagarli ma solo per il 20% quindi (10% a testa) quindi non vedo quale opposizione possano fare se possono affrontare la spesa. Sono lavori sui quali esiste un grosso beneficio fiscale e che se non fatti deprezzano il valore dell'immobile oltre a creare possibili danni agli inquilini(tetto). Cerca la via della diplomazia che è sempre la strada migliore.
     
  15. Mikeko

    Mikeko Membro Junior

    Altro Professionista
    ok ma se alla riunione si impuntano e dicono di no (loro due di no contro me che vorrei farli) io posso farli cmq sostenendo che sono necessari e poi farmi rimborsare? se ci fossero delle tabelle io avrei la maggioranza dei millesimi ma non quella di teste...però non vi sono neppure le tabelle quindi come ci si deve regolare??
     
  16. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    è inutile che continui a fare sempre la stessa domanda ed a scrivere la risposta che ti ha dato bastimento, lascia perdere la fase due che è materia da avvocati e concentrati sulla fase 1.
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    2° Comandamento: non nominare il nome altrui .... invano :^^:
    Sottoscrivo completamente i tuoi consigli pratici.

    Ciò non toglie che Mikeko debba sapere che nonostante la sua schiacciante maggioranza, a rigor di norme, non può procedere autonomamente.

    La mancanza di tabelle, regolamento e amministratore, non sono sostanziali, rendono solo più immediato e univoco il criterio di ripartizione, non la sostanza che è insita nei diritti reali di ciascuno (rogiti) e doveri (codice civile).

    Condivido l'approccio di puntare sulla persuasione e condivisione che certi lavori siano indispensabili: il resto verrà da sè, di conseguenza.

    Una volta condivisa la necessità di effettuare i lavori, la domanda successiva e consequenziale sarà quella di accordarsi su come ripartire la spesa: se la volumetria dell'edificio è facilmente definibile, sarà anche facile accordarsi su una ragionevole proporzione che di fatto costituirebbe la vostra idea sui reciproci millesimi, senza dover spendere inutili ulteriori soldi per far fare il medesimo ragionamento imparziale ad un professionista esterno incaricato di stabilire ad es. che su 6 piani , 5/6 equivalgono a 833,33 millesimi.

    Purtroppo è anche vero che se dovessero impuntarsi, non avrebbe molte scelte: o farsi carico dei lavori e sperare (!?) a posteriori nel rinsavimento degli altri condomini, o agire legalmente nei loro confronti per arrivare purtroppo con trafile lunghe ad una conciliazione/mediazione:
    certamente i lavori di manutenzione del tetto sono indispensabili, purtroppo potrebbe essere opinabile la consistenza dell'intervento.
    Per questo progetto_casa credo consigliasse un approccio conciliante, magari supportato da preventivi e valutazioni di addetti ai lavori esterni, che godano la fiducia di tutti e tre, o forse anche solo dei due da convincere.
     
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