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  1. liza25

    liza25 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    i miei genitori possiedono un posto auto acquistato nel 1980 come investimento. Nel 1990 è stata portata a termine la pratica di condono ma la piantina riportata e la metratura indicata non corrispondono a quella del rogito che includeva chiaramente uno spazio di 7mq ulteriori d'angolo col muro perimetrale! Nessuno se n'è mai accorto per 23 anni...
    Nello stabile dove é sito il posto auto, nel 2009 ho acquistato la mia prima casa insieme al mio compagno oggi marito in separazione di beni.
    Le domande sono le seguenti:

    1) a quanto può arrivare a costare l'errore di metratura considerando gli anni di ICI e IMU pagati su un valore inferiore? Qual è il miglior modo per procedere in questa situazione?

    2) la procedura di correzione e riaccatastamento può essere fatta anche dopo l'atto di donazione o il notaio potrebbe opporsi alla stessa?

    3) si può assegnare il posto auto come pertinenza alla mia prima casa, considerando che non sono l'unica proprietaria?

    4) invece di riceverlo in donazione potrei acquistarlo insieme a mio marito? possono effettuarsi compravendite tra genitori e figli? o al limite tra suoceri e genero?

    5) in caso di donazione che comporterebbe difficoltà in caso di vendita, questa difficoltà si estenderebbe alla casa? Mi spiego: la casa l'abbiamo acquistata senza posto auto, se ora le associassi come pertinenza un posto auto in donazione e tra un anno volessi vendere tutto, un compratore potrebbe sentirsi scoraggiato dalla donazione ma io in ogni caso non potrei vendere solo l'abitazione giusto?

    Spero possiate rispondermi.
    GRAZIE
     
  2. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Cerco di rispondere alle tue domande:

    1) si deve considerare che gli enti locali, relativamente ai tributi di propria competenza, procedono alla rettifica delle dichiarazioni incomplete o infedeli o dei parziali o ritardati versamenti, nonché all'accertamento d'ufficio delle omesse dichiarazioni o degli omessi versamenti, notificando al contribuente, anche a mezzo posta con raccomandata con avviso di ricevimento, un apposito avviso motivato (art. 6, Dlgs 32/2001; art. 7, comma 1, legge 212/2000; circolare 77/E/2001 dell'agenzia delle Entrate).
    Gli avvisi di accertamento in rettifica e d'ufficio devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento sono stati o avrebbero dovuto essere effettuati.
    Entro lo stesso termine quinquennale devono essere contestate o irrogate le sanzioni amministrative tributarie, a norma degli articoli 16 e 17 del Dlgs 472/97 e sue modificazioni.
    Pertanto la risposta è si. Anche se l'errore è stato fatto in buona fede siete passibili di sanzioni. Per quantificarle bisognerebbe conoscere i dati sui quali avete versato l’Imposta e quelli sui quali avreste dovuto effettuarli. Nel sito dell’Agenzia delle Entrate troverai quanto necessario al calcolo e a sanare la situazione alla voce "ravvedimento operoso".

    2) L’atto di donazione è un contratto di trasferimento inter vivos senza corrispettivo ed è soggetto alle norme vigenti in materia di trasferimenti immobiliari, pertanto il notaio è obbligato a verificare la regolarità di quanto trasferisce. Ne consegue che dovrete mettere in regola l’immobile e poi procedere con gli atti. Tra l’altro se ipotizzaste di donare tacendo il problema e sanare successivamente nel momento in cui il beneficiato agisse per sanare l’irregolarità le parti sarebbero sanzionabili per le eventuali dichiarazioni mendaci in atto pubblico e il notaio per mancato controllo.

    3) civilisticamente non ci sono preclusioni a dichiarare pertinenziale il posto auto alla quota di tua competenza dell'abitazione principale.

    4) non ci sono ostacoli a un acquisto a titolo oneroso tra parenti. Tieni presente che il notaio dovrà inserire in atto la modalità di pagamento e questa potrebbe essere: tramite assegno non trasferibile, bonifico o riconoscimento di debito con esenzione di iscrizione ipotecaria.
    In un secondo momento i tuoi genitori potrebbero anche rinunciare al credito con una remissione di debito effettuata, se la somma è significativa e in dipendenza della forma di pagamento adottata, in forma solenne. Ciò eviterebbe i problemi di commerciabilità del posto auto.


    5) La pertinenzialità di destinazione non comporta nessuna “unione” dei beni che conservano la loro autonomia. Pertanto potreste vendere l’appartamento e tenervi il posto auto, oppure vendere il posto auto e tenervi l’appartamento o infine vendere tutti e due allo stesso soggetto o a soggetti differenti
     
  3. liza25

    liza25 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille Kurt! Molto preciso ed esauriente.

    Parlando da "profana e ignorante" in materia, ho qualche dubbio sul ravvedimento operoso perché sembrerebbe qualcosa da fare in tempi stretti dall'avvenuto condono, mentre qui parliamo di un condono avvenuto nel 1990 su un rilievo sbagliato. Non si potrebbe pensare ad esempio che quei 7 mq in pratica non sono stati condonati ed avviare una nuova pratica ex novo che forse costerebbe meno che pagare tutti gli arretrati di ICI dovuta?

    Vorrei andare a chiedere delucidazioni in uno degli uffici competenti, da chi potrei iniziare? Dall'ufficio condono edilizio? O dall'agenzia delle entrate? Essendo una professionista abilitata vorrei vedermi la pratica da sola per quanto possibile.

    Grazie ancora!
     
  4. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Prima di tutto regola la parte catastale, una volta eseguita questa passa a quella fiscale.

    Indicavo il sito perché li ci sono tutte le informazioni però posso confermarti che il ravvedimento operoso vale entro 1 anno dal termine di pagamento, superando tale lasso temporale si paga, oltre le imposte, una sanzione del 30 % e gli interessi sulla differenza tra il pagato e quanto avresti dovuto pagare (visti i valori in gioco ritengo sia modesta).
    L'importante è che non abbiano iniziato alcuna verifica, neppure una lettera di informazioni ma in ragione dell'attuale coerenza tra le carte non credo avverrà nulla sino a quando non regolarizzerai il catasto.

    In quanto professionista in materia differente preferire fare un passaggio con un tecnico abilitato in materia (architetto, geometra ecc.) prima di passare la pratica al Catasto (tra l'altro se non erro deve essere fatta con un software) lui/lei potrà consigliarti al meglio riguardo se iniziare una nuova pratica o rettificare quella già presentata.
     

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