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  1. robertodarienzo

    robertodarienzo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti.

    Sono proprietario di un locale commerciale (C/1).

    Il mio inquilino, 4 anni fa, ha realizzato delle pareti in cartongesso ed ha realizzato un secondo bagno (la colonna fecale è sempre la stessa).

    Secondo una prima verifica sembra che abbia effettuato il tutto senza la DIA e, di conseguenza, non è stata effettuata nessuna variazione catastale.

    A Settembre libererà il locale ed io lo venderò.

    Alla luce delle modifiche contenute nella manovra finanziaria (d.l. 78-2010 art 19 comma 14) potrei avere problemi in fase di vendita ?

    Nella circolare dell'Agenzia del Territorio (2-2010 del 9 luglio u.s.) ho letto che: "per le unità immobiliari per le quali la consistenza è calcolata in metri quadrati" le modifiche che non incidono sulla "consistenza dei beni" ovvero "sulla destinazione degli ambienti" "non comportano l'obbligo della presentazione della nuova planimetria".

    Come devo comportarmi ?

    Grazie anticipatamente per le vs. risposte.
     
  2. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    dal punto di vista della conformità edilizia è un problema che puoi risolvere abbastanza facilmente.
    premesso che dovrai incaricare un tecnico i riferimenti normativi sono quelli del DPR 380/01 come modificato dall'art. 5 della legge 73/2010 e cioè:
    art. 6 comma 2:
    Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato all’amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi:​
    a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;​

    comma 7:La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2 e 4 del presente articolo, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

    questo però ti comporterà l'obbligo di effettuare anche la variazione catastale
     
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  3. Leiter

    Leiter Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Secondo me, se vi è stato un miglioramento (costruzione di un nuovo bagno), il nuovo accatastamento sarebbe necessario.

    Solo: se a suo tempo non è stato fatto nessun DIA o nessuna asseverazione ....

    Saluti

    Leiter 2
     
  4. Pasti Pietro

    Pasti Pietro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Gli immobili di categoria C1 hanno consistenza calcolata in bas e alla superficie, quindi la realizzazione di un bagno non dovrebbe cambiare la rendita della unità ( a meno che non si valuti che ne influenzi il classamento) però per me occorre comunque presentare un Docfa con causale Variazione spazi interni affinchè vi sia la conformità alla realtà. Inoltre bisogna presentare se previste dal Comune le opportune comunicazioni di cui alla legge 73/2010 e precedentte DPR già citato nel primo post.
     
  5. carlitosfir

    carlitosfir Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    La circolare dell'Agenzia del Territorio a cui fai riferimento (n°2 del 09-07-2010) dice testualmente che "è necessaria la presentazione della variazione nei casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempi tipici sono il caso del retrobottega di un negozio che, se trasformato in un ambiete destinato alla vandita, incrementa l'originaria superficie dell'unità, ovvero la realizzazione di soppalchi, servizi igienici, ecc.)". Pertanto ti consiglio di farla in modo da evitare qualsiasi tipo di contestazione in sede di rogito.
    Comunque prima del catasto direi che dovresti regolarizzare la situazione in Comune, nei modi suggeriti da antonellifederico nel suo post. In sede di rogito infatti dovrai dichiarare sotto la tua responsabilità la conformità urbanistica dell'immobile, oltre che quella catastale.

    Saluti
     
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  6. robertodarienzo

    robertodarienzo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino


    Innanzitutto ti ringrazio per la risposta.

    Ho un dubbio:

    Risiedo ad Avelllino - Campania ...

    ... la 73/2010 non si applica solo nelle regioni che ancora non avevano la DIA ?

    Posso comunque usufruirne ?

    Grazie ancora
     
  7. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    la legge 73/2010 è una legge nazionale e come tale vale su tutto il territorio; le regioni possono deliberare se adottare il medesimo strumento per altre casistiche e/o tipologie
     
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  8. robertodarienzo

    robertodarienzo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ottimo !

    Quindi, in pratica, procedo in questo modo:

    1- Faccio fare la DOCFA
    2- Attendo la sanzione pecuniaria di 258 per non aver fatto la comunicazione

    oppure

    1- Faccio una comunicazione oggi al comune ? ()ma a cosa servirebbe?)
    2- E dopo faccio la DOCFA
     
  9. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    1° fai comunicazione al comune con l'attuale distribuzione interna (ricorda che la domanda dovrà essere corredata di una piantina, un'asseverazione del tecnico, una dichiarazione del tecnico stesso e la sanzione ridotta ad 1/3 in quanto la presenti spontaneamente - i riferimenti li trovi sul DPR 380/01); il fatto che la presenti serve a legittimare l'attuale distribuzione interna dal punto di vista edilizio. N.B. i lavori che sono stati eseguiti non devono aver comportato modifiche esterne (nuove finestre, allargamenti, restringimenti o chiusura delle aperture esistenti, ecc)

    2° fai fare il DOCFA
     
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  10. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ma se ha fatto il tutto un locatario senza autorizzazione perchè non intimare al locatario di rimuovere l'abuso presentando relativa pratica e pagandone le conseguenze?
    Anzi fai prima: chiama tu i vigili denunciando il locatario.
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quoto. Di solito è inserito nel contratto:
    - il locatore ha diritto al ripristino dello stato originario
    - oppure le modifiche possono essere 'tollerate' se regolari...
     
  12. robertodarienzo

    robertodarienzo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In un certo senso avete ragione.

    Però vi spigo meglio:

    era un locale commerciale indiviso per il quale abbiamo concordato un canone molto basso
    (250mese) a fronte del fatto che l'inquilino avrebbe dovuto fare i lavori di divisione che, in seguito, avrebbero apportato comunque una miglioria alla mia proprietà.

    E' evidente che nel contratto di locazione lui è stato autorizzato a fare i lavori MA NEL RISPETTO
    DELLE NORMATIVE VIGENTI.

    Purtroppo solo oggi, che ho pensato di vendere ed alla luce della riforma contenuta nella manovra,
    si è posto il problema di verificare l'esistenza di una DIA.

    E' chiaro, quindi, che se gli chiedo il ripristino da un lato risolvo il problema catastale ma, dall'altro mi ritrovo con un olocale indiviso pur essendomi "accontentato" di un canone basso.
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi era autorizzato a farlo....
    Se il problema è che ha fatto modifiche non regolari devi comunque chiedere il ripristino dei locali.
    Se quello che 'balla' è la spesa della pratica (tecnico + eventuale sanatoria) si tratta di mettersi d'accordo sulla spesa: una soluzione si trova sempre... :stretta_di_mano:
     
  14. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ops... avevo capito che il locale era gia libero; se c'è ancora il conduttore è giusto che la cosa se la sbrogli lui
     

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