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  1. ermafagi

    ermafagi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buon pomeriggio a tutti,
    sono nuovo del forum, mi sono iscritto per “deficienza di ossigeno” ho troppe domande, poche certezze e tanta paura di sbagliare.
    La storia: dopo una serrata ricerca io e mia moglie abbiamo trovato una villetta a schiera a Roma zona Laurentina/Selvotta che sembra risponde alla nostre potenzialità ed esigenze. Come ormai consuetudine per la maggioranza dei costruttori il villino si sviluppa su tre livelli. Seminterrato alto 270 cm. ripartito in tre locali ed un bagno accatastati come cantina, locale tecnico e lavanderia; Piano terra alto 300 cm. open space di circa 45mq. con bagno; Piano primo mansardato altezza media 180cm. accatastato come mansarda e diviso in due stanze ed un bagno; completa l’unità immobiliare un giardino di 200 mq.. Il villino è l’ultimo rimasto di un immobile penta familiare finito di costruire da circa due anni.
    Accettando l’idea di dormire in soffitta ed incoraggiati dall’Agenti Immobiliari abbiamo proceduto ad avanzare una proposta irrevocabile di acquisto subordinandola all’erogazione del mutuo da parte della banca e dato il relativo anticipo, dopo due aggiustamenti il proprietario/costruttore accettava e sottoscriveva la proposta irrevocabile di acquisto. A questo punto chiesti e ricevuti i documenti necessari per l’elargizione del mutuo (certificato di provenienza, visura e piante catastali) notavo la mancata rispondenza della planimetria con lo stato di fatto dell’immobile, contestata l’irregolarità all’agenzia e ricevuta conferma dalla banca sulla necessità di procedere all’aggiornamento della pianta ricevevo assicurazione dall’Agenti Immobiliari che avrebbe provveduto in merito. L’altro ieri, a seguito di un sollecito all’agenzia in merito all’aggiornamento catastale, appuravo telefonicamente che l’intero stabile non aveva l’abilità in quanto mai chiesta, e per altro il costruttore non è intenzionato a richiederla in relazione a presunti abusi edilizi effettuati dai proprietari delle altre unità abitative. Alquanto sconvolto ed irritato rappresentavo il mio disappunto all’Agenti Immobiliari che minimizzava la problematica sostenendo che il rogito è comunque possibile effettuarlo e che tale situazione è molto diffusa e non comporta nocumento ai proprietari !!!!
    I dubbi, ammettendo per ipotesi che in qualche modo riesca comunque ad accedere al finanziamento della banca e/o disponga del contante ed il mio notaio è disponibile a rogitare:
    Posso abitare in un’unità immobiliare senza l’abitabilità? Se si, in caso di denuncia/controllo o “sfiga” che sia cosa rischio penalmente e/o civilmente/amministrativamente? Quanto mi viene a costare, se possibile, sanare la situazione e come procedere?
    L’anticipo dato con l’accettazione da parte del costruttore è di fatto diventato caparra? Se si, l’eventuale ripensamento da parte mia può comportare la perdita della caparra od ho diritto in relazione alla mancanza del citato documento ad essere risarcito con la restituzione del mio assegno più una somma pari allo stesso? Se si, devo agire per le vie legali o basta una semplice raccomandata?
    Grazie a tutti coloro che vorranno dipanare i miei dubbi.
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se le cose sono in questo modo credo che tu abbia gl istrumenti per poter recedere senza pagare nulla, anzi avresti diritto a chiedere il doppio di quanto versato.
     
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  3. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Premesso che concordo pienamente con Roberto Spalti, ti preciso che l'art. 24 comma 2 a) del DPR 380/01 modificato dal D.Lgs 301/02 precisa che l'agibilità viene rilasciata per le nuove costruzioni, pertanto è obbligatoria...
    Inoltre letto quanto da te descritto, io porrei attenzione al locale sottotetto, che con altezza 180 cm. sia dichiarato come abitabile, altrimenti è un locale sottotetto senza permanenza di persone e pertanto la tua camera la puoi fare ma senza mai avere la possibilità di averne la condizione di abitabilità (per questo dovresti informarti su norme specifiche della regione Lazio)...
    spero esserti stato di aiuto...:)
     
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  4. ermafagi

    ermafagi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per le risposte,
    sono lieto :D che qualora decidessi di ritirami non perderei nulla, ma nel caso che decidessi di procedere comunque all'acquisto qualcuno mi può rispondere in merito ai miei dubbi:
    Posso abitare in un’unità immobiliare senza l’abitabilità? Se si, in caso di denuncia/controllo o “sfiga” che sia cosa rischio penalmente e/o civilmente/amministrativamente? Quanto mi viene a costare, se possibile, sanare la situazione e come procedere?
    Sapete il villino ci piace :amore: e vorremmo valutare attentamente pro e contro.
    Grazie a chinque voglia aiutarmi.
    Ermanno
     
  5. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Come ho avuto modo di spiegarti prima, l'abitazione senza agibilità può presentare problemi, ad es.: se in corso di costruzione sono stati effettuate delle varianti al progetto iniziale presentato e non vengono dichiarati, dopo la chiusura dei lavori, avendo il tecnico comunale la possibilità di poter chiudere l'istruttoria con il silenzio-assenso, dette modifiche una volta che hai rogitato, diventano opere abusive e possono essere risolte attraverso una sanatoria...ma attento vi sono casi che anche con la sanatoria non si possono sistemare...e quello a cui vai incontro è una sanzione amministrativa (con un minimo di 516,00 €.), a sua volta dovrai chiamare un tecnico di tua fiducia che preparerà il progetto, presenterà la pratica e modificherà la scheda catastale....in breve ho cercato di spiegarti il percorso ... per il costo...non si può dire con certezza, perchè con la Bersani, non essendoci più i minimi professionali, puoi trovare diversi importi....
    spero esserti stato d'aiuto...:)
     
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  6. ermafagi

    ermafagi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie architetto,:D
    allora mi sembra di aver capito che qualora decidessi di comprare comunque senza abitabilità e fossero presenti delle opere abbusive nessuno mi può obbligare a lasciare l'immobile ed andrei incontro ad una sanzione amministrativa con il relativo obbligo di sanare l'immobile e pertanto dovrei procedere ad incaricare un tecnico per avviare il relativo iter burocratico. Nessuna denuncia penale o ingiuzione a rimuovere le opere abbusive!
    Se le cose sono in questi termini potrei accettare il rischio :sorrisone:, ma non è corretto che i possibili oneri derivanti dalla "leggerezza" del costruttore ricadano sulle mie finanze, quindi potrei far stornare da quanto pattuito il relativo importo, ma quanto? Mi può quantificare di massima una cifra :soldi: verosimile? Grazie.
     
  7. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Cosa intendi per nessuno mi può obbligare a lasciare l'immobile??? Attenzione che il tecnico comunale può sempre richiedere un sopralluogo per verificare la conformità e redigere il certificato di agibilità...se nel caso trova delle difformità e tu ne sei a conoscenza, ne rispondi in solido (ne rispondi sempre, ma la situazione si aggrava se le conosci)...
    per quanto riguarda le sanzioni, ti ho risposto prima, così come per le spese del professionista... a mio parere sarebbe opportuno che tu ci pensi bene alle scelte che vuoi intraprendere, perchè andare a prendersi un'abitazione che presenta difformità ancor prima di essere abitata?...un mio suggerimento sarebbe quello di far sistemare tutte le difformità prima del rogito, a carico di chi, non è un tuo problema, ma io lo pretenderei....in tal modo non avrai anche problemi con l'eventuale finanziamento della banca....:)
     
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  8. Greta Phlix

    Greta Phlix Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il piano mansardato come da te descritto non è regolare, perchè l'altezza di 1.80 non è sufficiente. Quindi stai comprando (leggi pagando) una soffitta come se fosse un piano abitabile regolare. Inoltre rogitare senza il certificato di abitabilità non è mai una buona idea, perchè potresti avere problemi a rivendere dopo.
     
  9. ermafagi

    ermafagi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Cito quanto scritto all'apertura della discussione:
    "L’altro ieri, a seguito di un sollecito all’agenzia in merito all’aggiornamento catastale, appuravo telefonicamente che l’intero stabile non aveva l’abilità in quanto mai chiesta, e per altro il costruttore non è intenzionato a richiederla in relazione a presunti abusi edilizi effettuati dai proprietari delle altre unità abitative. Alquanto sconvolto ed irritato rappresentavo il mio disappunto all’Agenti Immobiliari che minimizzava la problematica sostenendo che il rogito è comunque possibile effettuarlo e che tale situazione è molto diffusa e non comporta nocumento ai proprietari !!!!"

    Il mio problema è che non sono in condizione di obbligare il costruttore che a detta dell'Agenti Immobiliari non intende procedere a chiedere l'abitabilità, cosa che potrebbe sottendere ulteriori problematiche !!!!. Quindi mi trovo davanti ad un bivio: PRENDERE o LASCIARE :disappunto:. Da un lato sono tentato di mollare ma dall'altro mi dispiace e mi domando come hanno fatto/fanno gli altri 9 acquirenti /inquilini che ci vivono di già senza abitabilità. Sono l'unico sveglio o sono l'unico fesso? :confuso:
    In questo ambito rientra l'affermazione "nessuno mi può obbligare a lasciare l'immobile" avanzata in precedenza ovvero in assenza dell'abilità può l'autorità pubblica procedere ad uno sgombero coatto :rabbia: e buttarmi fuori casa?
    Grazie anticipatamente per le risposte e scusate la mia insistenza ma sono in ansia, troppi sono gli elementi che mi sfuggono e che non mi consentono di farmi un buon quadro di riferimento che metta in sistema "pesandoli" i rischi con le opportunità.
     
  10. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Riprendo ancora quanto detto... anche a distanza di tempo, se il tecnico comunale viene a conoscenza di eventuali difformità edilizie non denunciate, può richiedere il sopralluogo congiunto insieme alla Polizia Locale che veste il ruolo di APG, se confermate le difformità, possono scattare le denunce di abuso edilizio, di cui il proprietario risponde in solido di quanto riscontrato come abuso ed applicare, oltre alla sanzione amministrativa, anche quanto previsto dalle norme (o Testo unico Edilizia) ovvero la demolizione coatta dell'abuso con sanzione sia per la difformità che per la demolizione stessa...
    pertanto, come è stato detto, il fatto che il sottotetto sia inferiore al minimo previsto dal DPR 380/01, alle norme edilizie in generee, bisogna vedere anche le norme locali della tua regione Lazio in materia, acquistare un immobile con difformità già conosciute, come fai a dichiarare che le stesse non le sapevi?, ti conviene andare ad effettuare un investimento senza che vi siano le carte in regola???...:confuso:..a mio parere sarebbe opportuno che tu arrivi al rogito con le richieste ben precise di ottenere quanto ti è dovuto, ovvero, agibilità, certificazioni, polizza postuma decennale, ecc... sapendo bene che il tuo sottotetto non è abitabile e non puoi dichiararlo tale... infine se queste condizioni non vengono accettate, puoi richiedere l'annullamento per ostazione alla trattativa da parte della parte venditrice, con il rimborso del doppio della caparra versata.
    A ragion di quanto detto, non penso sia un tuo problema cosa gli altri condomini hanno fatto, penso sia utile che porti a casa il tuo interesse... o no???;)
     
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  11. ermafagi

    ermafagi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la pazienza e le puntuali indicazioni/precisazioni.
    In merito ho fissato un appuntamento per domani con l'Agenti Immobiliari nell'ambito della quale li porrò davanti un bivio o abitabilità/agibilità o restituzione doppia caparra:applauso:. Speriamo bene!!!!
     
  12. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Concordando pienamente con quanto esposto sopra aggiungo anche che il reato di abuso edilizio non cade in prescrizione per cui (condoni a parte) se fra 30 anni vorrai vendere il problema si ripresenterà, magari con norme per la sanatoria ancora più restrittive.
     
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  13. manolis

    manolis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Rimane il fatto che i nostri caricostruttori e immobiliaristi ti vendono un monolocale di 45 mq. facendoti pagare la cantina e la soffitta non abitabile come una villa sull'appia antica. E ciò con buona pace di noi tecnici e progettisti.....
     
  14. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista

    Scusa , ma vorrei dissociarmi dall'affermazione, perchè un professionista se serio e se tale si ritiene, dovrebbe mettere in evidenza che detti locali sono dichiarati esplicitamente senza permanenza di persone, come viene dichiarato nei pareri emessi dagli enti competenti (v, ASL ad esempio)...e se poi sono venduti come tu descrivi dagli immobiliaristi e dai costruttori, non mi sento di dire con buona pace dei professionisti...(senza offesa a nessuno)...;)
     

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