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  1. Buongiorno a tutti,

    mi chiamo Simone e a 40anni suonati ho deciso di comprare una prima casa nella provincia di Biella ove risiedo.

    Ho visto, attraverso pubblico annuncio e quindi come privato, la vendita di un mega attico a Biella al costo di circa 200.000€ contro un valore di mercato di circa 250.000€ ;

    Per tale attico ho trattato e discusso con l’attuale proprietario della nuda proprietà il quale ha ceduto l’ usofrutto al padre di 81 anni (esso non ha fratelli o sorelle, il figlio neppure e la ex moglie è deceduta di parto 35 anni fa) .

    Il padre è attualmente in casa e ben disposto ad uscire nel caso si vendesse la casa ma sussiste un grosso problema: Per vari motivi (risarcimento danni mai pagato) gli è stato pignorato il diritto di uso frutto.

    In questa situazione nessun banca mi vuole concedere un mutuo per l’acquisto della prima casa come nuda proprietà.

    Attualmente, il bene di usofrutto è messo in asta ad una cifra 37500€ che non ho ben compreso se è il risultato di una causa legale figlio contro padre o di una vendita forza all’asta di un’agenzia recupero crediti.

    Al prezzo accordato sia il padre che il figlio sono disposti a decurtarmi il costo dell’asta dell’usofrutto.


    Volendo acquistare questo immobile chiedo a voi un consiglio su come procedere, le mie paure sono queste:

    - Se compro l’usofrutto all’asta e poi per qualche motivo rimango fregato che non mi vogliono più vendere la casa?

    - Se stipulo un compromesso d’acquisto e poi non riesco ad aggiudicarmi l’asta?

    - Se mi aggiudico l’asta e la banca comunque non mi concede il mutuo? La banca sostiene di potermi dare l’ 85% del valore dell’immobile, se acquisto gia l’usofrutto all’asta esso viene stimato come il 30% del valore dell’immobile, non è che poi la banca, SEMPRE AMMESSO CHE ME LO CONCEDA, mi dia soltanto l’ 85% del 70% (ossia 100% - 30% valore usofrutto) del valore dell’immobile avendo gia l’usofrutto?

    Si può stipulare un qualche contratto (o compromesso d’acquisto) che tenga in conto di questo?

    Grazie,

    Simone
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Puoi sottoscrivere un contratto preliminare per l'acquisto della nuda proprietà condizionato all'acquisto dell'usufrutto.

    Si tratti di una situazione che è possibile gestire ma che forse necessiterebbe dell'aiuto di un esperto. Domanda ad un legale di tua fiducia di redigere un contratto tutelante.
     
  3. Ciao,
    Grazie per la risposta; la mia intenzione era di rivolgermi ad un avvocato però prima di investire 1000 o più euro per una semplice consulenza volevo informarmi sulla fattibilità dell'operazione

    Il contratto preliminare dell'acquisto nuda proprietà è una specie di compromesso d'acquisto o nulla a che vedere con lo stesso?

    Edit: Piccola domanda: Nel caso sul proprietario o sull'usofruttuario gravino delle denunce per imposte non pagate, multe non pagate, risarcimenti non pagati ecc... E' possibile che Equitalia (o l'organo preposto al recupero crediti) possa rivalersi su di me che acquisto la nuda proprietà o l'usofrutto all'asta?
    E se l'acquisto dell'usofrutto non avvenisse attraverso l'asta ci possono essere anche in questo caso delle possibile rivalse?
     
  4. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sì, io sottoscriverei un compromesso per l'acquisto della nuda proprietà, subordinato al fatto che riesca ad aggiudicarmi l'usufrutto. L'esito del mutuo lo dovrai avere necessariamente prima. Il legale deve assisterti per poterti tutelare soprattutto dal punto di vista contrattuale. Che una prima consulenza ti costi 1.000 euro mi sembra esagerato. Che l'assistenza per l'intero processo di perfezionamento dell'acquisto possa costare solo 1.000 euro, mi sembra piuttosto improbabile, salvo che si tratti di un amico.
     
  5. Ciao,
    i "1000€" sono un numero simbolico, intendo dire che è inutile rivolgermi ad un legale per una consulenza che sò gia di partenza essere inutile.
    il costo dell'intera operazione pensavo si aggirasse su circa tale cifra, se è di più non sò se ne può valere tanto più la pena di acquistare l'immobile.

    Non pensavo si potesse fare il compromesso d'acquisto in questo modo; si può anche specificiare, secondo il tuo parere, tali clausole:
    - Primo Anticipo /immediato) 1.000€
    - Secondo Anticipo (dopo acquisto usofrutto all'asta) 20.000€
    - Penale per venditore (fino a 7 giorni prima della presentazione di domanda di partecipazione all'asta): 2000€ (Doppio primo anticipo)
    - Penale per venditore in seguito all'acquisto da parte mia dell'usofrutto: 2000€+Costo UsoFrutto acquisto all'asta + 40.000€ (doppio del secondo anticipo )

    Ti ringrazio molto per le tue risposte ed il tuo supporto,
    Simone
     
  6. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare


    Gli aspetti commerciali devono essere condivisi tra le parti.
    Gli aspetti giuridici devono essere affrontati con un legale.
    In primis verifica che la tua proposta abbia un fondamento giuridico e che le condizioni economiche possano risultare gradite alla controparte, in secondo luogo fai comporre correttamente il contratto dal legale.

    In linea di massima.

    1) 1.000 euro come primo versamento? Forse per l'acquisto di un motorino.
    Versati a che titolo? Acconto, caparra penitenziale, caparra confirmatoria?

    2) Penale. Quando si parla di penale bisogna essere consapevoli che la penale potrebbe essere rideterminata dal giudice se ritenuta troppo gravosa.
    Immagino che quando tu quantifichi la penale vi ricomprendi la restituzione delle somme da te versate....

    Quello che scrivi mi fa pensare che senza l'aiuto di una persona esperta che ti segua passo per passo potresti non arrivare a completare l'acquisto.
     
  7. Perfetto, sei stato molto!
    Quello che mi interessava conoscere "preliminarmente" me lo hai spiegato egregiamente, per il più nel dettaglio appunto è necessario consultare un avvocato. Ora faccio le mie valutazioni e vedo se ne vale la pena.
    Ti chiedo solo una cosa ulteriore, se puoi conoscere la rispostA: Nel caso sul proprietario o sull'usofruttuario gravino delle denunce per imposte non pagate, multe non pagate, risarcimenti non pagati ecc... E' possibile che Equitalia (o l'organo preposto al recupero crediti) possa rivalersi su di me che acquisto la nuda proprietà o l'usofrutto all'asta?
    E se l'acquisto dell'usofrutto non avvenisse attraverso l'asta ci possono essere anche in questo caso delle possibile rivalse?
     
  8. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'acquisto all'asta ti permetterà di intestarti l'usufrutto libero da qualsiasi situazione debitoria (e non sarà possibile aggredire successivamente questo diritto reale per debiti pregressi del precedente proprietario).
    Esistono alcuni casi (ad esempio quello relativo alla perdita delle agevolazioni prima casa) che prevedono un privilegio fiscale sull'immobile tale da aggredire anche l'acquirente in buona fede qualora il venditore non paghi e nel caso in cui l'acquisto non avvenga tramite asta. Tieni presente che si tratta di situazioni limitate e che, in tutti i casi, il rischio maggiore si corre non successivamente alla stipula del rogito di compravendita ma tra il preliminare ed il rogito.
    Il legale incaricato saprà certamente quali sono le principali tutele ed i controlli necessari per garantirti un acquisto senza sorprese.
     
  9. Perfetto, grazie mille, sei stato gentilissimo
    Simone
     

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