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  1. claudio.jupiter

    claudio.jupiter Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Gentili utenti,
    sono alla ricerca della mia sospirata prima casa e prima delle "vacanze" estive ho visitato tramite un'agenzia un immobile che mi è piaciuto molto e sarei tentato di fare una proposta d'acquisto.
    Durante la visita all'immobile l'agente mi ha informato però che la casa è attualmente locata ma che ci sarebbe un accordo (ritengo verbale) tra il proprietario e l'inquilino perché quest'ultimo lasci l'appartamento entro il rogito. L'inquilino è una giovane donna che guadagna abbastanza bene visto che paga un'affitto di e 1200 mensili e anche una rata condominiale piuttosto alta. Il contratto d'affitto è un classico 4+4, al primo anno dopo il rinnovo. Pare che, nel frattempo che si formalizzi una trattativa, l'affittuario avrebbe cominciato con l'aiuto dell'agente a cercare un nuovo affitto. Sembra che abbia chiesto anche un trasferimento di sede di lavoro..
    Malgrado tutte le rassicurazioni del l'agente, la situazione però non mi lascia tranquillo visto che di fondo c'è un regolare contratto di affitto e che potrebbero sempre sopravvenire dei problemi all'inquilino che potrebbero far saltare le buone intenzioni della trattativa.
    Quale dicitura dovrei far inserire nella proposta e/o preliminare per tutelarmi da brutte sorprese? Ci sono documenti/dichiarazioni scritte che eventualmente dovrei pretendere dall'agente/proprietario prima di formalizzare un'offerta, oppure entro il preliminare, che comprovino che l'inquilino lascerà l'appartamento senza problemi?
    Se in prossimità del rogito non si dovessero realizzare le condizioni previste nel preliminare (ad es. che l'immobile sia libero da persone e da cose) e salti la compravendita, per il recupero della caparra del preliminare più il pari importo occorre fare causa al proprietario?
    Scusatemi per le tante domande, ma vorrei evitare con il dovuto anticipo di cacciarmi in qualche guaio.
    Grazie per l'attenzione
     
  2. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino

    Una domanda rassicurazioni verbali a parte hai provato a chiarire questi aspetti dicendo che vorresti siano contrattualizzati con l'agente immobiliare che segue la vendita altrimenti non sene fa nulla.
     
  3. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Prima regola: non fidarsi mai delle rassicurazioni verbali quando in gioco c'è un acquisto così importante come la prima casa. Seconda regola: non comprare mai immobili "zavorrati" da inquilini, a meno che non si acquisti come investimento. Terza regola: puoi "contrattualizzare" tutto quello che vuoi, ma se l'inquilino poi cambia idea e non se ne va più, te ne vai anche tu a vivere in affitto con una bella casa già pagata sul groppone.
    Morale della favola: o prima l'inquilino se ne va e poi tu fai la proposta d'acquisto, oppure molli tutto e ti cerchi un altro appartamento con una trattativa più lineare e meno complicata di questa.
     
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  4. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    quoto

    se vuoi proprio fare un compromesso almeno prova a salvaguardare la caparra:

    il presente compromesso si vede tuttavia sottoposto .. bla bla bla .. quindi le parti congiuntamente stabiliscono che il versamento della caparra confirmatoria avverrà entro e non oltre 10gg a decorrere dalla restituzione dell'immobile da parte del conduttore al locatore e comunque e non oltre la data del gg/mm/aaaaa intendendo questo termine essenziale.

    ps
    questa è giusto una traccia
     
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  5. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Se il venditore è serio, non accetterà proposte se non avrà la sicurezza di avere l'immobile libero entro il termine stabilito.
    Il problema è del venditore, chiaro che potrebbe diventare anche un Tuo problema ma in second'ordine.
    Proverei a sentire le intenzioni dell'inquilino.
     
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  6. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Valuterei anche una clausola sospensiva
     
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    anch'io da proprietario venditore non sottoscriverei mai un preliminare di compravendita promettendo l'immobile libero se non avessi le certezze e senza prendere le giuste precauzioni.
    Chi si troverebbe a pagarne le conseguenze sarà il venditore stesso.
    Certo le giuste precauzioni bisognerebbe prenderle altrimenti ti potresti trovare nella situazione di anzichè acquistare una casa acquisti una causa :) ( dove chi ne farebbe le spese è comunque il venditore)
     
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  8. claudio.jupiter

    claudio.jupiter Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Innanzitutto grazie a tutti per le risposte che mi avete dato.
    La casa è stata visionata due volte, sono anche andato a parlare con l'agente per vedere i documenti. Di fronte alle mie perplessità, l'agente ha saputo soltanto dirmi che è una situazione "tranquilla" senza prospettarmi le varie soluzioni a cui avete pensato voi. Vedo che alcuni di voi sono anche agenti immobiliari. Evidentemente sapete fare bene il vostro mestiere. Penso che un agente debba soprattutto creare le condizioni per una trattativa serena quando percepisce che c'è più di un interesse da parte di qualcuno e non un perditempo di fronte. A me l'agente ha saputo solo dire che il proprietario si è detto disponibile anche a pagare le spese di trasloco dell'affittuario. " e con questo?" ho pensato io... Allora faccio bene ad essere diffidente..
    A parte tutte queste considerazioni, quoto tutti i vostri consigli. Un ultimo chiarimento: nel caso in cui il preliminare è sottoposto alla condizione che la caparra sarà pagata a patto che il contratto sia disdetto e la casa sia liberata entro una tale data, il diritto alle provvigioni dell'agenzia seguirebbe lo stesso percorso?
    Ė possibile annotare tutte queste condizioni già nella proposta di acquisto in modo che il venditore sia consapevole delle mie esigenze in caso di sottoscrizione?

    Grazie a tutti!
     
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  9. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    No in quel caso le provvigioni sono dovute in quanto il preliminare e' perfezionato e quindi matura il diritto alla provvigione.Puoi pero' valutare l'inserimento di una condizione sospensiva cosi' da vincolare l'efficacia del negozio giuridico all'avverarsi della condizione espressa. In questo caso il diritto alle provvigioni maturerà dal momento dell'avverarsi della condizione e non prima.
    Le condizioni o clausole devono essere nella proposta d'acquisto perche' all'atto dell'accettazione e notifica a te questa diventa il preliminare perfezionato.
     
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  10. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Diciamo che l'agente ti abbia detto ciò che hai precedentemente postato, è abbastanza comico :)
    Io , se fossi nei oanni del proprietario, mi peoccuperei di prendere accordi scritti con il conduttore facendomi rilasciare un impegno scritto in cui egli dichiarasse , consapevole delle compravendita in corso. di lasciare libero l'immobile per una certa data, a fronte di un corrispettivo che sia economico o per prestazione (trasloco a carico del proprietario - tot euro per il rilascio anticipato dell'immobile etc).

    Diciamo che il fatto di inserire una clausola sospensiva per la validità del preliminare dovrebbe essere a tutela del venditore e non del promissario acquirente.

    Per tuo conto ti consiglierei di limitare al minimo l'importo da dare a titolo di caparra confirmatoria, e di inserire che prima dell'atto definitivo, ti sia data prova dell'effettiva liberazione dell'immobile da cose e persone tramite sopralluogo e conferme documentali.

    Se fossi in te non mi fascerei la testa inutilmente.

    L'agente andrebbe pagato perche ha svolto il suo lavoro , anche se da un punto di etico e competenza professionale, dovrebbe, a mio avviso, essere il primo a consigliare le parti per evitare o ridurre al minimo le probabilità di problematiche future.

    Ribadisco il concetto che, in caso l'immobile non fosse libero per la data del rogito, chi si troverebbe in una situazione scomoda di inadempienza , è il promittente venditore, il quale si potrebbe trovare nella condizione di dover corrisponderti il doppio della caparra da te versata oltre l'eventuale maggior danno subito.
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Proprio per questo io non limiterei la caparra ....
     
  12. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    vero da una parte, ma sbagliato da un altro punto di osservazione.

    affrontare una causa è comunque un impresa che richiede tempo , non solo per ottenere , oltre la restituzione di quanto precedentemente versato anche il doppio della caparra e il maggior danno sibito (non essendo percorribile la strada della richiesta dell'esecuzione del contratto per ovvi motivi)
    quello che tu dici va bene se un individuo volesse investire su una causa che , la cui definizione si potrebbe concludere in tempi lunghi, anzichè investire nell'acquisto di un abitazione.

    spero di non aver fatto un ragionamento troppo contorto

    ma è il messaggio quello che conta
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se ha deciso di vendere L'immobile dovrà preoccuparsi di obbligarsi a liberarlo diversamente non gli conviene rischiare. E se il rischio é basso il rischio che non si impegni é alto. Io metterei pure la penale per i giorni di ritardo oltre ad indicare il termine essenziale per il rogito. Lui come venditore osa? Io da acquirente no.
     
  14. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non stiamo facendo una partita a poker ma l'obbiettivo è perfezionare una compravendita in serenità per tutte le parti in causa , AI compreso

    tutto vero quello che dici
    la cosa che mi lascia perplesso in tutto questo è

    Ma l'agente immobiliare ,secondo te, in tutto questo che ruolo ha???
    a volte anche il venditore può essere in buona fede sprovveduto, che si è rivolto ad un professionista per concludere una compravendita.
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Bah non so un'agente che riferisce ... Il venditore paga il trasloco ... Non mi lascia presagire bene. Un buon contratto é fatto tra persone serie questo é il principio. Se vuole vendere L'immobile con l'inquilino deve prima adoperarsi per avere garanzia di liberalità inderogabile.Ed un incontro con l'inquilino in agenzia? Non ho letto tutti i post magari é stato fatto.
     
  16. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ti meriti il tuo solito

    bla bla bla :D
     
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  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Maurizio manzoni ... Scusa non avevo letto proprio tutto.
     
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  18. claudio.jupiter

    claudio.jupiter Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ehi qui si bivacca mentre c'è chi soffre! :) scherzo!
    Anche secondo me il venditore che ha bisogno di vendere forse non si rende conto dei rischi che una compravendita simile potrebbe celare. Sono d'accordo quando ingelman dice ma in tutto questo l'agenzia che ci sta a fare?
    Volete sapere come la penso io? premesso che in questa discussione ho avuto il piacere di interagire con dei bravi professionisti, credo che a volte alcuni agenti si preoccupino solo di raggiungere il loro obiettivo, e cioè arrivare al preliminare=provvigioni. Che pro avrebbe a volte l'agente a tirare fuori troppe questioni se uno stato di leggerezza o di ignoranza dei clienti potrebbe facilitare un preliminare d'acquisto? Sono così importanti le eventuali controversie successive? Del resto non mi meraviglierei di questi tempi, siamo in un periodo di crisi del settore immobiliare. Sicuramente mi sfuggono tante cose e posso sbagliarmi, sono un privato cittadino non competente del settore immobiliare, ma la sensazione che ne ho avuto è questa. Spero di non aver urtato la sensibilità di nessuno del forum, mi piace ripetere che qui ho interagito con degli agenti modello con cui sarei pronto a trattare l'acquisto di una casa anche domani!
    Quando rosa dice che il venditore prima di vendere, dovrebbe avere dall'inquilino una garanzia di liberatoria inderogabile a cosa si riferisce in particolare? Cortesemente mi può fare esempio?
    Volevo concludere che ha ragione ingelman quando dice che non mi devo giá fasciare la testa. Anch'io sono quasi sicuro che la trattativa sarà più liscia di quello che sembra, ma c'è sempre l'imponderabile di cui bisogna tener conto.
    La volontà ci fa grandi o piccoli, ma un pò di prudenza non guasta.
    Saluti
     

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