Contratti a Canone Concordato e Spese Compenso Amministratore

[Naoto]

Ho stipulato contratto di locazione a canone concordato ed e' nata una diatriba in merito al compenso spettante all'amministratore. Il conduttore adduce che queste siano a carico del proprietario. Ma dall'allegato G risulta che le stesse siano a carico del Conduttore. Avete chiarimenti in merito?

 

[CheCasa!]

Ho stipulato contratto di locazione a canone concordato ed e' nata una diatriba in merito al compenso spettante all'amministratore. Il conduttore adduce che queste siano a carico del proprietario. Ma dall'allegato G risulta che le stesse siano a carico del Conduttore. Avete chiarimenti in merito?

immagino che ci si riferisca all'allegato "G" del decreto Interministeriale 30 dicembre 2002. Ma non mi risulta che detto allegato ponga le spese dell'amministratore a carico di conduttore o locatore.

Mi pare di aver letto che, in assenza di specifiche pattuizioni, i costi per il compenso dell'amministratore e per l'assicurazione generica del condominio restino a carico del locatore...

Ma sentiamo come la pensano gli altri...

 

[Naoto]

Infatti e' nato li' il tutto.... il conduttore ora contesta la cosa .... e' anche vero che ha firmato un allegato "G" prodotto dal locatore dove c'e' chiaramente specificato che le spese di competenza dell'amministratore sono a suo carico! il problema resta quindi capire se la cosa e' legalmente equa. L'associazione del s.u.n.i.a. ha gia espresso una sua opinione in merito adducendo che e' il locatore ha torto....

 

[CheCasa!]

Infatti e' nato li' il tutto.... il conduttore ora contesta la cosa .... e' anche vero che ha firmato un allegato "G" prodotto dal locatore dove c'e' chiaramente specificato che le spese di competenza dell'amministratore sono a suo carico! il problema resta quindi capire se la cosa e' legalmente equa. L'associazione del s.u.n.i.a. ha gia espresso una sua opinione in merito adducendo che e' il locatore ha torto....

Ripeto... come può aver firmato un allegato "G" che pone le spese dell'amministratore a carico del conduttore quando l'allegato "G" NON pone le spese dell'amministratore a carico del conduttore?

Forse ha firmato qualcos'altro...

 

[Naoto]

sicuro.....

 

[ludovica83]

Art. 9 legge n. 392/78:
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Cass. 3 giugno 1991 n. 6216, in Giust. civ. Mass. 1991, fasc. 6

Le spese relative al compenso corrisposto all' amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell'esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell'immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo.

 

[Samuele Mirotta]

Il D.M. 30/12/2002 all'articolo 4 stabilisce che per la tipologia di contratto (in questo caso a canone concordato ai sensi della legge n. 431/98) le parti fanno applicazione alla Tabella Oneri Accessori Allegato G al predetto decreto. Ma specifica che per le voci non considerate nella citata Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali. La legge n. 392/78 all'articolo 9 non fa alcuna menzione all'onorario dell'amministratore e l'interpretazione prevalente della giurisprudenza è che Il compenso dell'amministratore non è spesa a carico del conduttore, essendo l'amministratore un mandatario dei soli condomini, titolari di un diritto reale inerente alle parti comuni ed ai servizi del condominio stesso. Il problema è che la restante parte della giurisprudenza sostiene che l'amministratore svolge un servizio di cui ne beneficia anche l'inquilino, così come le spese di cancelleria, di conto corrente, affitto sala assemblea. E non mi sento sinceramente (parlo da inquilino quale sono) a questo orientamento. In fondo, anche io inquilino usufruisco di determinati servizi comuni in virtù del rapporto contrattuale esistente con il locatore/proprietario dell'immobile che conduco in locazione.
Sicuramente, in mancanza (come al solito in questo paese) di una specifica disciplina giuridica, bisognerebbe rivolgersi ad un avvocato, ma valuta attentamente se la spesa vale la resa!

 

[ludovica83]

Il D.M. 30/12/2002 all'articolo 4 stabilisce che per la tipologia di contratto (in questo caso a canone concordato ai sensi della legge n. 431/98) le parti fanno applicazione alla Tabella Oneri Accessori Allegato G al predetto decreto. Ma specifica che per le voci non considerate nella citata Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali. La legge n. 392/78 all'articolo 9 non fa alcuna menzione all'onorario dell'amministratore e l'interpretazione prevalente della giurisprudenza è che Il compenso dell'amministratore non è spesa a carico del conduttore, essendo l'amministratore un mandatario dei soli condomini, titolari di un diritto reale inerente alle parti comuni ed ai servizi del condominio stesso. Il problema è che la restante parte della giurisprudenza sostiene che l'amministratore svolge un servizio di cui ne beneficia anche l'inquilino, così come le spese di cancelleria, di conto corrente, affitto sala assemblea. E non mi sento sinceramente (parlo da inquilino quale sono) a questo orientamento. In fondo, anche io inquilino usufruisco di determinati servizi comuni in virtù del rapporto contrattuale esistente con il locatore/proprietario dell'immobile che conduco in locazione.
Sicuramente, in mancanza (come al solito in questo paese) di una specifica disciplina giuridica, bisognerebbe rivolgersi ad un avvocato, ma valuta attentamente se la spesa vale la resa!

Nella contabilità dei condomini, le spese dell'amministratore sono sempre in capo al proprietario dell'immobile ad esclusione delle spese citate nella 392/78.
Chi abita l'appartamento in affitto si rivolge solitamente al proprietario non all'amministratore.
Infine ci sono "contratti di locazione" dove il proprietario si fa carico anche della spese quali acqua etc etc... detto chiaramente sono i peggiori... in quanto si assiste spesso al cosiddetto "vuoto di memoria...o inquilini che abitano all'insaputa del contratto che dovrebbe partire mesi dopo..." per non identificare il n° di inquilini presenti effettivamente ed addebitare le spese ad altri inquilini/proprietari...
(fonte... l'ultimo linciaggio a riguardo è di 20 giorni fa...)

 

[Samuele Mirotta]

Nella contabilità dei condomini, le spese dell'amministratore sono sempre in capo al proprietario dell'immobile ad esclusione delle spese citate nella 392/78.
Chi abita l'appartamento in affitto si rivolge solitamente al proprietario non all'amministratore.
Infine ci sono "contratti di locazione" dove il proprietario si fa carico anche della spese quali acqua etc etc... detto chiaramente sono i peggiori... in quanto si assiste spesso al cosiddetto "vuoto di memoria...o inquilini che abitano all'insaputa del contratto che dovrebbe partire mesi dopo..." per non identificare il n° di inquilini presenti effettivamente ed addebitare le spese ad altri inquilini/proprietari...
(fonte... l'ultimo linciaggio a riguardo è di 20 giorni fa...)

ludovica83 convengo con te su questo punto. In effetti, vista sotto quest'ottica, è tutto corretto. Il problema reale è che le voci che compongono le spese condominiali sono talmente tante che sarebbe opportuno, già nelle fasi preliminari alla stipula del contratto, specificare preventivamente i criteri di ripartizione in merito all'onorario dell'amministratore, in virtù del cd. principio di autonomia contrattuale. Almeno da evitare in futuro il verificarsi di contestazioni.

 

[Bastimento]

Tutto vero e tutto corretto quanto letto sopra.
Ma a mio modesto parere, in generale non completamente pertinente.

L'onorario dell'amministratore è solitamente messo tra le spese di proprietà, ma la domanda è:
- è lecito pattuire che le spese di amministrazione siano a carico del conduttore?. Io non conosco alcuna legge che lo vieti specificatamente.

Un conto è l'assicurazione globale fabbricati, che è una garanzia per i proprietari, un conto l'amministrazione (dei servizi comuni) di cui usufruiscono tutti i residenti (condomini o inquilini).

In certe regioni gli amministratori, nell'onorario base, non contemplano la suddivisione delle spese tra proprietario ed inquilino, e non svolgono una gestione separata: se chiamati a farlo, chiedono un tot per ogni doppia ripartizione; ma questo è un fatto solo pratico. In altre parti è invece quasi normale che l'amministratore tratti la situazione reale (proprietari e/o inquilini) e, salvo incidenti di percorso, riscuote le rate condominiale direttamente dagli inquilini.

Non dimenticherei inoltre che lla L 392 del '78 assegna agli inquilini la competenza della gestione/decisione sulle spese di riscaldamento. Non vedo quindi perchè abbia diritto di intervenire e deliberare in assemblea, e non sia poi chiamato a sostenerne gli oneri.

Alcune volte le spese di amministratore sono state assimilate al dettato riguardante la portineria, quindi 90% all'inquilino, 10% al proprietario. Il che sembra un equo compromesso.

Semmai avrei dubbi sulla possibilità di introdurre varianti all'all. G: i contratti concordati mi pare siano vincolati agli accorsi territoriali esistenti