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  1. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    come vi comportate quando i proprietari hanno un abitazione e vogliono locarlo ad uso ufficio facendo un contratto 6+6? quali sono i rischi per entrambe le parti ? non vengono fatti riscontri dall' agenzia delle entrate?
     
  2. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Faccio un contratto 6+6.


    Credo ci siano delle sanzioni, ma non saprei dirti di quale entità e a carico di chi.


    Non credo che l'agenzia delle entrate c'entri qualcosa dato che non c'è evasione. Piuttosto la ASL, ma se non hai dipendenti non vedo cosa possano imputarti.
     
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  3. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ..pensavo fosse più complicata la cosa..
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    beh insomma, si tratta di firmare un contratto con un immobile che non è idoneo al tipo di qualsiasi attività avendo la destinazione abitativa. Poi siamo lì, chi li mette a conoscenza? Lo saranno? Dichiareranno il falso nel contratto?
    Non conviene fargli firmare un 4+4 intestandolo ad una società? Poi loro faranno quello che vogliono, ma nel momento in cui qualche autorizzazione non arriva, saranno capperacci loro, il proprietario così esce dai guai e paga le giuste tasse.[DOUBLEPOST=1398779604,1398779373][/DOUBLEPOST]
    per esempio? dici che è una complicazione da poco la nullità del contratto? Oppure sanzioni che arrivano fino al 250%?
    Se il proprietario lo sapesse, farebbe di volata la voltura catastale, le costerebbe meno.
     
  5. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    quindi faresti un contratto 4+4 intestato a società senza citare l'uso ufficio...
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    oppure farei fare la voltura[DOUBLEPOST=1398780448,1398780152][/DOUBLEPOST]Scusa, tengo a precisare che non ne so nulla di affi
    guarda io non tratto gli affitti, e ti ho risposto secondo il mio punto di vista da agente immobiliare. Poi se tutti sono d'accordo parlo di proprietario e inquilino la cosa si complica mi spiego? L'accordo che potrebbe esserci oggi domani sarà la spada di Damocle, al primo problema, tra cui il condominio e bla bla bla.
     
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  7. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    a ok, grazie lo stesso.. comunque non è proprio una semplice voltura catatstale ma bensi un cambio di destinazione....ben altra cosa soprattutto perchè costa diverse migliaia di euro
     
  8. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Assolutamente no, il locatore non potrebbe scaricare le spese di affitto. Fai un contratto 6+6, se va bene alle parti non ci sono veri problemi. Non ti è mai capitato di affittare un ufficio? Non dirmi che erano tutti A/10.
     
  9. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Penso alla difficoltà di registrare un contratto con RLI, con i dati catastali abitativi non credo che tu possa proseguire nella registrazione, e se ti rechi presso uno sportello dell'AdE quando inseriranno i dati presumo che ti faranno notare l'errore.

    Inolte la disciplina civilistica è completamente diversa, ad uso abitativo parliamo della nuova legge 98/431, mentre pr l'uso diverso 1978/392.

    Il mio consiglio è:
    Verificare se la destinazione d'uso richiesta è compatibile con quella prevista in quella zona.
    Se è in un condominio verificare che il regolamento non ponga divieti;
    Valutare l'aspetto dei parcheggi, inquanto in caso di mancanza di parcheggi il comune potebbe chiederne la monetizzazione.

    In caso di mancato cambio d'uso, il proprietario sarà obbligato alla regolarizzazione urbanistica ed al pagamento delle relative sanzioni.
     
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  10. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mai successo. Quelli contano solo le righe ;)
     
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  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    e la data delle marche!
     
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  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Senza entrare nelle questioni condominiali (e relativi regolamenti contrattuali) e urbanistico/edilizie e sorvolando sulle relativa denuncia TARI (peraltro di spettanza dell’inquilino, che prevede, per delibera tariffaria, per gli uffici quote fisse e variabili diverse dalle utenze domestiche), la locazione di un immobile con destinazione ad uso di civile abitazione ad uso di ufficio ha piena validità civilistica: all’interno di un atto locativo non ha rilevanza la categoria catastale. Il mancato cambio d’uso non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locativo: la classificazione catastale non rende l’oggetto del contratto illecito, posto che l’oggetto della locazione non è il bene in sé stesso, ma la prestazione, ossia la possibilità per il conduttore di godere concretamente della cosa.

    Ciò non significa che il mancato cambio di destinazione resti privo di conseguenze per il locatore: quest’ultimo rimane, infatti, esposto al rischio di:

    a) risoluzione di contratto e risarcimento del danno, a norma dell’art. 1578 del codice civile (Vizi della cosa locata), tanto più, ove il carico urbanistico non consenta, poi, il cambio di destinazione d’uso, a meno che il conduttore (e sarebbe bene che il locatore, a evitare contenziosi con il medesimo, desse atto nello stesso contratto di locazione o si facesse rilasciare ampia dichiarazione in tal senso: l’effettivo utilizzo dei locali impedisce al conduttore di invocare l’inadempimento del proprietario-locatore), a conoscenza dell’idoneità dell’immobile a realizzare il suo interesse (nella specie, ufficio e non abitazione), al momento della stipula del contratto, abbia accettato il rischio relativo all’impossibilità di utilizzare l’immobile stesso come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione (Cass. n°15489/2002; Cass. n°1398/2011);

    b) sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate: si consiglia di procedere alla variazione all’Ufficio del Territorio, prima che il Comune richieda un nuovo accatastamento ovvero che l’Agenzia delle Entrate (che ha incorporato gli uffici del Territorio) lo faccia d’ufficio, con relative sanzioni di omessa denuncia di variazione catastale.

    Tieni, inoltre, presente che la categoria catastale può rilevare anche in sede di registrazione del contratto (e di opzione cedolare secca: sono esclusi dall’applicazione dell’imposta sostitutiva i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma di fatto locati per uso ufficio (vedi Agenzia delle Entrate, Circolare n°26/E/2011, pag. 6). Ed, infatti, anche nel nuovo modello RLI sono richiesti i dati catastali.

    La registrazione del contratto, se menzionato l’uso dei locali ad uso ufficio, è una inoppugnabile prova della situazione di irregolarità fisco-catastale in cui può incorrere il locatore.

    E ancora. L’art. 19, co. 15 del decreto legge 78/2010 (“Aggiornamento del Catasto”) dispone che “la richjesta di registrazione di contratti, scritti o verbali di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o erronea indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’art. 69 del DPR 26 aprile 1986, n°131 [sanzione dal 120 al 250 per cento dell’imposta dovuta]”.

    Infine. La destinazione dell’immobile ad ufficio, di categoria catastale A/10, non corrisponde a quella catastale riferita ad una abitazione: in tal senso potrebbe configurarsi anche un’evasione ai fini IMU (e relativo recupero d’imposta evasa).
     
    Ultima modifica: 30 Aprile 2014
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  13. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :spunta:@Irene1 e :spunta:@pennylove :ok::applauso: :fiore::fiore:
     
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  14. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Concordo in particolare con Pennylove. L'Ade registrerà il contratto 6+6 nell'immobile censito come abitazione, perchè la ragione dell'inserimento dei dati catastali nel modello non è il controllo della congruità con il contratto, ma l'emersione degli immobili non accatastati, che in tal modo non possono essere locati. Tuttavia i problemi possono eventualmente sorgere successivamente, con il conduttore, con il condominio, con il Comune e con la stessa Ade per la parte inerente i servizi territoriali.

    Ad esempio il Comune potrebbe invitare ai sensi della legge 311/2004, art. 1, comma 336, a presentare la variazione catastale indicando anche la data di decorrenza fiscale, con recupero di tributi pregressi, applicazione di sanzioni e interessi di mora. In caso di mancato adempimento provvede all’accertamento, con addebito degli oneri, l’Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio (ora Ade). Anche questo ultimo Ufficio potrebbe invitare a presentare la variazione catastale ai sensi dell’articolo 1, comma 277 della legge 244 (finanziaria per il 2008).

    I Comuni possono verificare in genere la mancanza della variazione dal pagamento della tassa rifiuti. Da quanto ho potuto verificare dalle diverse esperienze, l'insorgere di problematiche nel caso un'abitazione locata con contratto commerciale dipende spesso dall'efficienza e dalla volontà dei Comuni di applicare le leggi suindicate, molto variabile a seconda dei luoghi.

    Prima di procedere alla locazione di un'abitazione con contratto uso ufficio, se non si intendono effettuare le variazioni urbanistiche e catastali, è quindi prudente verificare il comportamento del Comune in questa materia. Allego un utile contributo di Confedilizia.
     

    Files Allegati:

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  15. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    un appartamento affittato ad uso ufficio, necessita del cambio d'uso, e sempre che il regolamento condominiale non lo vieti, si dovra pagare gli oneri e eventuale monetizzazione dei posti auto.
    Cambio da residenziale a direzionale e anche accessibile al pubblico
     
  16. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sai quanto costa un cambio uso al contrario ovvero un'abitazione e'stata portata a laboratorio ed adesso vogliamo riportarla ad abitazione residenziale. Per cui a patte spese amm.ve e forse oneri cambio destinazione uso, considerata la nuova normativa e l'inesistenza di parcheggio sicuramente ci sara'da monetizzarlo. Sai cosa potrei pagare?
     
  17. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Manca la ciliegina sulla torta, entrando nei casini, qualcuno si rifarà anche su di te agente immobiliare, che hai fatto un contratto di locazione uso ufficio per un abitativo.
     

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