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  1. Gant

    Gant Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Buongiorno.
    E' il mio primo post dunque siate clementi...
    Un cliente vorrebbe locare un appartamento ad uso abitativo (A/4) per farne una casa vacanze.
    Il suo commercialista mi propone un contratto ad uso diverso dall'abitativo (6+6), intestato a società.
    Le mie perplessità sono le seguenti:
    - l'immobile è ad uso abitativo e il proprietario si troverebbe di fatto con un contratto commerciale
    con tutte le tutele legali inderogabili del caso (indennità avviamento ecc)
    - mi risulta che si configuri anche un illecito amministrativo facendo di fatto una locazione commerciale su
    un immobile abitativo.
     
  2. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Non ho ben compreso: il tuo cliente è il proprietario che si chiede quale contratto andare a stipulare con coloro che usufruiranno del bed & breakfast, oppure è il conduttore che condurrà in locazione l'immobile per poi destinarlo a bed & breakfast?
     
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sembrerebbe la seconda soluzione, ma andrebbe autorizzato il subaffitto.
     
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  4. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Se trattasi della seconda soluzione è corretto stipulare una locazione commerciale.
     
  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un contratto commerciale, quindi un 6 + 6, in un appartamento A/4 ad uso abitativo?
    Sono certo che il Comune potrebbe creare discussioni.
    Non sarebbe più semplice sottoscrivere un contratto ad uso abitativo , quindi un 4 + 4, autorizzando il conduttore all'esercizio di una casa vacanze, che di fatto autorizza il subaffitto?
     
  6. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Il fatto è che la finalità della locazione è quella di esercitare una attività commerciale, pertanto dal punto di vista civilistico credo che la soluzione più sicura e confacente ai rispettivi interessi sia quello di stipulare un 6 + 6.
    Non è detto che il Comune, a seguito della registrazione del contratto, esegua controlli ed accerti l'utilizzazione non contemplata dalla categoria catastale.
    Più che altro mi chiedo: quali autorizzazioni / dichiarazioni devono essere richieste / prestate per l'esercizio della attività di bed & breakfast? Su questo versante possono sorgere problemi a causa della destinazione catastale dei locali.
     
  7. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    In sostanza, l'attività verrà esercitata alla luce del sole oppure no? Questo penso sia il dato di fatto da cui partire per ogni valutazione.
     
  8. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
  9. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il Comune lo viene a sapere immediatamente in quanto per aprire un B&B occorre l'autorizzazione comunale.
    Per ottenerla va indicato il tipo di immobile, il numero delle camere, dei bagni, la presenza di una cucina ed anche il titolo di possesso e se in locazione il contratto registrato.
    E' un'attività ricettiva e come tale va anche dichiarata alla Questura alla quale vanno inoltrati i nominativi dei clienti.
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questo post è piuttosto istruttivo, quasi fabbricato apposta per inquadrare il caso particolare...
    Nella fattispecie, che tipo di immobile è prescritto? Che categoria catastale dovrebbe avere?
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Tutti gli immobili ad uso abitativo ed inclusi nella categoria catastale "A", esclusa la A/10 (uffici).
    Nella tabella allegata sono riportate le varie categorie ed anche una nota esplicativa.
     

    Files Allegati:

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  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Conosco la classificazione catastale: ma allora mi sembra che il gatto si morda la coda.
    Ammesso che sia corretto considerare l'attività del conduttore come commerciale, ci troveremmo a:
    1) Con contratto 6+6 di un immobile A4 si lamenterebbe il comune , perchè ad uso abitativo e non commerciale?
    2) Con contratto 4+4 del medesimo immobile, si lamenterebbe la AdE per non aver considerato lo scopo commerciale del conduttore?
    :disappunto::disappunto:

    Mai capito cosa ci stia a fare la destinazione d'uso nelle categorie catastali: capisco che hanno scopo fiscale, ma dovrebbero riflettere la tipologia costruttiva intrinseca, cui potrebbero corrispondere più utilizzi. Mi spiego:
    Un Ufficio nato come tale, A10: dovrebbe essere privo di bagni completi e cucina, e magari le stanze avere dimensioni non consone con l'abitabilità.
    Un appartamento, mettiamo A3, oltre ad essere tipicamente abitativo, si presterebbe benissimo ad essere usato come ufficio, (oltre che in modo promiscuo)
    Un negozio, C1, potrebbe servire per il commercio al dettaglio, ma anche come ufficio di una Ag. Immobiliare, o di un professionista, ecc.
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma l'AdE non si lamenta affatto se in un appartamento si svolge attività di B&B.
    L'attività di B&B va svolta solo ed unicamente in un immobile adibito a civile abitazione.
    L'incontrario fa nascere problematiche con l'AdE ed il Comune.
    Credo che la soluzione migliore per il collega Gant sia di far sottoscrivere alle parti un 4 + 4 con possibilità per il conduttore di subaffitto regolato dalle leggi del B&B.
     
    A ingelman piace questo elemento.
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Anch'io la penso come Antonello ....
    Indipendenetemente dal fatto che il Conduttore contraente sia una società prevale la finalità della locazione (e qui la linea sottile che delimita non tanto il lecito, vien da se che chi vuole realizzare una casa vacanza o un B&B deve fare una scia e ottenere un'autorizzazione Comunale, ma la tipologia di contratto che il Locatore và a stipulare anche riferito alla durata)
    Cito esempi:
    La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili

    Quello sopra postato non è il nostro caso .... ma

    La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786

    Questo articolo lascia pensare ad eventuali rischi del locatore se il contratto non è ben impostato .....

    cito sempre catturato per semplicità e tempistica dal web
    Circa la durata del contratto, l’unico spazio per l’autonomia contrattuale è fissare una durata maggiore rispetto a quella minima fissata dalla legge.

    In effetti, le norme in materia (e cioè l’art.27 della legge 392/1978) sono di ordine pubblico e, come tali, inderogabili. Ciò significa che, qualora le parti pattuiscano una durata più breve rispetto a quella legale e poi insorga contenzioso, il giudice adito considererà nulla tale pattuizione e – visto il combinato dell’art.79, comma 1, della legge 392/1978 letto unitamente agli art.1339 e 1419 comma 2, c.c. – assoggetterà necessariamente il rapporto alla durata minima voluta dal legislatore.

    Prendendo per buone le premesse e per non dar adito ad intepretezioni che possano un domani dar adito a contenziosi dovuti alla tipologia di contratto riferiti alla durata io personalmente in qualità di Locatore opterei per un contratto ad uso abitativo a canone libero 4 + 4 anche se il conduttore è una società ... dando a quest'ultima la più ampia facoltà gestionale "adibire l'immobile come residenza dell'amministratore, dipendenti, ospitare clienti compreso il sub-locare l'immobile guardandomene bene di menzionare l'attività commerciale ......

    Ovviamente questa è solo una mia semplice interpretazione e considerazione
     
    Ultima modifica: 11 Dicembre 2015
    A Gant e Antonello piace questo messaggio.
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sull'alberghiero (9 + 9) avrei dei grandi dubbi in quanto l'immobile deve avere quella specifica destinazione d'uso "D/2" (alberghi e pensioni).
    Le B&B si possono svolgere nei classici appartamenti ad uso civile abitazione e, addirittura, non corre l'obbligo dell'assenso dei condomini.
    Opterei per il classico 4 + 4 con diritto di subaffitto.
     
    A alexbgd e Gant piace questo messaggio.
  17. Gant

    Gant Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Vi ringrazio per tutti i vostri preziosi consigli e tutte le considerazioni che avete fatto.
    Questo mi conferma che la problematica non è banale.
    Abbiamo a che fare con una normativa obsoleta che andrebbe rivista ed adattata al dinamismo attuale del mercato. Mi trovo a Roma e qui le richieste per casa vacanze, B&B e assimilati ormai sono le più frequenti.
    Ha senso oggi parlare di categorie catastali almeno per quanto riguarda le unità immobiliari da adibire a privata abitazione, studio professionale o scopo ricettivo non alberghiero?
    Concordo con Antonnello e Ingelman.
    Il problema, come la vedo io, è che con un contratto di locazione commerciale avremmo un locatore che non sarebbe in regola, mentre con un contratto ad uso abitativo una società non potrebbe scaricarsi i costi della locazione e non vedrebbe tutelato il suo investimento.
    Per quanto mi riguarda sarei orientato per un 4 + 4 con diritto di subaffitto magari indicando, in modo restrittivo, la possibilità di fare una casa vacanze con l'obbligo del conduttore di richiedere le necessarie autorizaazioni comunali.
    Altra cosa assurda per un privato è l'impossibilità di poter accedere alla cedolare secca
    quando il conduttore sia una società, ma questo è off-topic.
     
  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Perchè una società non potrebbe scaricarsi i costi della locazione se l'uso dell'immobile preso in locazione è esattamente quello che andrà a condurre?
    Il 4+4 con diritto di subaffitto tutela, anche fiscalmente, chiunque, società comprese.
    Sicuro che un privato locatario non possa accedere alla cedolare secca quando il conduttore sia una società?
    Molti enti prendono in affitto per uso foresteria e la proprietà utilizza il sistema della cedolare secca.
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questo punto è abbastanza controverso: nel senso che la AdE in generale non lo ritiene possibile: Pennylove aveva citato comunque due sentenze di DPT (Reggio Emilia e Milano) che avevano dato ragione al proprietario contro il parere della AdE, ma non conosciamo se questa abbia fatto appello. Siamo alle solite ....
     
  20. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non vorrei sbagliare, ma proprio a seguito di queste sentenze tante società utilizzano la cd.

    P.S.
    Che cosa sono le DPT?
     

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