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  1. kanthima

    kanthima Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buon giorno.
    Il 15 giugno 2015 ho dato in affitto con un contratto transitorio di 12 mesi la mia abitazione sulla quale tra l'altro sto pagando ancora il mutuo.L'inquilino (che e' cittadino tedesco) non ha pagato sino ad ora gli ultimi due mesi di affitto aprile-maggio e in piu' ha in arretrato circa 500€ di bollette luce e gas per le quali non aveva fatto voltura.La voltura delle utenze sono riuscito a farla soltanto ieri ,in quanto abito all'estero ed in questo periodo sono tornato in Italia.Ora mi chiedevo cosa devo fare, visto che il contratto scade tra circa un mese , l'inquilino continua a dirmi che vuole restare ,ma secondo me non ha soldi per pagare.Su miei continui solleciti di pagamento, e' arrivato al punto di non rispondere piu' al telefono e mi e' arrivato un messaggio con l'indirizzo del suo avvocato che se voglio parlare lo posso fare solo con lui.Sul contratto c'e' scritto che non serve nemmeno che io debba mandare disdetta.Chiedo consiglio a voi esperti su come debba comportarmi:devo andare da un avvocato ed avviare le pratiche di sfratto? Dopo quanti mesi di non pagato, di solito si inizia con lo sfratto?Anche con questa tipologia di contratto annuale serve dare lo sfratto? L'inquilino mi ha detto che posso usare il deposito dei 3 mesi ,ma so bene che non funziona cosi'.Ripeto che il contratto cessera' al 15 giugno prossimo.
    In piu' al 27 di questo mese ho appuntamento per fare il preliminare con l'acquirente che sostiene di comprarlo con dentro l'inquilino.Il preliminare verra' fatto ora ed il rogito il prossimo anno ,tra circa 12 mesi.
    Voi aspettereste di fare il preliminare prima di rivolgersi ad un avvocato? perche' mi sa che l'inquilino da li' non si schioda e sostiene addirittura che il suo avvocato gli ha detto che il contratto transitorio si trasforma in automatico in un 4+4 senza dover fare un ulteriore contratto.
    Ringrazio tutti per le eventuali risposte.Sono davvero in ansia per questa cosa visto che su questa casa sto pagando 720€ al mese di mutuo e a tutt'oggi non ho entrate! A me interessa solo vendere la casa e districarmi da questo grosso problema.Grazie.
     
  2. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Punto 1: se il contratto transitorio non è ben scritto ha ragione il suo avvocato :disappunto:.
    Solita convinzione di poter giocare a carte con i contratti.
    Il transitorio è possibile solo e solo se il proprietario e/o conduttore ha una temporanea esigenza di locazione. Esempio: il cittadino tedesco è in trasferta lavorativa in Italia con tanto di evidente lettera del datore di lavoro in cui è specificato un tempo determinato. A quel punto lo Stato ti permette di derogare il classico 4+4 ad un 1-18 mesi per lo specifico motivo. La lettera di lavoro va allegata al contratto. Oppure tu proprietario hai esigenza di una locazione breve perchè al termine della stessa tornerai a vivere nel tuo immobile, o lo farà tuo figlio o i tuoi genitori oppure perchè venderai lo stesso immobile: condizioni che dovranno verificarsi altrimenti l'inquilino ha diritto al ripristino della locazione e/o pagamento del danno.
    Detto ciò, il contratto transitorio non si rinnova, finisce e basta per i motivi sopra esposti. Se registri nuovamente lo stesso contratto con lo stesso conduttore non farai altro che confermare che effettivamente si tratta di un contratto 4+4.
    Se vuoi che l'inquilino esca trova una soluzione bonaria altrimenti non lo tiri fuori prima dei primi 4 anni e perdi anche l'acquirente
     
  3. AvvOrecchia

    AvvOrecchia Membro Junior

    Altro Professionista
    Buondì. Può allegare una copia del contratto e degli eventuali allegati, provvedendo a oscurare i nominativi?
     
  4. kanthima

    kanthima Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ecco la copia del contratto.
    Distinti saluti.
     

    Files Allegati:

  5. AvvOrecchia

    AvvOrecchia Membro Junior

    Altro Professionista
    Purtroppo il contratto non è a norma. Tenga presente che l'art. 4 DM 30.12.2002 (il cui Allegato C contiene il tipo di contratto per le locazioni abitative transitorie) pone tra i criteri per la definizione dei contratti di locazione ad uso transitorio la previsione di specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto -, con obbligo della parte di confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
    Nel suo caso, l'esigenza di transitorietà del conduttore non è stata minimamente esplicitata né provata tramite documentazione allegata.
    Manca altresì la previsione relativa alla conferma del permanere della transitorietà.
    La Cassazione non è dalla sua in quanto ha sancito che o ricorrono le condizioni e si soddisfano le suddette modalità, oppure il contratto va ricondotto nell'alveo di contratti di durata ordinaria.
    Il suggerimento è di andare SUBITO dal legale vista la scadenza imminente.
    Posso anticipare che le dovrebbe convenire intimare licenza per finita locazione (se intimato prima della scadenza del 15.6) o sfratto per finita locazione (se intimato successivamente alla scadenza) e subordinatamente sfratto per morosità con ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti.
    E' prevedibile che il conduttore si opponga alla licenza/sfratto per finita locazione e che comunque ottenga termine di grazia per sanare la morosità.
     
    A Sim piace questo elemento.
  6. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    I contratti transitori nei comuni ad alta densità abitativa, dovrebbero prevedere un canone concordato
     
  7. kanthima

    kanthima Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ringrazio per le risposte.A me e' stato consigliato di fare prima il preliminare di vendita con l'acquirente il prossimo 27 maggio,con rogito il prossimo anno e successivamente dal giorno successivo attivarmi con un avvocato per le magagne dell'inquilino.Il preliminare per me e'fondamentale che vada a buon fine.Voi lascereste perdere il preliminare??? Perché la mia paura e'che l'acquirente scopra che l'inquilino non sta pagando e poi non mi compra piu'la casa.Grazie per eventuali consigli.
     
  8. caffenero

    caffenero Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buongiorno! Il compratore avrà comunque un anno per scoprire le eventuali magagne. Io per correttezza lo informerei e intimerei immediatamente all' "inquilino" licenza per finita locazione (sperando che funzioni!). Il rischio oggettivo che non se ne voglia andare purtroppo c'è... Auguri!!!
     
  9. marioaoun

    marioaoun Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    consiglio non fare assolutamente nessun preliminare .
    provare con una soluzione veloce ..... :occhi_al_cielo:
    alla scadenza NATURALE del contratto entrare cambiare la serratura e appoggiare tutta la roba dell'inquilino nell'androne....:disappunto:
     
  10. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Purtroppo in questo bel posticino in cui viviamo non è possibile fare ciò senza conseguenze
     
    A ab.qualcosa, dormiente, Bagudi e 1 altro utente piace questo messaggio.
  11. AvvOrecchia

    AvvOrecchia Membro Junior

    Altro Professionista
    Si chiama esercizio arbitrario delle proprie ragioni e anche se è stato depenalizzato non è immune da conseguenze
     
    A dormiente, Bagudi e Sim piace questo elemento.
  12. AvvOrecchia

    AvvOrecchia Membro Junior

    Altro Professionista
    Provi a dire all'inquilino che se lascia libero l'appartamento al 15.6, gli abbuona i canoni arretrati e le spese non pagate. Una sorta di "buonauscita".
     
    A PyerSilvio, ab.qualcosa, marioaoun e 1 altro utente piace questo messaggio.
  13. kanthima

    kanthima Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ci avevo pensato pure io Marioaoun ma poi per le leggi italiane sarei nel torto.
    L'inquilino continua a rassicurarmi che verro' pagato!!! Io aspetto , aspetto ,aspetto e spero...Ci sono indietro 2 mesi di affitto e circa 500€ di bollette. Se dovesse saldarmi in questi giorni ,gli rifarei un nuovo contratto transitorio intestato a sua moglie (perche' a lui non potrei farglielo per legge) stavolta mettendo la causale che e' transitorio perche' tra 1 anno devo vendere la casa e poi farei il preliminare con l'acquirente.Se non mi paga ,entro 10 giorni saro' costretto ad andare da un avvocato.
     
  14. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma secondo te davanti a un giudice il contratto intestato alla moglie non è semplicemente un'elusione? Sempre al 4+4 torniamo
     
  15. kanthima

    kanthima Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Quindi sim cosa mi consigli di agire subito? Gli avvocati costano!!! Io volevo risolvere prima con soluzione bonaria tra me e lui. Ieri al telefono mi ha detto che lui vuole fare un nuovo contratto ,ma io gli ho risposto che glielo posso fare solo dopo che mi ha pagato gli arretrati.Lui vuole continuare a stare nella casa e assicura che i soldi sono in arrivo.
    Son disposto ad aspettare max 10 giorni
     
  16. kanthima

    kanthima Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi e' stato riferito che posso fare un nuovo contratto transitorio intestato pero' alla moglie (inserendo pero' stavolta le causali della transitorietà) in modo tale che il precedente contratto transitorio che ' stato fatto male si annulli.Tra un anno faro' il rogito con l'acquirente e poi decidera' lui che tipo di contratto fare con il suo inquilino.Questa sarebbe la mia idea adesso.
     
  17. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ti stai cacciando nel 4+4, non vedo alternative. Se vuoi liberarti per poter vendere poi tranquillamente l'immobile farei come ha consigliato @AvvOrecchia e trovare una soluzione per mandarlo via. Devi scegliere.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  18. kanthima

    kanthima Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Sai qual'e' la cosa strana e che non capita quasi mai???? Che l'acquirente e' piu' contento a comprarlo con dentro l'inquilino, perche' lo prende come investimento, ed in futuro lasciarlo ai suoi figli.E' un signore che non ha problemi di soldi.Lui non lo vuole vuoto l'appartamento, lui lo vuole con dentro l'inquilino.
     
  19. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E allora fatti una chiacchierata con l'acquirente e digli che questo inquilino vorrebbe stare per un periodo maggiore! Se va bene a lui ti togli un gran pensiero
     
  20. kanthima

    kanthima Membro Attivo

    Privato Cittadino
    L'ho gia detto questo all'acquirente. E lui sarebbe anche daccordo.Ma non sa pero' che ha gli arretrati da pagare.
     

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