Contratto di locazione commerciale annullabile?

[Nike1]

Buonasera, porto al gruppo la seguente casistica:
ho affittato in locazione commerciale un immobile più di anno fa e dopo svariate richieste al proprietario di documentazione specifica relativa all'immobile ho scoperto che non è mai stata fatta la variazione al catasto da abitativo a commerciale, inoltre in questa zona il comune concederebbe al massimo una metratura di 250 mq su 400 mq effettivamente locati pertanto la cosa non va assolutamente bene (anche perchè si paga dalla stipula un importo inerente ad una locazione commerciale e non abitativa).
La domanda è la seguente: il contratto è annullabile per giustificato motivo? E' possibile richiedere il pagamento pari a 18 mensilità del canone per la perdita d'avviamento? E' possibile richiedere il rimborso dei lavori effettuati sull'immobile di ripristino locali per adeguamento struttura e impianti?
Vi ringrazio per le cortesi risposte.

 

[elisabettam]

ma come avete potuto stipulare un contratto e fare migliorie senza sapere la destinazione d'uso?

 

[Nike1]

il contratto è stato fatto presso un commercialista che era stato incaricato di seguire il tutto

 

[elisabettam]

fantastico e non ha inserito i dati catastali nel contratto ?

 

[Nike1]

si li ha inseriti ed è stato pagato affinchè il contratto fosse stipulato come si deve

 

[elisabettam]

quindi al momento della stipula era palese che l'immobile non era commerciale

 

[Avv Luigi Polidoro]

Buonasera,
in linea generale la mancanza o, comunque, l'impossibilità di ottenere le autorizzazioni necessarie all'utilizzo del bene, così come dedotto in contratto, è causa di risoluzione del contratto; trattasi infatti di vizio del bene locato ai sensi e per gli effetti dell'art. 1578 c.c..
Trattandosi di interruzione del rapporto imputabile al locatore, questi sarà tenuto a risarcire il conduttore del danno subito (nel quale potrebbero rientrare le spese effettuate per i lavori).
Il conduttore potrà pretendere, altresì, la indennità di avviamento (sempre che ve ne siano gli altri presupposti, in primis che si tratti di attività con contatti diretti con il pubblico).
Il legale da voi incaricato dovrà però valutare la sussistenza di eventuali cause di esonero della responsabilità del locatore: i vizi non possono condurre alla risoluzione del contratto per colpa del locatore, infatti, se conosciuti o facilmente conoscibili dal conduttore (art. 1578 c.c.).

 

[Key]

Dipende anche da quanto tempo il contratto e'in essere.
Nei contratti di locazione,la prima cosa che si verifica e'la planimetria catastale.
Poi l agibilita'.
Si può derogare tutto,ma per iscritto,con il consenso del locatore.
Il giudice potrebbe dare la colpa a tutt'e due.
Comunque il contratto sarebbe risolto.

 

[Nike1]

abbiamo incaricato appositamente un commercialista per la stipula del contratto commerciale per far si che fosse fatto tutto per bene. A questo punto cosa consigliate? La richiesta di risoluzione del contratto come avviene? occorre fare richiesta in tribunale e nel mentre stabilire un termine per lasciare i locali?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Si fa una lettera in cui si indicano le ragioni per cui è necessario lasciare il locale, si contesta al locatore che ciò sia dipesa da sua esclusiva colpa e quindi si richiede la corresponsione della indennità di avviamento ed il risarcimento del danno.
Nella migliore delle ipotesi, a seguito di questa lettera le parti ed i loro avvocati si siedono intorno ad un tavolo e trattano.
Si raggiunge una soluzione di compromesso, che non scontenta eccessivamente nessuno dei due, idonea a risolvere rapidamente la controversia evitando, così, un giudizio.