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  1. Nike1

    Nike1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera, porto al gruppo la seguente casistica:
    ho affittato in locazione commerciale un immobile più di anno fa e dopo svariate richieste al proprietario di documentazione specifica relativa all'immobile ho scoperto che non è mai stata fatta la variazione al catasto da abitativo a commerciale, inoltre in questa zona il comune concederebbe al massimo una metratura di 250 mq su 400 mq effettivamente locati pertanto la cosa non va assolutamente bene (anche perchè si paga dalla stipula un importo inerente ad una locazione commerciale e non abitativa).
    La domanda è la seguente: il contratto è annullabile per giustificato motivo? E' possibile richiedere il pagamento pari a 18 mensilità del canone per la perdita d'avviamento? E' possibile richiedere il rimborso dei lavori effettuati sull'immobile di ripristino locali per adeguamento struttura e impianti?
    Vi ringrazio per le cortesi risposte.
     
  2. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ma come avete potuto stipulare un contratto e fare migliorie senza sapere la destinazione d'uso?
     
  3. Nike1

    Nike1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il contratto è stato fatto presso un commercialista che era stato incaricato di seguire il tutto
     
  4. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    fantastico e non ha inserito i dati catastali nel contratto ?
     
  5. Nike1

    Nike1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si li ha inseriti ed è stato pagato affinchè il contratto fosse stipulato come si deve
     
  6. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    quindi al momento della stipula era palese che l'immobile non era commerciale
     
  7. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Buonasera,
    in linea generale la mancanza o, comunque, l'impossibilità di ottenere le autorizzazioni necessarie all'utilizzo del bene, così come dedotto in contratto, è causa di risoluzione del contratto; trattasi infatti di vizio del bene locato ai sensi e per gli effetti dell'art. 1578 c.c..
    Trattandosi di interruzione del rapporto imputabile al locatore, questi sarà tenuto a risarcire il conduttore del danno subito (nel quale potrebbero rientrare le spese effettuate per i lavori).
    Il conduttore potrà pretendere, altresì, la indennità di avviamento (sempre che ve ne siano gli altri presupposti, in primis che si tratti di attività con contatti diretti con il pubblico).
    Il legale da voi incaricato dovrà però valutare la sussistenza di eventuali cause di esonero della responsabilità del locatore: i vizi non possono condurre alla risoluzione del contratto per colpa del locatore, infatti, se conosciuti o facilmente conoscibili dal conduttore (art. 1578 c.c.).
     
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  8. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Dipende anche da quanto tempo il contratto e'in essere.
    Nei contratti di locazione,la prima cosa che si verifica e'la planimetria catastale.
    Poi l agibilita'.
    Si può derogare tutto,ma per iscritto,con il consenso del locatore.
    Il giudice potrebbe dare la colpa a tutt'e due.
    Comunque il contratto sarebbe risolto.
     
  9. Nike1

    Nike1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    abbiamo incaricato appositamente un commercialista per la stipula del contratto commerciale per far si che fosse fatto tutto per bene. A questo punto cosa consigliate? La richiesta di risoluzione del contratto come avviene? occorre fare richiesta in tribunale e nel mentre stabilire un termine per lasciare i locali?
     
  10. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Si fa una lettera in cui si indicano le ragioni per cui è necessario lasciare il locale, si contesta al locatore che ciò sia dipesa da sua esclusiva colpa e quindi si richiede la corresponsione della indennità di avviamento ed il risarcimento del danno.
    Nella migliore delle ipotesi, a seguito di questa lettera le parti ed i loro avvocati si siedono intorno ad un tavolo e trattano.
    Si raggiunge una soluzione di compromesso, che non scontenta eccessivamente nessuno dei due, idonea a risolvere rapidamente la controversia evitando, così, un giudizio.
     
  11. Nike1

    Nike1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per le sue risposte Avvocato, purtroppo ho idea che la controparte sia una di quelle persone che vogliono sempre tutto e tutti a discapito degli altri, sarà una dura trattativa anche se per altro non si chiede niente di più di quanto dovuto dalla condizione stessa. Ho dei locali dichiarati commerciali dove non posso svolgere un'attività commerciale questo è quanto.
     
  12. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se l'Amministrazione competente revoca la autorizzazione allo svolgimento Dell attivits commerciale nel locale,va da se che il contratto e'risolto,etc...

    Se puoi continuare a svolgere la tua attività nello stato di fatto,continua fino a che l autorità te lo consente.
    poi se ti bloccano tutto,procedi in sede giudiziale,etc
     
  13. Nike1

    Nike1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    non sono d'accordo visto che pago un canone "oneroso" per un affitto commerciale e non posso svolgere tale attività
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ma se è stato affittato un anno fa, e solo ora vi accorgete che non è in regola?
    400 mq. abitativi? boh
     
  15. Nike1

    Nike1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    in seguito a continue richieste di documenti mai pervenuti abbiamo fatto controlli in comune, agenzia delle entrate...
     
  16. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Pretendi dal locatore la concessione edilizia in sanatoria.
    paga lui gli oneri confessori.
    Certo e'difficile sostenere davanti al giudice che dopo un anno ancora non avevi visto la planimetria catastale.
     
  17. Nike1

    Nike1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    h svariate raccomandate di richiesta documentazione in ogni caso
     
  18. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    nel contratto ci devono essere i dati catastali. non è possibile che questa storia salti fuori dopo un anno
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  19. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    quando si incarica qualcuno che non ha la professionalità adeguata per seguire una fattispecie del genere non è raro che poi accada quanto descrive... ora non persegua la stessa strada per risolvere il suo problema.
     

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