Contratto di locazione con il canone ridotto per i primi due anni

[anna maria]

devo preparare un contratto di locazione residenziale 4 anni + 4 che preveda la possibilità per i primi due anni di pagare, da parte del conduttore, un canone più basso. potete aiutermi a trovare un modello di contratto, so che si può fare ma mi hanno detto di stare attenta a fare una giusta stesura.
aiuto!!

 

[Alessandro Frisoli]

L'unico modo di farlo è il seguente

diciamo che il canone è di 1.000 euro al mese (per comodità di conteggi) e per i primi due anni fai pagare 500 (sempre per avere comodità di conteggio)

4 anni di contratto sono 500 x 12 x 2 = 12.000 euro + 1000 x 12 x 2 = 24.000

Quindi fai un contratto come se pagasse 1.000 euro al mese, pagandoci sopra le realative tasse di registro, ma per i primi due anni concedi uno sconto di euro 6.000 euro annui

Nel corpo del contratto scrivi che concedi questa agevolazione per venire incontro a lavori di ristrutturazione che sarebbero stati a tuo carico ma che saranno a cura e spese dell'inquilino

Sei a posto sia con le tasse, pagherai non sull'importo del contratto ma su quello effettivamente percepito, sia con l'ufficio del registro

Un saluto

 

[Roby]

Quoto in pieno Alessandro a volte mi è capitato e ho anche adottato la soluzoine di creare un patto speciale come nei rogiti o preliminari dove si dichiara che le parti do comune accorodo stabliscoano che per i primi 2 anni il canone sarà ridotto di.............(quello che ti serve) è un patto sottoscritto dalle parte e quidni ha efficacia e non modifichi come dice Alessandro l'importo reale del canone con le relative tassazioni.
Ciao Roby.

 

[catia]

Eh, già è il consiglio che poco tempo fa mi ha dato un impiegato dell'ufficio delle entrate, che fra l'altro egli stesso aveva adottato. L'unico rischio secondo me , visto l'andazzo degli ultimi tempi è che l'inquilino usufruisca dell'agevolazione dei primi tempi e poi esibisca il suo diritto anticipato di recedere dal contratto

 

[Alessandro Frisoli]

Non è proprio che ha il diritto di recedere anticipatamente, diciamo che sta dentro 2 anni a poco e poi se ne va tranquillamente con regolare disdetta. Rischi del mestiere, di solito queste tipologie di contratti non vengono fatte sull'abitativo, ma sul commerciale.

Uno apre un negozio e non sa come andrà, allora è chiaro che se poi va bene non c'è problema a pagare l'affitto se va male, nessuno si fa male, almeno lo spirito è quello.

 

[giuliofimaa]

Attenzione: non è proprio così che funziona. Iniziamo da capo. Il contratto di locazione se è stipulato ai sensi della 431/98 - Libero mercato - ti consente di stipulare accordi liberi con il conduttore (una recente interpretazione ha di fatti - poi la cerco e ve la posto - dato questa maggior flessibilità): Quindi puoi stipulare un contratto con il canone diverso per ogni anno. L'importante è che gli adeguamenti siano chiari e noti alle parti e non legati ad indici incerti che non siano l'indice FOI rilevato dall'ISTAT.
La strada dello sconto per i primi anni (unica via possibile per i contratti ad uso diverso ove il canone è libero ma e gli aumenti sono regolati dalla legge 392/78) non risolve il problema delle imposte dirette ed indirette che sono calcolate sempre sul canone base dichiarato in contratto.
Soprattutto poi se dichiari che lo sconto è concesso per lavori che avresti dovuto eseguire tu e invece li esegue l'inquilino: qui si configura il pagamento del canone PIENO conferito però in natura! Nessuno sconto sulle imposte.

 

[paolo ferraris]

ASSOLUTAMENTE GIUSTO QUELLO CHE DICE GIULIOFIMAA....il resto complica solo la vita!!
Infatti scriverai:...."per il primo anno il canone è pattuito in euro...ecc..." - "...per il secondo euro...eccc..." - e dalla decorrenza del "X" il canone annuo sarà...X ..... su cui verrà calcolato l'istat!
Direi per i primi due anni di lasciar perdere il calcolo istat! (se è un canone "ridotto"...è ridotto e basta!).
Saluti!

 

[Isabella Tafuro]

ASSOLUTAMENTE GIUSTO QUELLO CHE DICE GIULIOFIMAA....il resto complica solo la vita!!
Infatti scriverai:...."per il primo anno il canone è pattuito in euro...ecc..." - "...per il secondo euro...eccc..." - e dalla decorrenza del "X" il canone annuo sarà...X ..... su cui verrà calcolato l'istat!
Direi per i primi due anni di lasciar perdere il calcolo istat! (se è un canone "ridotto"...è ridotto e basta!).
Saluti!

Non sono d'accordo, messa così come indica Paolo, l'incremento annuo è superiore all'Indice Ista (anche se al 100%) e noi tutti sappiamo che gli aumenti ammessi sono applicabili solo con la percentuale massima dell'Istat; Bisogna specificare il canone Base ( es. 10000) e poi in riduzione , prevedere gli "sconti", motivandoli, per gli anni successivi. es. 1° anno 7000, 2° anno 800, ecc. ma il canone base sarà di 10000

 

[Pil]

Scusate, ma a me è capitato di procedere in questo modo:
indicazione del canone pattuito per l'intero periodo locativo (es. 6 anni), ripartendo in sei rate (non uguali) le annualità ...

 

[osammot]

Non concordo con Isabella Tafuro.
Ho già avuto modo di registrare contratti di locazione con importi delle annualità crescenti e concordate. Tutto ciò per consentire al Locatore di stabilire anticipatamente gli aumenti senza tener conto dei normali aggiornamenti ISTAT.
La formula riportata in contratto è stata la seguente:
L'importo complessivo dei canoni di locazione per dodici anni (o sei, otto, quattro) è concordemente stabilito in euro ....... da pagarsi in 144(o 72, 96, 48) rate mensili anticipate, suddivise come segue:
per il 1° anno, dal ... al..., il canone annuo di euro ..... , sarà pagato in rate mensili anticipate di euro.....;
e ripetere la stessa formula anno per anno.

Il contratto era stato precedentemente fatto visionare da funzionari dell'A.d.E. :ugeek: .