Contratto locazione ed accatastamento

[Utente Cancellato 56861]

Può essere locato un appartamento che deve ancora essere accatastato e quindi privo di certificazione energetica? La risposta ovviamente sorge spontanea, sicuramente è no. È stata appena ultimata la ristrutturazione e ci sono dei tempi tecnici che portano via tempo...Ma come si può ovviare? È pronta, il proprietario deve ripartire ed io ho bisogno di quella casa. Mi è stato presentato un contratto dove mancavano i dati catastali. Ed alla mia richiesta anche del perché nel contratto ci sia indicato che prendo visione dell'ape, questo non si sa quando verrà consegnato... Insomma, che faccio?! Domani dovrei firmare! C'e' un modo per fare un contratto regolare? Si può presentarlo rimandando la consegna dei certificati all'ultimazione delle dichiarazioni? Un consiglio urgente, per favore

 

[Zagonara Emanuele]

Il contratto di locazione non solo deve avere indicato l'APE o L'ACE che dir si voglia, ma deve anche contenere i dati catastali.
I dati catastali sono indispensabili per procedere alla regolare registrazione del contratto (si hanno 30 giorni di tempo per la registrazione dalla data di firma).
L'APE invece deve esserci perché altrimenti il contratto di locazione non è regolare, anzi è nullo.
In mancanza di questi due elementi fondamentali, puoi fare un precontratto, ovvero una promessa di contratto di locazione, ma solo per poche settimane, che poi è il tempo che necessità per reperire ciò che manca.

 

[PyerSilvio]

Può essere locato un appartamento che deve ancora essere accatastato e quindi privo di certificazione energetica? La risposta ovviamente sorge spontanea, sicuramente è no. È stata appena ultimata la ristrutturazione e ci sono dei tempi tecnici che portano via tempo...Ma come si può ovviare? È pronta, il proprietario deve ripartire ed io ho bisogno di quella casa. Mi è stato presentato un contratto dove mancavano i dati catastali. Ed alla mia richiesta anche del perché nel contratto ci sia indicato che prendo visione dell'ape, questo non si sa quando verrà consegnato... Insomma, che faccio?! Domani dovrei firmare! C'e' un modo per fare un contratto regolare? Si può presentarlo rimandando la consegna dei certificati all'ultimazione delle dichiarazioni? Un consiglio urgente, per favore

Fate un contratto proforma.

Come quello che puo' essere una proposta di locazione.

Le firme del locatore e del conduttore sanciscono la fusione del vostro accordo.

La consegna delle chiavi ed il relativo verbale, ti rende sufficienti garanzie e ti fara' assumere, la qualita' di custode della cosa.

Per quanto riguarda l'ape, non e' un grosso problema, atteso che da cio' che hai esposto, si presume un contratto in regime di cedolare secca.

I dati catastali identificano l'oggetto.
In loro assenza, manca un requisito fondamentale del contratto, che e' il cosa.

Per questo effetto non conviene lasciare grosse somme al locatore, sia di cauzione che in conto pigione, quanto meno fino alla stipula del contratto.

Atteso che in mancanza dei dati, potresti pure trovare difficolta', ad allacciare le utenze.

In questo caso, resterai ostaggio di un alloggio, che non puo' essere goduto.
Senza la possibilita', di andare cercandone un altro, fintanto che non ti riconsegnano i quattrini, che avrai gia' versato.

 

[Utente Cancellato 56861]

Grazie PyerSilvio! Intanto preciso che le utenze sono già attive perché i proprietari hanno deciso di fornire il servizio, e quindi senza allacci ad personam, prevedendo un consumo forfettario (50 euro compreso di luce gas acqua, a me sta benissimo). Però non mi è chiara una cosa: quando parli di contratto proforma significa che non va registrato? Quello che ho visionato e che dovrei firmare ha tutti gli elementi del contratto normale, previsto con cedolare secca. Il mio timore è che in futuro possa incappare in qualche sanzione dall'agenzia dell'entrate.

 

[Utente Cancellato 56861]

Il contratto di locazione non solo deve avere indicato l'APE o L'ACE che dir si voglia, ma deve anche contenere i dati catastali.
I dati catastali sono indispensabili per procedere alla regolare registrazione del contratto (si hanno 30 giorni di tempo per la registrazione dalla data di firma).
L'APE invece deve esserci perché altrimenti il contratto di locazione non è regolare, anzi è nullo.
In mancanza di questi due elementi fondamentali, puoi fare un precontratto, ovvero una promessa di contratto di locazione, ma solo per poche settimane, che poi è il tempo che necessità per reperire ciò che manca.

Grazie per la risposta. Ma come viene scritto il precontratto? Come va compilato? E comunque mi sembra di capire che non va registrato, giusto? E così facendo io posso entrare in casa? Anche perché io verso regolari anticipi e mensilità entrante...

 

[PyerSilvio]

Grazie PyerSilvio! Intanto preciso che le utenze sono già attive perché i proprietari hanno deciso di fornire il servizio, e quindi senza allacci ad personam, prevedendo un consumo forfettario (50 euro compreso di luce gas acqua, a me sta benissimo). Però non mi è chiara una cosa: quando parli di contratto proforma significa che non va registrato? Quello che ho visionato e che dovrei firmare ha tutti gli elementi del contratto normale, previsto con cedolare secca. Il mio timore è che in futuro possa incappare in qualche sanzione dall'agenzia dell'entrate.

Per te non e' un grosso problema.

Essendo un soggetto passivo, cio' di cui ti devi preoccupare, e' soltanto la tracciabilita' dei tuoi pagamenti, riferiti al canone di locazione.

Fatto questo e posto che l'alloggio sia perfettamente godibile e a te congeniale, non hai di che preoccuparti.

Se per paradosso, l'agenzia delle entrate, accoglie alla registrazione quel genere di contratto, non hai nulla di che preoccuparti.
Anzi.
In alcuni casi si potrebbe perfino richiedere la restituzione di ogni somma versata.

Accade di frequente.

L'inserimento di dati errati, oppure l'utilizzo di quelli vecchi, prima che i fabbricati oggetto di ristrutturazione, vengano frazionati.

Che e' probabilmente cio' che i tuoi locatori intendono fare.

Tuttavia a te non cambia nulla.
Il contratto e' stra valido.

Con la cedolare secca non occorre presentare l'ape.
Tuttavia, occorre trascrivere nel contratto, che e' stata consegnata.

Pena una sanzione.

Sfido chiunque, sul territorio nazionale, che si sia fatto infliggere la sanzione, anziche' produrre il certificato.

 

[Utente Cancellato 56861]

Quindi se ho capito bene (Perché mi è salita l'ansia per domani che dovrò incontrarli)... Quello che dovremo preparare sarà un similcontratto che al momento non andrà registrato, senza dati catastali e senza ape che verrà invece indicato sul contratto "vero". Con la promessa da parte del proprietario che provvederà a regolare la situazione dell'immobile entro un lasso di tempo da stabilire. Inoltre dovremo indicare l'assegno che andrò a consegnare per le caparre e per la mensilità entrante e gli estremi per il versamento mensile con bonifico. Tutto inserito su questo precontratto che resterà, diciamo, privato. Ma nel frattempo, io verso le mensilità... Ho capito bene?

 

[PyerSilvio]

Quindi se ho capito bene (Perché mi è salita l'ansia per domani che dovrò incontrarli)... Quello che dovremo preparare sarà un similcontratto che al momento non andrà registrato, senza dati catastali e senza ape che verrà invece indicato sul contratto "vero". Con la promessa da parte del proprietario che provvederà a regolare la situazione dell'immobile entro un lasso di tempo da stabilire. Inoltre dovremo indicare l'assegno che andrò a consegnare per le caparre e per la mensilità entrante e gli estremi per il versamento mensile con bonifico. Tutto inserito su questo precontratto che resterà, diciamo, privato. Ma nel frattempo, io verso le mensilità... Ho capito bene?

No.

Senza contratto da registrare niente soldi.

Sono loro che si devono mettere nella condizione di poter incassare.

In caso di precontratto, puoi lasciare una somma a titolo prenotativo e su quell'accordo, verra' inserito che solo al momento del contratto definitivo,
provvederai al versamento delle somme a titolo di cauzione, che si presume te ne abbiano chieste tre.

Se invece loro sostengono che lo faranno registrare anche in quelle condizioni bene.
Faglielo fare e appena te lo consegnano verserai le somme.

Probabile non abbiano fatto i frazionamenti come dovevano.

Il contesto come e' composto?
Ci sono altri alloggi di loro proprieta'...? Magari appena ristrutturati anche quelli...?

 

[Utente Cancellato 56861]

Sai PyerSilvio che questa cosa mi confonde? Odio le irregolarità e temo sempre ci sia la fregatura in agguato dove io ne faccio le spese.
L'appartamento è stato suddiviso in due piccole soluzioni, e loro sono proprietari di altri appartamenti nel palazzo. Il mio ha una doppia porta. Cioè una volta entrati dal portoncino principale, ci si trova di fronte a due porte che sono l'ingresso ai due mini appartamenti. Appena si entra c'è il piccolo soggiorno con l'angolo cottura, una camera ed un bagno finestrato.
In questa storia io non so se mi sento tranquilla. Proprio perché andrò a versare dei soldi. E siccome i signori devono ripartire e stamani dovrei firmare e lasciare degli acconti, mi perdonerai se sono paranoica... È la prima volta che Affitto una casa per me e mi sento un po'imbranata...
Mi hanno chiesto due mensilità più il mese entrante, ma se il contratto non è definitivo cosa vado a versare? Potrei firmare un precontratto, sì, ma consegnare dei soldi a degli sconosciuti anche se sono entrata e loro hanno le chiavi.. Non ho dati catastali, non ho un documento che mi dica che la persona indicata sul contratto è il proprietario. Sono stata accompagnata da un "cognato" dello stesso, marito della sorella, e dovranno ripartire la prossima settimana... Insomma, non mi sta piacendo molto tutto questo.
Come faccio a sapere che poi ci sarà un contratto definitivo? Potrebbero intascare i soldi e lasciar passare del tempo senza registrare..
Io devo affittare casa per un anno perché la mia è da ultimare, ma non pensavo fosse così difficile.
Insomma, mi sa che stamattina io non firmerò niente...

 

[PyerSilvio]

Sai PyerSilvio che questa cosa mi confonde? Odio le irregolarità e temo sempre ci sia la fregatura in agguato dove io ne faccio le spese.
L'appartamento è stato suddiviso in due piccole soluzioni, e loro sono proprietari di altri appartamenti nel palazzo. Il mio ha una doppia porta. Cioè una volta entrati dal portoncino principale, ci si trova di fronte a due porte che sono l'ingresso ai due mini appartamenti. Appena si entra c'è il piccolo soggiorno con l'angolo cottura, una camera ed un bagno finestrato.
In questa storia io non so se mi sento tranquilla. Proprio perché andrò a versare dei soldi. E siccome i signori devono ripartire e stamani dovrei firmare e lasciare degli acconti, mi perdonerai se sono paranoica... È la prima volta che Affitto una casa per me e mi sento un po'imbranata...
Mi hanno chiesto due mensilità più il mese entrante, ma se il contratto non è definitivo cosa vado a versare? Potrei firmare un precontratto, sì, ma consegnare dei soldi a degli sconosciuti anche se sono entrata e loro hanno le chiavi.. Non ho dati catastali, non ho un documento che mi dica che la persona indicata sul contratto è il proprietario. Sono stata accompagnata da un "cognato" dello stesso, marito della sorella, e dovranno ripartire la prossima settimana... Insomma, non mi sta piacendo molto tutto questo.
Come faccio a sapere che poi ci sarà un contratto definitivo? Potrebbero intascare i soldi e lasciar passare del tempo senza registrare..
Io devo affittare casa per un anno perché la mia è da ultimare, ma non pensavo fosse così difficile.
Insomma, mi sa che stamattina io non firmerò niente...

Probabilmente la mia intuizione era giusta.

Le domande che ti ho posto non erano casuali.

L'alloggio non e' stato suddiviso regolarmente con le pratiche di frazionamento necessarie.