Contratto preliminare con caparra confirmatoria

[Andy88]

Buonasera, sono nuovo del forum. Avrei bisogno della vostra competenza per risolvere una questione.

Mia madre e' titolare di un immobile, il mandato di vendita è stato dato ad un agenzia che dopo diverso tempo è riuscita a trovare un potenziale acquirente.
Raggiunto l'accordo per il prezzo di vendita l'agenzia ci ha fatto fare un contratto preliminare di vendita in presenza del notaio.
In questo contratto veniva indicato l'importo della caparra confirmatoria (la quale il venditore mi ha provveduto a consegnare) ed il saldo dell'importo (vi cito le testuali parole riportate sul contratto): "sarà versato dal promissario acquirente al venditore alla data di stipula dell'atto pubblico mediante il netto ricavo di mutuo ipotecario che la parte promissaria acquirente si riserva di contrarre con Banca di sua fiducia o consigliata dall'Agenzia Immobiliare"
Nel contratto questo e' l'unico passaggio che fa riferimento al muto. Purtroppo la banca gli ha negato il muto.

Sono tenuto a restituire la caparra confirmatoria come mi sta dicendo l'agenzia o non essendoci nessuna clausola subordinante all accettazione del muto posso ritenere l'acquirente inadempiente al contratto e quindi trattenere regolarmente la caparra?

Grazie per l'aiuto.

 

[francesca63]

Sono tenuto a restituire la caparra confirmatoria come mi sta dicendo l'agenzia o non essendoci nessuna clausola subordinante all accettazione del muto posso ritenere l'acquirente inadempiente al contratto e quindi trattenere regolarmente la caparra?

Puoi tenere la caparra, se non c’è condizione sospensiva.
Le provvigioni sono comunque dovute.
È già passata la data prevista per il rogito?

 

[Umberto Granducato]

Sono tenuto a restituire la caparra confirmatoria come mi sta dicendo l'agenzia o non essendoci nessuna clausola subordinante all accettazione del muto posso ritenere l'acquirente inadempiente al contratto e quindi trattenere regolarmente la caparra?

Puoi trattenere la caparra, ma dovrai pagare la mediazione come diceva collega al post#2.
Dovrai, a questo punto, farti mandare una raccomandata dove l'acquirente dichiara di 'ritirarsi' dall'acquisto ossia dichiara la sua inadempienza, altrimenti lo dovrai convocare a rogito almeno 15gg prima della data prevista.

 

[Andy88]

Intanto grazie per le risposte.

il contratto dice: l'atto pubblico di vendita sarà stipulato previo esatto adempimento degli obblighi contrattualmente ssunti entro e non oltre il 31/08/2022 a semplice richiesta del promissario acquirente, presso il Notaio a scelta della parte acquirente.

quindi sì i termini sono passati. l'agenzia ha detto che ci dovrà convocare per farci firmare una carta dove noi restituiamo la caparra e lui restituisce la provvigione data da entrambe le parti

A questo punto cosa devo fare per tutelarmi? Quale dicitura esatta doveva esserci sul contratto che prevederebbe il mio obbligo a ridare la caparra? così lo faccio presente al momento che mi verrà richiesta.

 

[francesca63]

l'agenzia ha detto che ci dovrà convocare per farci firmare una carta dove noi restituiamo la caparra e lui restituisce la provvigione data da entrambe le parti

Quanto dovresti pagare come provvigione, e quanto hai ricevuto come caparra ?

 

[Andy88]

12000 caparra
3000 provvigione

 

[francesca63]

12000 caparra
3000 provvigione

Allora è evidente che ti converrebbe tenere la caparra , e pagare le provvigioni.
Se non vi siete ancora mossi, e l’agente fa controdinamica, dovresti inviare al promissario acquirente una diffida ad adempiere , per poter formalizzare il suo inadempimento.
Un avvocato dovrebbe poterti scrivere la diffida con qualche cento euro.
Se invece preferisci, ovviamente puoi rendere la caparra, e farti ridare le provvigioni.

Naturalmente tutto ciò se l’acquirente non ha avuto il mutuo per problemi reddituali, e non per problemi del tuo immobile, nel qual caso saresti tu in torto.

 

[Andy88]

L'acquirente non ha avuto il mutuo perchè essendo di nazionalità straniera la banca non gli concede il mutuo se non ha almeno 4 anni di residenza in italia.

la necessità di formalizzare un suo inadempimento è un consiglio per mia tutela o lo devo fare a prescindere?

tale diffida da cosa mi tutelerebbe?

 

[francesca63]

la necessità di formalizzare un suo inadempimento è un consiglio per mia tutela o lo devo fare a prescindere?

E’ una necessità, a meno che lui abbia già comunicato formalmente la sua impossibilità ad adempiere.
Se non è ancora successo nulla, cioè se siete solo alle comunicazioni informali, è come se il ritardo fosse tacitamente accettato da entrambi: per mettere la parola fine devi mandargli diffida, intimandogli di adempiere entro 15 giorni, passati i quali il contratto è risolto e la caparra resta tua.
Non avendo letto il contratto firmato, ovviamente la mia risposta si basa su quanto hai descritto.

 

[Bagudi]

Se però fanno una risoluzione consensuale, come proposto dall'agenzia, possono saltare la diffida.