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  1. 01track

    01track Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti !
    E' da poco che sono iscritto e vorrei un parere su un problema che mi assilla da tempo. Nel 1996 ho acquistato da un privato un appartamento facente parte di un condominio edificato in zona 167 su suolo concesso in diritto di superficie. Di tale situazione il venditore non mi disse nulla tant'è che sul rogito dichiarava che "l'immobile era liberao da vincoli ecc ecc ....". Adesso scopro che la convenzione stipulata fra impresa e comune non prevedeva alcun termine. Mi sono rivolto al notaio il quale mi ha detto che, in pratica, il problema non esiste essendo trascorsi dieci anni dal rogito in quanto si è verificata una "interversione" del titolo di proprietà. Inoltre, a detta del notaio, quando nella convenzione non ci sono termini si intende a "tempo indeterminato". A questo punto io non ci capisco più niente. Potete aiutarmi ?
    Grazie
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    E i requisiti soggettivi li hanno rispettati?
    Il prezzo di cessione dell'immobile è stato indicato pari al prezzo commerciale che hai pagato?
    C' tutto un iter da seguire per la rivendita di immobili in 167, dammi più elementi per capire, che po in effetti non capisco cosa intenda il notaio per "interversione" del titolo di proprietà.
     
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  3. 01track

    01track Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per avermi risposto. Procedo, sinteticamente, ad esporti il problema.
    La soc. "X" ha avuto in diritto di superficie il lotto L7 in zona 167 e vi ha edificato un edificio con n.6 appartamenti.
    La convenzione non prevedeva nessun termine (che mi pare di capire sarebbe dovuto essere da 60 a 99 anni ?).
    Le prime vendite sono avvenute nel 1994.
    Nel 1996 (marzo) la soc "X" vendeva un appartamento ed un garage al suo amministratore unico (sig Y) che possedeva i requisiti di legge.
    Nel 1996 (dicembre) il sig.Y vendeva al sottoscritto ciò che aveva acquistato mesi prima ad un prezzo maggiore di quello stabilito dal comune. Chiaramente nell'atto di compravendita è stato indicato un prezzo inferiore più o meno in linea con quello comunale. Inoltre nel rogito il sig.Y dichiarava che l'immobile era libero da vincoli, pesi ecc. ecc. (le solite cose) e, quindi, nascondendomi il vincolo del diritto di superficie. Io in buona fede ho pagato TUTTO il dovuto e posso dimostrarlo ancora oggi. Tempo fà ho scoperto la faccenda del diritto di superficie ed ho cominciato ad approfondire la problematica.
    Il Notaio presso cui fu effettuato l'atto di acquisto (il medesimo che aveva fatto anche tutte le precedenti vendite) mi ha detto che il problema è superato in quanto: 1) sono trascorsi dieci anni dal rogito e nessuno ha sollevato eccezioni; 2) il comune sapeva e, in questi diceci anni, non ha rivendicato nulla (specie con riferimento alla durata della convenzione); 3) c'è stato il possesso pacifico. Quindi, secondo il notaio, trascorsi dieci anni c'è stata la famosa "interversione" del titolo di proprietà e, quindi, il diritto di superficie si è trasformato in diritto di proprietà. Per tale motivo il sottoscritto potrebbe anche vendere l'appartamento, ipotecarlo ed anche chiedere un mutuo o prestito.
    Ad onor del vero ho contattato un altro notaio il quale mi ha detto che in pratica tale situazione è confermata solo nel caso in cui il terreno, concesso in diritto di superficie, faceva parte del patrimonio disponibile del comune. Se, invece, faceva parte del patrimonio indisponibile del comune si deve procedere con il riscatto del diritto di superficie con la procedura che tutti conosciamo.
    Ora io mi chiedo: attualmente il vincolo del diritto di superficie esiste o no ? Se devo vendere posso farlo ? Se devo ipotecare posso farlo ?
    Grazie a tutti quelli che vorranno darmi delucidazioni
     
  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Se conferma un notaio che non sia quello ha stipulato l'atto può essere cosi, ma da quel che so io per convertire da diritto di superficie a diritto di proprietà ci vuole un atto di riscatto del terreno nel quale interviene anche il comune.
    Ma una domanda.....
    Hai letto bene il tuo atto? Possibile che hanno nascosto che l'immobile è stato edificato ai sensi della 167?
    Oppure è riportato ma non te l'hanno detto e ti sei fidato?
    NOn penso ci sia una specie di "prescrizione" per questi atti.........
     
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  5. 01track

    01track Membro Junior

    Privato Cittadino
    Nell'atto non è citato che il fabbricato è stato costruito in zona 167.
    Si cita, però, il numero della concessione edilizia in base alla quale è stata realizzata l'opera.
     
  6. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ... complimenti al notaio. mi verrebbe da dirti: fai una copia della convenzione, di tutti gli atti e portali ad un altro notaio o al consiglio notarile di zona. non vorrei che il tuo atto debba essere oggetto di una precisazione in quanto non è stato specificato il tipo di proprietà ... piena o superficiaria...
    sappi che il consiglio notarile, qualora ravveda che l'operato di un suo associato non è .. corretto fa in modo che lo stesso corregga quanto fatto .. in genere a propria cura e spese...
    auguri
     
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  7. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    secondo me la risposta è insita nella citazione
    in quanto quando un comune redige un PRG destina una parte all'edilizia residenziale pubblica o convenzionata e lo fa su terreni di proprietà di privati che successivamente espropria.

    francamente mi pare molto strano che abbia dato un diritto di superficie su di un bene appartenente al patrimonio indisponibile del comune in quanto, essendo "indisponibile", non è possibile cedere un diritto di superficie.
     
  8. 01track

    01track Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il Comune non ha mai espropriato il terreno che fù ceduto, a titolo oneroso, da tutti i comproprietari al comune che, con lo stesso atto lo concesse per lo stesso prezzo all'impresa edile (composta da parte dei proprietari cedenti) in diritto di superficie. Spero di aver chiarito ! Grazie comunque
     
  9. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    quindi è patrimonio disponibile!
    una strada può essere patrimonio indisponibile.

    allora dovete fare una rettifica dell'atto di cessione del diritto di superficie in cui deve intervenire anche il comune
     
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  10. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    a prima vista mi sembra un gran casino, raccogli tutti gli atti di cessione, la convenzione , e trova un notaio che sia famoso per essere scrupoloso, e fai lo stesso con il consiglio notarile anche perchè non mi sembra che abbia urgenza per cui ti consiglio di far fare le cose per bene ...
     
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  11. 01track

    01track Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ok ! Farò così !
    Però mi chiedo e vi chiedo: nell'ipotesi che abbia sbaglaito il notaio rogante, cosa succede ? Cosa dovrò fare ?

    A presto .......
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Quello che ha detto gemomanera......... facciamo un passo alla volta, inizia a raccogliere la documentazione.
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non ho mai visto una Convenzione senza termine.

    Il diritto di superficie in genere dura 99 anni più altri 99, e in 25 anni che seguo edilizia convenzionata non ho mai sentito dire quello che ti ha detto il notaio.... Ciò non significa che non sia possibile, perchè l'edilizia convenzionata è una bestia dalle molte teste.
    C'è anche da dire che se fosse vero quello che dice questo notaio, nesuno avrebbe problemi a rivendere e non ci troveremmo nella situazione in cui ci troviamo adesso, con l leggi che non considerano affatto il problema !

    Silvana
     
  14. max1204

    max1204 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Senza voler interferire troppo nella discussione vi racconto quanto e` successo a me e che ho gia` pubblicato su questo sito. Mia moglie ha avuto lo stesso problema con l'unica differenza che l'appartamento era concesso in diritto di proprieta` e non di superficie. Nel 1995 ha acquistato un appartamento da privato pagandolo la cifra di mercato. Sul rogito e` stata scritta una cifra molto bassa. Sul rogito non c'era nulla che potesse far pensare a vincoli e tanto meno al fatto che la casa fosse stata costruita in edilizia convenzionata (secondo quanto riferito nella legge 865/71). L'anno scorso ho ricevuto una lettera del comune (quindi 15 anni senza saper nulla) in cui mi veniva detto che se volevo rimuovere i vincoli sulla casa avevo la possibilita` di farlo fruendo di uno sconto del 30% sul valore calcolato di riscatto (sto parlando di piu` di 20.000 euro). Pensavo fosse un errore, invece ho avuto l'amara conferma che la casa era in edilizia convenzionata e che per poter vendere l'appartamento dovevo rimuovere i vincoli. Tramite miei amici ho consultato sindaci, notai, avvocati. La conclusione e` stata sempre la stessa (fra l'altro ho una consulenza redatta da uno studio legale in cui si esamina il mio caso): ho ragione ma e` difficile rivalersi nei confronti di qualcuno. Il notaio ha fatto un atto ai limiti dell'illegalita` ma e` difficilmente perseguibile, si puo` citare il comune xche` si rivalga nei confronti del primo proprietario (qui esistono sentenze della cassazione discordandi tra loro), il primo proprietario e` perseguibile ma e` passato troppo tempo. Insomma tutti gli avvocati mi hanno detto la stessa cosa: possiamo procedere contro tutto e contro tutti ma l'esito non e` per nulla scontato. Il mio consiglio e` quindi quello di leggere con attenzione la convenzione xche` in essa sono contenuti tutte le norme e queste sono valide anche se fanno riferimento a leggi abrogate. Il tuo caso e` piu` comune di quello che pensi e tipicamente fa riferimento a contratti stipulati tra il 1992, o forse 1991, (anno di abrogazione della legge 865/71) e il 1996 dove (la faccio semplice) e` stata fatta chiarezza sulla normativa. Per cercare di ridurre l'eventuale esborso e` consigliabile fare un azione congiunta con altre persone nella tua stessa situazione. Ad esempio a Castellamare di Stabia (settembre 2009 se non ricordo male) tramite un'azione molto "energica" un gruppo di condomini e` riuscito ad avere uno sconto piuttosto consistente. A disposizione per ulteriori dettagli. Un'ultima nota: quando ho avuto modo di leggere la convenzione ho avuto l'amara sorpresa di leggere che si poteva vendere la casa non rispettando i vincoli contenuti nella convenzione ma ad un prezzo fissato che guarda caso e` quello che poi e` stato inserito nel rogito.
     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Infatti, il vero problema dell'edilizia convenzionata è che si deve rogitare ad una cifra determinata dall'aggiornamento ISTAT in base ai parametri dettati dalla Convenzione.

    Silvana
     
  16. 01track

    01track Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ieri mattina ho inoltrato la richiesta di parere al Consiglio Notarile di Potenza e già ieri pomeriggio (dopo solo 5 ore!!!) mi ha chiamato il notaio rogante complimentandosi con me per la "brillante idea" e preannunciandomi che dovrò pagargli la parcella per il tempo che ha perso per me nel fornirmi chiarimenti sull'atto d'acquisto di 14 anni fà.
    Cosa ne pensate ?
     
  17. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ma è una risposta? ...francamente non la capisco
     
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Prima di pagargli la parcella, sarà bene che ti dia informazioni precise e "conclusive"....

    Silvana
     
  19. 01track

    01track Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ho seguito il tuo consiglio ed ho inviato la richiesta di parere al Consiglio Notarile di Potenza. Nel medesimo giorno (dopo solo 5 ore) mi ha chiamato il notaio rogante complimentandosi con me, ironicamente, per la "brillante idea" di quanto fatto e preannunciandomi che avrei dovuto pagargli la parcella per il tempo perso per me nel fornirmi chiarimenti dul SUO atto di 14 anni fà. Cosa te ne sembra ??
     
  20. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    aspetta che sia il consiglio a risponderti, se poi vuole dei soldi che li motivi per iscritto.
     

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