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  1. pericles

    pericles Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve
    Sono nuovo del Forum
    Volevo prospettare un vicenda occorsa a un io parente
    Nel 2009, tramite una agenzia immobiliare, redigeva una contratto preliminare di compravendita per un immobile, per la somma di euro 320.000,00 fornendo un aticipo di euro 40.000,00.
    Dopo un breve periodo, veniva convocato dal Notaio a presentarsi presso la Banca ove aveva richiesto la concessione di un mutuo pari all somma di euro 280.000,00. Avveniva pertanto il rogito notarile e o stesso stabiliva la propria dimora presso l'abitazione acquistata.

    nel 2012, e quindi alla distanza di tre anni, si recava presso l'ufficio comunale al fine di ottenere notizie riguardo il pagamento dell'IMU.
    Nella circostanza apprendeva dallo stesso impiegato del Comune, che l'immobile che aveva acquistato era un immobile costruito in convenzione con diritti di superficie Legge 167 (99 + 99 anni).
    Sbalordito della situazione, si recava presso un consulente di sua conoscenza, il quale lo rendeva edotto che effettivamente l'immobile sorgeva in un area concessa dal Comune con diritti di supeficie.
    Dalla disamina dell'atto notarile, non parla in NESSUNO degli articoli di detta convenzione ! ad eccetto nell'articolo 1 del solo trasferimento di proprieta SUPERFICIARIA, ma senza menzionare alcun vincolo o convenzione che l'immobile gravava.
    Inoltre lo stesso consulente riferiva che il valore stesso, doveva esere stabilito dal Comune e non dal venditore e che pertanto l'immobile medesimo non è in libero mercato !.

    Domanda ??

    Il Notaio non ha citatao nulla riguardo la covenzione con il Comune, eccetto DELLA PROPRIETA ' SUPERFICIARIA senza specificare di cosa sia riferito !!!
    Inoltre il Notaio non fa alcuna mensione del fatto che il prezzo massimo di vendita è stabilito dal Comune e non dal venditore, che ovviamente guarda i propri interessi, vendendo l'immobile come se fosse in piena proprietà e senza vincoli, e senza chiedere il nulla osta del Comune alla vendita !!

    In tutto questo il Notao che ha redatto una vendita che non doveva, di fatto, avvenire per mancanza sia delle determinazione del valore stabilito dal Comune sia di non avere ESPRESSAMENTE citato nell'atto la convezione e degli oneri dell'immobile, limitandosi, invece, ad una mera trascrizione dei diritti di superficie !

    Medesima procedura elusiva, è stata perpetrata dall'agenzia immobiliare, che anch'egli si è limitato a trascrivere nell'atto preliminare la PROPROETA' SUPERFICIARIA senza specificare della convenzione dei limiti connessi.

    il tutto approfittando che il mio parente è invalido (non vedente assoluto 100/100) e che la moglie e la figlia hanno espletato in buona fede, il trasferimento di proprietà dell'immobile !!!

    DIMENTICAVO !!!! anche la Banca che ha erogato il mutuo, non sapeva nulla che l'immobile è costruito in convenzione !!! erogando una cifra nettamente superiore rispetto al valore dell'immobile stabilito dal Comune !


    CHIEDO !!
    il Notaio di che reato penale risponde ??
    è L'agenzia immobiliare ?
    i proprietari dell'immobile che non hanno mai parlato della convenzione ne durante la stipula che nel rogito !!!??

    grazie !
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Leggo per caso questo tema che mi interessa,e rispondo, non ostante il mio periodo sabbatico.

    - Il notaio.
    Difficile che si riesca ad incastrare un notaio, acnhe se su internet qualcosa si legge. Il notaio è sotto la sorveglianza del Consiflio del Notariato Nazionale e Provinciale. Diranno loro fino a che punto il notaio sia meritevole di una sanzione interna ( fra di loro ) ed il notaio ha una assicurazione professionale obbligatoria che rifonderà il danno, probabilmente restituirà la differenza di prezzo convenzionato e dato. No c'è da aspettarsi di più. I notai sono pubblici ufficiali.

    -la BANCA
    Probabilmente il notaio del mutuo e dell compravendita è lo stesso. O in ogni caso hanno guadagnato in due notai sullo stesso "affare". La banca non credo perda nulla.

    -Il mediatore
    Tante ipotesi, ma anche ignoranza in buona fede supportata dagli entusiasmi notarili.

    -il venditore
    Responsabile in pieno, anche se dirà che il notaio dell'acquirente e della banca hanno fatto tutti i controlli ......

    Cosa farei io : Esposto immediato al Consiglio del Notariato Nazionale e o Provinciale.
    Con allegato atto, una breve descrizione dei fatti e fotocopia del documento.

    Io penso sempre di più che bisogna avere paura a comprare se non si conosce un bravo notaio che guarda TUTTO.
     
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  3. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    .....io verificherei anche in comune il regolamento della convenzione perché potrebbero esserci oltre a dei vincoli sul prezzo e vendita anche delle altre condizioni essenziali tipo residenza reddito ecc.ecc.
     
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  4. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Allora, siccome qui sono tutti responsabili, quasi un'associazione a delinquere, io al tuo posto metterei tutto in mano ad un avvocato e ci andrei giù di brutto.
    L'agenzia che tace su tutto :shock:
    La banca che eroga su un importo che non sarà sicuramente quello :shock:
    Il notaio poi....!! IL NOTAIOOOOO!! Questa casta privilegiata che continua a dire di non fare i preliminari dalle agenzie immobiliari perche non sono capaci! Bisogna farli da loro!! E poi loro non sono manco capaci di scrivere con grazia un rogitooo!! MA MI FACCIA IL PIACEREEE!! :shock:
    Dammi retta. Avvocato. E giù di brutto!
     
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  5. pericles

    pericles Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per la risposta..
    e' mai possibile che il notaio essendo un pubblico ufficiale non risposnda di nessun reato penale ??!!
    DIMENTICAVO !!
    .....dalle visure storiche risulta che nel 2000 l'immobile era stato venduto ad una altra persona , sempre dallo stesso notaio...
    stranamente dal passaggio dal vecchio proprietario al nuovo (parliamo sempre del 2000) scompare la quota di proprietà del Comune !!!
    Infatti, nel successivo passaggio di proprietà avventuo nel 2009 con il mio parente, (sempre lo stesso notaio ) non mensiona ancora un volta la proprietà anche del Comune, ma risultano solo il vecchio proprietario che cede al mio parente !!!

    secondo voi no è strana questa cosa che il Comune scompare improvvisamente dal diritto di superficie in quanto proproietario, mentre di fatto il Comune è ancora propriatrio ??!!!

    Non sono della materia, ma secondo me il notaio ha omesso di trasmettere all'agenzia del territorio i dati esatti riguardo la proprietà del terreno (Legge 167) facendo diventare l'immobile come se non avesse nessun vincolo !!!!! (reato penale ??)

    grazie
     
  6. pericles

    pericles Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    aggiungo ....
    Nell'articolo 2 del rogito parla del DIRITTO SUPERFICIARIO
    mentre nell'articolo 5 dello stesso rogito è scritto "la piena proprietà di quanto venduto, la sua libertà da pesi, oneri, vincoli""
    non vi sembrea contraddittorio dall'art 1 e 5 ??!!
     
  7. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ciao Pericles,
    per dire se c'è reato o non c'è reato ( la parola "penale" è già compresa in reato : il reato è penale di per se stesso e puoi omettere la parola ) ci vuole un avvocato penalista perchè è materia difficile e conosciuta solo dagli avvocati penalisti che in genere fanno solo quello.
    In Italia bisogna stare attenti a parlare, telefonare, scrivere anche su internet.
    Il notaio leggendo di essere accusato di "reato" o nel corso di una telefonata se tu usassi la parola "reato" vieni querelato e ti devi difendere.
    Poi che sia reato o meno a te non deve interessare, nel senso che non ti vengono soldi ma solo rogne. Che se la vedono fra loro, nella casta degli intoccabili.

    La strada che io vedo più interessante è ripulire l'appartamento dal vincolo comunale ed il tutto a spese dell'assicurazione del notaio.
    L'esposto te lo può preparare un avvocato.

    Alla fine devi avere, senza tue spese, la casa regolare ed il mutuo adeguato.
    Il venditore dovrebbe resituire i soldi extraprezzo ate o alla banca.
    Io ho la mia esperienza in cose notarili e posso dirti : sistema e dimentica.
    Non avresti altro comunque, se non rogne e mal di fegato.
    Io mi ci sto ammalando dietro. Rileggiti il mio primo consiglio.
    Io conosco questo tipo di frasi notarili che tu hai riportato : ...."dichiara liberoo da pesi,etc....".
    Il notaio dice: il signorx mi dichiara che l'immobile y è suo ed è libero da pesi, etcc.".
    Il venditore ha dichiarato il falso ed il notaio è innocente.
    Tu dovresti denunciare per falso il venditore.

    La situazione a me sembra sia questa.
     
  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ma forse ai notai non piacciono i vostri preliminari perchè sono fatti troppo bene e non consentono "elasticità"
     
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  9. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    L'unica spiegazione potrebbe essere che l'immobile sia stato svincolato dalla determina del prezzo ma non del diritto di superficie!
     
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  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Io non conosco la materia, ho solo letto immobilio in questi mesi e molti di voi agenti mi siete sembrati espertissimi ( Bagudi, Proge2001, tu e molti altri..).
    La questione non dovrebbe essere complessa da scoprire con una visita agli Uffici giusti. Per questo ho consigliato ad abbassare i toni e muoversi "duro" sul caso e motivo concreto : bisogna avere di fronte i documenti.
    Io vado a cercare ogni documento che mi riguarda : se devi fare un esposto, devi avere le carte. Se le carte sono a mio supporto divento un carro armato inarrestabile.
    Apprezzo la tua distinzione, che ridimensionerebbe il problema e le colpevolezze.
     
  11. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ci vorrebbe incompatibilità fra notaio che "fa" la comprevendita e notaio che stipula il mutuo.
    Se la compravendita fosse "nulla" per atto mal fatto, cosa succede del mutuo ?
    C'è conflitto di interesse delle due fasi del notaio e quindi difesa non genuina.
    Credo ci possano essere in giro casi così : compravendita nulla e mutuo su compravendita nulla con il medesimo colpevole che nega sotto "tortura".
     
  12. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    In caso di prezzo di vendita superiore al prezzo convenzionato, l'atto è nullo per la parte eccedente, ossia l'atto è valido ma il venditore deve restituire all'acquirente la somma in eccesso. Se le vie bonarie non hanno esito positivo (molto probabile, viste le somme in gioco) è necessario intentare causa civile contro il venditore per la restituzione della differenza (la causa puo' durare alcuni anni). Se ci sono i presupposti per vincerla, puo' essere una strada perseguibile. Nell'immediato valuta con il comune quali sono le possibilita' per eliminare i vincoli.
     
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  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Chiedo scusa ma nessuno ha valutato la strada che il vecchio proprietario abbia riscattato il diritto di superficie... molti comuni lo hanno fatto, per cui potrebbe essere semplicemente successo questo, comunque per averne certezza basta andare sul comune e chiedere se l'immobile accatastato nel foglio , particella, sub, ecc.ecc. ha riscattato il diritto di superficie... a me è capitato. Fabrizio
     
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  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Amleto direbbe : Notaio o non-Notaio ? Venditore o non-venditore ?

    Già il notaio ha trovato una conferma della sua innocenza cristallina !

    Lo spunto di fpsoft io lo trovo valido ma anche sia prematuro oltre che parziale.

    Io sto studiando la "nullità" degli atti ed sto realizzando che è come scalare una montagna irta di trappole.
    Supponiamo che venga ottenuta dopo anni la dichiarazione parziale di nullità dell'atto di compravendita, che statusa avrebbe quello di mutuo ? nullo anche quello?
    E tutti gli oneri che verranno chiesti dalla banca che può chiedere sia la restituzione sull'unghia della somma del credito più spese ed oneri ( interessi inclusi) indipendentemente che il compratore abbia riavuto i soldi indietro dal venditore.
    Il venditore potrebbe non avere beni aggredibili, mentre il debitore del mutuo può perderci la casa.

    A me sembra che con questa soluzione, fpsof, l'unico che rischia è pericles : rischia di perdere la casa che ha anche pagato di più.

    I rapporti con le banche sono diversi da quelli con il "fatebenefratelli".
    La sincronizzazione delle nullità è impossibile, e potrebbe veire fuori una non-adeguatezza dell'ipoteca. Isomma tecnica bancariaa che non è mia materia.

    Nel frattempo il Notaio si gode il sole sul suo panfilo...........
     
  15. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Concordo ed ho già accennato lo stesso al post CP.11 . Sono o no un tuo buono allievo ? Uno dei tuoi migliori allievi ?
     
  16. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :risata: beh di solito l'allievo supera il maestro ... tu cerca di non farlo :risata:
    comunque mi aduli perchè vuoi farti perdonare di non avermi citato
    :risata:
     
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  17. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Mentre scrivevo ho pensato che potevi "notare" la cosa, però per pigrizia di aggiungere, ho valutato (prego notare la finezza del ragionamento) che stavo in parlando della sola vendita di immobili in convenzione. E recentemente tu non nehai parlato ? E' vero o mi sbaglio ?

    Facevo prima ad aggiungerti subito ! Il rimedio mi sta stancando e sono, come sai, in millennio sabbatico. Ciao

    P.S. Superare un maestro come te ? Non lo posso fare.
     
  18. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :risata: vabbè ... vista l'ora ti perdono :risata: buonanotte se non ci sentiamo per oggi
     
  19. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Oggi 3.11.2012, ci sentiamo sicuramente. Buona giornata
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Francamente, dubito fortemente che ci sia stato il riscatto, perchè in ogni caso anche quello dovrebbe essere citato in un rogito degno di questo nome...

    Credo molto più semplicemente che l'acquirente si sia imbattuto in un notaio "liberale", nel senso di "tana liberi tutti".... cioè che se ne è fregato altamente della convenzione ritenendola un balzello inutile e superato...

    Anche qui a Bologna e provincia ci sono casi del genere e non è raro che una persona che viene da me per farsi fare l'aggiornamento ISTAT necessario per vendere, dica : Ma nel mio palazzo Tizio, Caio e Sempronio hanno venduto senza fare nulla..."
    I guai sorgono quando il Comune se ne accorge...
     
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