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  1. masty

    masty Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    Nel Settembre scorso ho stipulato il preliminare per l'acquisto di un appartamento (questo è stato registrato e trascritto).
    Dovrei inviare una comunicazione per convocare i venditori dal Notaio per stipulare l'atto definitivo.
    I venditori stanno facendo un po' orecchie da mercante: vorrebbero andare oltre la data limite stabilita nel preliminare ma noi per vari problemi (dobbiamo liberare la casa in cui ci troviamo) non possiamo. La data limite nel preliminare è stata indicata come "entro e non oltre".
    Sapete indicarmi una formula (riferimenti a leggi, etc...) da utilizzare nella convocazione per mettere in evidenza che se non rogitano entro tale data devono restituire il doppio della caparra?
    Grazie e saluti
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Cassazione – Sezione seconda – sentenza 8 giugno – 25 ottobre 2010, n. 21838
    se nel preliminare e' genericamente scritto che la data del rogito dovra' essere stipulato........... entro e non oltre il.....
    questo termine non e' vincolante e soprattutto non e' essenziale
    ma "entro e non oltre" non implica che in mancanza di adempimento del termine stesso ci sia stato un inadempimento tanto grave da giustificare un recesso o una risoluzione.

    Non esclude però il fatto che in presenza di richiamo (con diffida) l'eventuale ulteriore rifiuto di adempiere non diventi poi sufficiente per chiedere il recesso e la ritenzione della caparra o la risoluzione e la richiesta del danno (nel qual caso la caparra potrebbe esser trattenuta SOLO A titolo di garanzia sulla liquidazione del danno).

    Se invece ci metti da subito proprio nella proposta di acquisto-preliminare che il termine e' essenziale e perentorio allora.... tutto cambia.
    Quindi.............o decidete di spostare la data del rogito
    in comune accordo e questa volta metti la dicitura
    "perentoria ed essenziale" come data di scadenza del rogito oppure devi aspettare che arrivi la data del rogito e se non si presentano devi mandare diffida dando appuntamento ad un'altra data del rogito.
     
  3. masty

    masty Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao e grazie della risposta,

    nel preliminare oltre alla data con dicitura "entro e non oltre" abbiamo anche indicato "Tale termine è stato convenuto nella considerazione della necessità degli acquirenti di disporre dell'abitazione entro tale data".
    Questo su indicazione del Notaio in quanto il termine "perentorio" aveva delle contronindicazioni.

    In effetti nelle motivazioni della cassazione leggo "“il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata”.

    Con a frase di cui sopra dovrebbe, in effetti, "inequivocabilmente risultare la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo."

    Saluti
     
  4. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Capisco cosa vuoi dire....................ma questa oramai e' materia di avvocati.
    purtroppo se non vuoi o puoi accordarti per un'altra data del rogito mi sembra difficile che spontaneamente
    ti versino il doppio della caparra. :occhi_al_cielo:
     
  5. masty

    masty Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si in effetti diverrebbe materia di avvocati...

    Tuttavia ritornando al topic del thread... per la raccomandata di convocazione devo scrivere qualcosa di particolare? Avrei pensato a qualcosa del genere:

    "Relativamente al contratto preliminare di compravendita stipulato in data ...., in cui i sottoscritti Tizio e Caio, promettevano a Sempronio l’acquisto dell’immobile sito in ...., si comunica che la data fissata per l’atto definitivo di compravendita è il ......alle ore ..... presso lo Studio del Notaio .........
    Tale comunicazione è fatta ai sensi e agli effetti art. 1385 del Codice Civile.


    Potrebbe andare o dimentico qualcosa?
     
  6. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    mi sembra perfetta. in raccomandata A/R, almeno 20 gg prima della data fissata.
     
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  7. Casagaia

    Casagaia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    per Masti
    DIFFIDA AD ADEMPIERE AI SENSI DELL'ART. 1454 C.C.
    Premesso che:
    - in data .......... abbiamo stipulato con Voi un "preliminare di compravendita immobiliare" registrato all'Ag. delle Entrate di .... n......serie ...;
    - il termine fra di noi stabilito per l’esecuzione della Vostra prestazione era stato stabilito entro e non oltre IL ........;
    - ad oggi detto termine risulta ampiamente decorso, non avendo Voi ancora provveduto ad eseguire la prestazione, con la presente, ai sensi dell’art.1454 cod. civ., Le/Vi formulo formale diffida ad adempiere entro e non oltre quindici giorni dal ricevimento della presente.
    In mancanza, adirò le vie legali affinchè il contratto venga concluso, con ogni ulteriore conseguenza di legge, compreso il risarcimento dei danni da me subiti in conseguenza di quanto sopra.
    Ogni ulteriore riservata.
     
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  8. masty

    masty Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie!!
     
  9. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Dal tenore dei post di Masty il termine non pare spirato, quindi il venditore non è inadempiente. Pare quindi inadeguata la diffida, comunque, come detto sopra è materia da avvocato, quindi sarebbe opportuno chiedere al citato professionista.


    Smoker
     
  10. Casagaia

    Casagaia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Smoker, o sei un avvocato o cerchi di dargli lavoro.
    Secondo me sarebbe opportuno, prima di consigliare d'andare da avvocati, di chiarire il caso e poi rispondere come Agenti Immobiliari dimostrando che gli Agenti Immobiliari qualcosa ne sanno d'immobiliare, sennò sarebbe opportuno che qualche A. I. cambiasse mestiere.
    L'ultima razio dev'essere q

    L'ultima razio dev'essere consigliare qualcuno d'andare dagli avvocati.
     
  11. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Hai ragione.

    Quale nuova attività vorrai intraprendere?

    Smoker
     
  12. Casagaia

    Casagaia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    home stager
     

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