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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Vorrei porvi un quesito all’apparenza banale, ma che, invece, mi fa riflettere molto e mi lascia dubbioso e senza risposta.

    In termini strettamente edilizi, cosa significa, con esattezza, la parola “ristrutturare”?
    Beh, sembra una domandina facile facile, ma non per me.

    Il caso di vita è il seguente: una delle mie sorelle, che è un funzionario direttivo di una importante Authority italiana, ha cominciato da qualche settimana cercare casa qui a Roma ( adesso vive con me); naturalmente questo è il periodo giusto per chi vuole comprare, come sapete tutti, e allora ha iniziato a leggere riviste su riviste, e a cercare sui vari portali di internet. Ha già visitato due appartamenti; uno che aveva 7 ( ! ) proprietari e una situazione giuridica a dir poco intricata, e l’altro, sito dalle parti di San Paolo, zona delle strade denominati con i nomi degli Imperatori romani, e che apparteneva a un palazzo che non le è apparso troppo… dritto.
    Le due case visitate erano state messe in vendita privatamente; a questo punto, non volendo ripetere le non positive esperienze appena fatte, e convinta anche dal sottoscritto, mia sorella ha cominciato a leggere gli annunci immobiliari delle agenzie immobiliari, sia sui loro giornaletti ( i franchising…) sia sulle riviste di annunci, sia sui portali di internet.

    Beh, in effetti le case, qui a Roma, hanno valori ancora troppo alti ma i prezzi anche se lentamente sono cominciati a scendere.
    E forse, scenderanno ancora di più, nel futuro.
    Ma a questo punto, mia sorella che è una mente economica non da poco e ci tiene a non sperperare il suo gruzzolo , ha cominciato a puntare sulle case da ristrutturare…ma qui è nato un problema.
    Non abbiamo nessuna idea ( o sì opinioni, le più disparate, tante !..) di quanto si deprezza un appartamento da ristrutturare rispetto ad uno nuovo o perfettamente abitabile.
    Se il prezzo di mercato di un appartamento nuovo o ristrutturato è 100, quanto dovrebbe costare, in meno, un appartamento da ristrutturare?
    80? 70? Oppure meno? E poi cosa significa esattamente ristrutturare? Cambiare i pavimenti? Stuccare e imbianchire le pareti? Sostituire gli infissi? Cambiare tutti gli impianti elettrici, idraulici, del termosifoni?
    Rifare gli impianti igienici? Oppure significa anche spostare le parti e aumentare le volumetrie di un ambiente e dimimuirne di un altro?
    E quando verrebbe a costare al mq, in modo indicativo, una ristrutturazione come si deve, senza però essere troppo lussuosa, in una città come Roma?
    Qualche esperto mi potrebbe chiarire le idee, e chiarirle a mia sorella, per favore?
    Grazie.
     
  2. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ciao, da architetto che proprio a Roma si occupa e si e' occupato di ristrutturazioni ti espongo qualche considerazione...di solito più' che Ristrutturazione in senso urbanistico del termine si tratta di "manutenzione straordinaria" di un immobile; ovviamente l'entita' dei lavori e' data dalla voglia o necessita' di cambiamento del proprietario, magari supportato da un progetto architetonico che reinterpreta l'esistente e lo ridispone secondo un nuovo layout più' funzionale, o semplicemente dalla necessita' di cambiare parti tipo pavimenti o infissi per usura o perche' non efficienti...
    A tutt'oggi sulle ristrutturazioni i costi dei lavori si aggirano ai 700-800 euro al mq, considerando di usare materiali di buona qualita', ovviamente possono salire...in più' come saprai esistono agevolazioni che permettono di detrarre il 36% di quanto speso sulll'IRPEF!
    Per quanto riguarda il valore di una casa, e' ovvio che in sede di stima vi sono alcuni parametri che vanno a valutare la vetusta' dell'immobile, lo stato degli impianti etc..che se non in buono stato vegono assunti come fattori di deprezzamento del prezzo dell'Immobile...spero di non averti confuso le idee e di averti dato un aiutino...
    Un saluto
    Manu :)
     
    A akaihp piace questo elemento.
  3. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Manu (cafelab) ha dato una descrizione corretta, per un maggior chiarimento, la ristrutturazione può intendersi anche il solo rifacimento degli impianti (elettrici, idrici, riscaldamento, ecc...) compreso i pavimenti, perchè negli anni non è mai stato fatto alcun intervento manutentivo particolare...potresti anche lasciare la disposizione dei locali come si trovano, se tale soluzione è di gradimento...e per i costi di ristrutturazione, mi associo alla valutazione data sopra... i prezzi (se non scegli materiali di marca lussuosa) sono quelli... da 800 a 1000 €./mq. ...;)
    spero esserti stato utile....:)
     
  4. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Grazie delle delucidazioni.
    Quindi, se ho capito bene, per un appartamento, mettiamo di 90 mq calpestabili, dovrei attendermi una spesa di circa 70.000 euro per una buona ristrutturazione, ripitturazioni delle pareti, rifacimento degli impianti (elettrici, idrici, riscaldamento, ecc...) cambio dei pavimenti e dei servizi igienici, sostituzione di alcuni infissi...
     
  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non sono un tecnico, ma queste cifre mi sembrano un pò alte, almeno per le mie parti.
    Pongo una domanda: un immobile nuovo da costruire (terreno + costo di costruzione + utile di impresa) cosa costa?
    Non chiedo il prezzo di vendita al pubblico.
     
  6. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Caro Antonello, fai bene a farti certe domande, in effetti il costo è veramente alto ma, bisogna considerare molte voci che compongono il prezzo. Innanzi tutto va specificato che, anche se l'Italia è unita, da una Regione all'altra abbiamo enormi differenze di prezzi e di costo della vita, ciò influisce anche sui costi della manodopera etc...!
    Ti faccio un esempio, in Liguria costruire ha un costo che varia dai 1500 ai 2500 €/mq, in alcune località i prezzi di vendita degli immobili vanno dai 3000 ai 12000 €/mq, i costi per le ristrutturazioni variano da 600 a 1000 €/mq !
    Nel vicino Piemonte costruiscono con 1000 - 1200 €/mq, i materiali costano di meno, la manodopera costa meno, i trasporti costano meno, etc...!!!
    Purtroppo (da questo punto di vista) io sono in Liguria.

    La cosa migliore caro Graf, è farti un bel conto economico misurato sul tipo di intervento, valutare il costo dei materiali necessari, valutare le giornate di lavoro necessarie, trovare un team di operai disposti a lavorare a giornata e naturalmente presidiare il cantiere per seguire lo svolgimento dei lavori.
    In alternativa, fatti fare diversi preventivi e contratta più che puoi!!!;)
     
  7. telemaco

    telemaco Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Per un appartamento di 90 metri possono bastare anche 40000 euro :ok:
     
  8. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Perdonami ma non sono d'accordo, chi non è del mestiere non ha la formazione per fare un calcolo dei costi e delle giornate lavoro necessarie.
    In pratica stai suggerendo a Graf di sostituirsi all'architetto nel computo metrico, che è la parte più delicata di tutto il processo e che richiede discrete conoscenze di cantiere, decisamente non alla portata di tutti.

    Per la mia esperienza una volta redatto il computo e inviato a più ditte, la "forbice" di offerta fra le varie imprese compensa se non supera la mia parcella!:shock:

    Anche controllare il lavoro dell'impresa (a parte che di legge non si può) non è una cosa tanto semplice...

    Per le cifre confermo, qui a Roma, 800-1000 euro per una ristrutturazione (manutenzione straordinaria) di qualità "normale" comprensiva di qualche piccolo lusso

    Ciao
     

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