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il_dalfo

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Non costruiremo più? Boh, basterà alzare il prezzo di vendita e applicare un cartello in vetrina "poveri non entrate" :risata::risata:
 

riccardo12345678

Membro Junior
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Non costruiremo più? Boh, basterà alzare il prezzo di vendita e applicare un cartello in vetrina "poveri non entrate" :risata::risata:
Eh appunto :) capisci però che la Regione non può fare quello che vuole. Deve avere delle tabelle massime, imposte da qualcuno. Per l'IMU e TASI infatti le hanno i comuni, le ha scritte il Ministro delle Finanze.
 

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
battute a parte, se anche aumentassero a 2.000 o a 20.000, non è che si smette di costruire: la richiesta (folle) sarebbe da interpretare come una mera dichiarazione da parte del comune e suonerebbe un po' così: "non ho voglia/soldi/tempo per occuparmi di queste opere, quindi caro cittadino o le fai tu e quindi ti vanno in scomputo come da legge (bosetti e gatti) oppure mi strapaghi e le faccio io di controvoglia ma almeno mi arricchisco.
 

il_dalfo

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è un po' come quando mi fanno i preventivi alti per non fare un lavoro fastidioso.

esempio: richiesta di pavimentare 1 mq con piastrelle fornite dal committente ma che devo andarle a prendere io e portarle al terzo piano senza ascensore: 320 €.
Chiaro che la richiesta è fuori misura (neanche troppo, visto che bisogna andarci due volte) ma, se proprio uno accetta, almeno ci si arricchisce un po' e si fa sto sacrificio.
 

riccardo12345678

Membro Junior
Professionista
è un po' come quando mi fanno i preventivi alti per non fare un lavoro fastidioso.

esempio: richiesta di pavimentare 1 mq con piastrelle fornite dal committente ma che devo andarle a prendere io e portarle al terzo piano senza ascensore: 320 €.
Chiaro che la richiesta è fuori misura (neanche troppo, visto che bisogna andarci due volte) ma, se proprio uno accetta, almeno ci si arricchisce un po' e si fa sto sacrificio.
Ho capito ma qui sono tasse. Se domani il Veneto dovesse decidere di chiedere 2.000 al mq di oneri poi a quanto deve rivendere un costruttore? a 7.000? 8.000 al mq? E chi compra? Nessuno no? quindi non si costruisce più. È assurdo no? Alle Regioni sicuramente sono imposti da qualcuno dei prezzi massimi. Così come è stato fatto per l'IMU e TASI. Un comune non può chiedere più di 1,14% di aliquota di IMU + TASI ad esempio.
 

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
no no, pian: gli oneri di urbanizzazione possono essere sopportati pagando a pecunia diretta (rateizzando o meno la cifra), oppure eseguendoli direttamente
Se il comune mi computa Xmilafanta€ lo fa sulla base del costo di costruzione delle urbanizzazioni necessarie. Ecco che se secondo il comune il costo per installare un lampione è di 35mila € e ne prevede 10, posso decidere di pagare 350.000 oppure dare incarico ad un'azienda (che magari mi chiede solo mille € l'uno) di installarli. Scomputo detto lavoro dalla quota (anche se ho pagato 10mila, scomputo 350000 perché il lavoro non è più necessario). E questo si ripropone per tutte le opere relative (parcheggi, marciapiedi, asfalti etc etc).
 

riccardo12345678

Membro Junior
Professionista
no no, pian: gli oneri di urbanizzazione possono essere sopportati pagando a pecunia diretta (rateizzando o meno la cifra), oppure eseguendoli direttamente
Se il comune mi computa Xmilafanta€ lo fa sulla base del costo di costruzione delle urbanizzazioni necessarie. Ecco che se secondo il comune il costo per installare un lampione è di 35mila € e ne prevede 10, posso decidere di pagare 350.000 oppure dare incarico ad un'azienda (che magari mi chiede solo mille € l'uno) di installarli. Scomputo detto lavoro dalla quota (anche se ho pagato 10mila, scomputo 350000 perché il lavoro non è più necessario). E questo si ripropone per tutte le opere relative (parcheggi, marciapiedi, asfalti etc etc).
Ho capito :) ma paghi comunque la stessa cifra, o simile. Il problema è il solito, ed è l'ammontare che il comune ti può chiedere se non c'è un qualcuno che ha messo dei limiti. :)
 

riccardo12345678

Membro Junior
Professionista
che stessa cifra?
se hai un'azienda edile paghi meno.
Non è il punto della domanda. Anche se paghi meno come azienda, il comune ti può chiedere di cambiare tutti i lampioni nella tua strada e nella strada vicina come oneri, oppure pagare 2.000 al mq di oneri. La domanda è: Può farlo? Credo di no. Perché credo ci siano delle tabella imposte da qualcuno. Altrimenti il comune può fare quello che vuole, e generalmente non è così. A me interessano quelle tabelle, sapere se ci sono. Ho scritto al Ministro delle Finanze e vediamo che dicono.
 

riccardo12345678

Membro Junior
Professionista
che stessa cifra?
se hai un'azienda edile paghi meno.
Mi rispondi spesso alle mie domande e ti ringrazio, spesso le mie domande possono essere confusionarie, ti voglio fornire qualche chiarimento quindi: Io sono impiegato in una azienda a Parigi che si occupa di immobiliare, contemporaneamente sto scrivendo la tesi. La tesi è una tesi in azienda, mi hanno chiesto loro di scrivere queste cose. Vogliono fare investimenti in Italia. Per questo il titolo della tesi è: What a foreign company needs to know to invest and manage in Italian Real Estate. L'obbiettivo ultimo è costruire con loro un Business plan per vedere se fare questi investimenti o no. Come puoi capire quindi è assai rilevante capire almeno a livello generale quale è il costo delle tasse per costruire. Ci devono essere delle tabelle almeno indicative.
 

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
La domanda è: Può farlo?
Ok, inizio a capire il tuo punto di vista.

No, non fanno aumenti folli ma si basano sul quinquennio precedente ed agli indici ISTAT. (a quanto pare il suicidio politico non è nelle corde dei nostri governanti)

Visto che si parla di costi di costruzione come base del calcolo, immagino, che il dato originario lo possiedano le camere di commercio nei prezzari delle opere edili.
 

riccardo12345678

Membro Junior
Professionista
Ok, inizio a capire il tuo punto di vista.

No, non fanno aumenti folli ma si basano sul quinquennio precedente ed agli indici ISTAT. (a quanto pare il suicidio politico non è nelle corde dei nostri governanti)

Visto che si parla di costi di costruzione come base del calcolo, immagino, che il dato originario lo possiedano le camere di commercio nei prezzari delle opere edili.
Perfetto :). Questo è un'altra tua ottima risposta. Non ci avevo pensato. Posso provare a scrivere alla Camera di Commercio. Grazie mille.
 

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
Per quanto riguarda però questo tipo d'investimenti, è tutto relativo al tipo d'investimento che vogliono fare e come intendono svilupparlo.

Mi spiego: se l'interesse è comprare la casetta, l'appartamentino od il palazzetto, ristrutturare e rivendere, verranno trattati come un qualunque cittadino e non avranno bisogno di nulla più che di un buon A.I e di un buon tecnico conosciuto in comune per acquistare/sistemare/vendere in velocità ed al meglio.

Se invece l'obbiettivo è quello di realizzar nuove lottizzazioni, magari di grandi dimensioni, ma comunque per finire poi per venderle e nulla più avranno bisogno di altro (a.k.a. il santo in paradiso) e/o di un buon commercialista/legale conosciuto in comune/provincia/regione.

Altro discorso è se intendono realizzare strutture produttive da cedere a terzi (strutture ovviamente conformi al territorio: non ti passano l'ILVA bis in Valpolicella od alle 5 terre). In sto caso l'aka di cui sopra si presenta da se quando il commercialista e/o meglio ancora il legale di turno sparge un po' la voce.

Ci son poi realtà che si occupano di questo tipo d'investimenti proprio perchè han già le mani in pasta. Chiaro che per aver peso in queste, bisogna aver pesante il portafoglio.
Conosco (di nome/fama) Investiresgr, GVARedilco, Cogest Retail questa però è ora sotto la Cushman & Wakefield, quindi è più facile interfacciarsi prima con C&W che, valutate le esigenze, in caso passerà la pratica alla Cogest (dipende dal tipo d'investimenti che si vogliono fare).

E' tutto un magna magna.
 

riccardo12345678

Membro Junior
Professionista
Per quanto riguarda però questo tipo d'investimenti, è tutto relativo al tipo d'investimento che vogliono fare e come intendono svilupparlo.

Mi spiego: se l'interesse è comprare la casetta, l'appartamentino od il palazzetto, ristrutturare e rivendere, verranno trattati come un qualunque cittadino e non avranno bisogno di nulla più che di un buon A.I e di un buon tecnico conosciuto in comune per acquistare/sistemare/vendere in velocità ed al meglio.

Se invece l'obbiettivo è quello di realizzar nuove lottizzazioni, magari di grandi dimensioni, ma comunque per finire poi per venderle e nulla più avranno bisogno di altro (a.k.a. il santo in paradiso) e/o di un buon commercialista/legale conosciuto in comune/provincia/regione.

Altro discorso è se intendono realizzare strutture produttive da cedere a terzi (strutture ovviamente conformi al territorio: non ti passano l'ILVA bis in Valpolicella od alle 5 terre). In sto caso l'aka di cui sopra si presenta da se quando il commercialista e/o meglio ancora il legale di turno sparge un po' la voce.

Ci son poi realtà che si occupano di questo tipo d'investimenti proprio perchè han già le mani in pasta. Chiaro che per aver peso in queste, bisogna aver pesante il portafoglio.
Conosco (di nome/fama) Investiresgr, GVARedilco, Cogest Retail questa però è ora sotto la Cushman & Wakefield, quindi è più facile interfacciarsi prima con C&W che, valutate le esigenze, in caso passerà la pratica alla Cogest (dipende dal tipo d'investimenti che si vogliono fare).

E' tutto un magna magna.
L'obbiettivo è raggiungere un IRR pari o superiore al 14% tutto il resto non conta :) grande, piccolo, residenziale uffici, Nord, Sud. Con una vacancy rate stimata molto bassa. :)
 

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
Per un IRR così la costruzione non ha senso (lo si raggiunge ed in certi casi si supera, ma lo sbattimento ed i rischi non sono a mio avviso interessanti).
Piuttosto compravendite, con o senza lavori, per successivo retail o se vi piace di più restare proprietari, alberghiero, paralberghiero (ministrutture e/o congressi/conferenze).
In entrambi i casi devi avere sul territorio, persone che facciano girare la ruota del criceto.
Con le compravendite alle aste (senza entrare nel merito di lavori si lavori no) l'IRR medio è del 25% netto (dati stimati 2017 relativi a Verona e provincia).
 

riccardo12345678

Membro Junior
Professionista
Per un IRR così la costruzione non ha senso (lo si raggiunge ed in certi casi si supera, ma lo sbattimento ed i rischi non sono a mio avviso interessanti).
Piuttosto compravendite, con o senza lavori, per successivo retail o se vi piace di più restare proprietari, alberghiero, paralberghiero (ministrutture e/o congressi/conferenze).
In entrambi i casi devi avere sul territorio, persone che facciano girare la ruota del criceto.
Con le compravendite alle aste (senza entrare nel merito di lavori si lavori no) l'IRR medio è del 25% netto (dati stimati 2017 relativi a Verona e provincia).
Un investitore investe sempre e solo in base a IRR, NPV, payback, vacancy e rischi. Tutto il resto non conta. Comunque questa sarà la fase successiva. :)
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
Il problema è il solito, ed è l'ammontare che il comune ti può chiedere se non c'è un qualcuno che ha messo dei limiti. :)
Mi son fatto la stessa domanda diversi anni fa sui diritti di segreteria comunali..... ogni comune ha i suoi ma grossomodo per la presentazione di una pratica sismica sono tutti allineati; poi un comune viene commissariato (non è più guidato da alcun partito politico) e BAM, diritti quintuplicati! Per tutto, anche per presentare una mera comunicazione da infilare dentro una pratica edilizia per la quale hai già pagato fior fiore di quattrini..... chiediti il perché e capirai come funziona il tutto!
 

riccardo12345678

Membro Junior
Professionista
Mi son fatto la stessa domanda diversi anni fa sui diritti di segreteria comunali..... ogni comune ha i suoi ma grossomodo per la presentazione di una pratica sismica sono tutti allineati; poi un comune viene commissariato (non è più guidato da alcun partito politico) e BAM, diritti quintuplicati! Per tutto, anche per presentare una mera comunicazione da infilare dentro una pratica edilizia per la quale hai già pagato fior fiore di quattrini..... chiediti il perché e capirai come funziona il tutto!
Eh bo. Spero che qualcuno qua nel forum sia a conoscenza dell'esistenza o meno almeno di tabelle statistiche medie, nel caso non ci sia nulla imposto dalla legge. Ho provato a scrivere ad Agenzia Entrate, Camera di Commercio e Ministro delle Finanze, spero che qualcuno sia in grado di darmi una risposta. Incrocio le dita.
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
La risposta è semplice: il partito che aumenterebbe a dismisura le tasse ne farebbe le spese per intere generazioni!
E chi si fiderebbe più di certa gente?
 

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