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Cignetta

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Privato Cittadino
Buongiorno, ho una villetta degli anni '80 con seminterrato (compreso di cantina e garage) in provincia di Brescia, accatastato come A7 e C6. Nel 2000 circa ho suddiviso il seminterrato e ricavato bagno, cameretta, saletta e cucina senza dichiararlo (altezza 240 cm mentre l'appartamento A7 è alto 270 cm). Adesso ho deciso di mettere tutto in regola per evitare problemi per una futura eredità alle mie figlie.
Ho chiamato un architetto con l'intenzione di sistemare i disegni. Probabilmente lui non ha capito le mie intenzioni e ha presentato in comune i nuovi disegni separando le due unità e creando due appartamenti e mettendo anche il seminterrato in categoria A7, dovrò quindi pagare anche l'IMU. Mi ha anche fatto pagare oneri di urbanizzazione e allargare una finestra nel seminterrato. Mi chiedo: è possibile far modificare le pratiche presentate e ripristinare i disegni con appartamento A7 e garage cantina ed interrato C6 modificando solo la suddivisione dei vani nel seminterrato per regolarizzare la posizione com'era mia intenzione? E' corretto mettere il seminterrato in A7? Il mio architetto ha fatto l'unica cosa possibile dividendo i due appartamenti o c'erano altre strade? Ringrazio molto
 

francesca63

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Privato Cittadino
ha presentato in comune i nuovi disegni separando le due unità e creando due appartamenti e mettendo anche il seminterrato in categoria A7
Con altezza 2,40 è strano che sia stato possibile chiedere la variazione e creare ufficialmente un altro appartamento, a meno che ci sia qualche norma comunale particolare, come ad esempio in qualche comune montano.
Il mio architetto ha fatto l'unica cosa possibile dividendo i due appartamenti o c'erano altre strade?
Difficile rispondere senza conoscere con precisione lo stato dei luoghi, i documenti edilizi dell'immobile e le norme comunali, e la pratica presentata ora; certo , avendo creato una cucina e un bagno, un soggiorno e una camera non poteva restare cantina.
Ma il problema è che forse non era nemmeno possibile regolarizzare quanto avevi creato abusivamente...
 

Cignetta

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Con altezza 2,40 è strano che sia stato possibile chiedere la variazione e creare ufficialmente un altro appartamento, a meno che ci sia qualche norma comunale particolare, come ad esempio in qualche comune montano.

Difficile rispondere senza conoscere con precisione lo stato dei luoghi, i documenti edilizi dell'immobile e le norme comunali, e la pratica presentata ora; certo , avendo creato una cucina e un bagno, un soggiorno e una camera non poteva restare cantina.
Ma il problema è che forse non era nemmeno possibile regolarizzare quanto avevi creato abusivamente...
Quindi avendo già presentato tutto in catasto non è nemmeno possibile tornare indietro?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Quindi avendo già presentato tutto in catasto non è nemmeno possibile tornare indietro?
Puoi “tornare indietro” se riporti anche lo stato dei luoghi a come avrebbe dovuto essere ufficialmente, prima dei lavori fatti abusivamente.
Ma io approfondirei quanto è stato fatto dal tuo tecnico, che non è chiarissimo.
 

Cignetta

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Forse mi sono espressa male. Nel disegno iniziale l'interrato era diviso in una porzione di garage una di cantina e una taverna con stanza dove c'era la caldaia a gasolio. Tutto con categoria C6. Quando è stata messa la caldaia a gas, nella stanza dove c'era la caldaia è stato fatto un bagno e la taverna divisa in 3 stanze: saletta, cameretta e cucina, mantenendo garage e cantina. Purtroppo non so di preciso che pratiche ha fatto il mio tecnico (devo ancora parlargli di preciso) ma i lavori che ha presentato mi sembrano assurdi e mi sembra strano di non poter fare altre stanze nel seminterrato (taverna) di casa mia dichiarandole così come sono senza dover per forza "creare" un secondo appartamento.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Quel che è assurdo è che neppure sai cosa ha fatto il tecnico: ma non hai visionato il progetto, prima che lo consegnasse?

Cosa vuoi regolarizzare poi, le stanze alte 240cm poste nel seminterrato? Impossibile...
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Sul fatto della possibilità o meno di recuperare a fini abitativi dei seminterrati alcune regioni hanno ampliato il campo d'intervento della legge sui sottotetti anche a tali ambienti oltre che alle pertinenze dell'abitazione.

A me pare che l'architetto abbia seguito pedessiquamente quanto da te richiesto: ti ha sanato lo stato di fatto attuale da te realizzato secondo la normativa vigente attuale in merito a urbanistica, edilizia e catasto (e spero anche impiantistica).

Giusto per capirci: se crei una seconda cucina in un immobile abitativo per il catasto sono due unità abitative distinte capaci di creare reddito autonomo, non ci sono santi!
Essendo l'abitazione già accatastata in A7 e, probabilmente, in zona la categoria predominante é quella, se frazioni e trame le u. I. Risultanti andranno in A/7 (unico caso che conosco e la possibilità di un A/2 - A/3 per una pertinenza autonoma separata).

Con il frazionamento é normale che si paghi il contributo di costruzione e probabilmente anche la monetizzazione di dotazioni territoriali non reperibili, a meno che non sia riuscito a reperire i parcheggi pertinenziali richiesti dallo strumento urbanistico comunale.

Infine per poter sanare il tutto ti ha dovuto modificare anche un'apertura, evidentemente perché il locale non raggiungeva un rapporto aeroilluminante adeguato per poter essere sanato.

L'unica cosa sbagliata e quella di non essersi capiti prima. Onestamente mi pare davvero strano che tu non sapessi a cosa andavi incontro regolarizzando la situazione attuale.
 

Cignetta

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Quel che è assurdo è che neppure sai cosa ha fatto il tecnico: ma non hai visionato il progetto, prima che lo consegnasse?

Cosa vuoi regolarizzare poi, le stanze alte 240cm poste nel seminterrato? Impossibile...
Hai ragione.... è proprio assurdo. Purtroppo mi sono fidata troppo e lui ha pensato di aver capito cosa volevo e ha fatto tutto e presentato senza farmi prima vedere
 

Cignetta

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Sul fatto della possibilità o meno di recuperare a fini abitativi dei seminterrati alcune regioni hanno ampliato il campo d'intervento della legge sui sottotetti anche a tali ambienti oltre che alle pertinenze dell'abitazione.

A me pare che l'architetto abbia seguito pedessiquamente quanto da te richiesto: ti ha sanato lo stato di fatto attuale da te realizzato secondo la normativa vigente attuale in merito a urbanistica, edilizia e catasto (e spero anche impiantistica).

Giusto per capirci: se crei una seconda cucina in un immobile abitativo per il catasto sono due unità abitative distinte capaci di creare reddito autonomo, non ci sono santi!
Essendo l'abitazione già accatastata in A7 e, probabilmente, in zona la categoria predominante é quella, se frazioni e trame le u. I. Risultanti andranno in A/7 (unico caso che conosco e la possibilità di un A/2 - A/3 per una pertinenza autonoma separata).

Con il frazionamento é normale che si paghi il contributo di costruzione e probabilmente anche la monetizzazione di dotazioni territoriali non reperibili, a meno che non sia riuscito a reperire i parcheggi pertinenziali richiesti dallo strumento urbanistico comunale.

Infine per poter sanare il tutto ti ha dovuto modificare anche un'apertura, evidentemente perché il locale non raggiungeva un rapporto aeroilluminante adeguato per poter essere sanato.

L'unica cosa sbagliata e quella di non essersi capiti prima. Onestamente mi pare davvero strano che tu non sapessi a cosa andavi incontro regolarizzando la situazione attuale.
Hai proprio ragione. Non ci siamo capiti e lui, forse poco professionalmente, non mi ha spiegato a cosa sarei andato incontro e quali erano i passaggi da fare, forse avrei rinunciato e tenuto tutto così....
 

Cignetta

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Sul fatto della possibilità o meno di recuperare a fini abitativi dei seminterrati alcune regioni hanno ampliato il campo d'intervento della legge sui sottotetti anche a tali ambienti oltre che alle pertinenze dell'abitazione.

A me pare che l'architetto abbia seguito pedessiquamente quanto da te richiesto: ti ha sanato lo stato di fatto attuale da te realizzato secondo la normativa vigente attuale in merito a urbanistica, edilizia e catasto (e spero anche impiantistica).

Giusto per capirci: se crei una seconda cucina in un immobile abitativo per il catasto sono due unità abitative distinte capaci di creare reddito autonomo, non ci sono santi!
Essendo l'abitazione già accatastata in A7 e, probabilmente, in zona la categoria predominante é quella, se frazioni e trame le u. I. Risultanti andranno in A/7 (unico caso che conosco e la possibilità di un A/2 - A/3 per una pertinenza autonoma separata).

Con il frazionamento é normale che si paghi il contributo di costruzione e probabilmente anche la monetizzazione di dotazioni territoriali non reperibili, a meno che non sia riuscito a reperire i parcheggi pertinenziali richiesti dallo strumento urbanistico comunale.

Infine per poter sanare il tutto ti ha dovuto modificare anche un'apertura, evidentemente perché il locale non raggiungeva un rapporto aeroilluminante adeguato per poter essere sanato.

L'unica cosa sbagliata e quella di non essersi capiti prima. Onestamente mi pare davvero strano che tu non sapessi a cosa andavi incontro regolarizzando la situazione attuale.
Quindi ormai non c'è modo di tornare indietro.....o almeno dichiararlo solo come "taverna".....
Ma quindi tutte le taverne con cucina sono abusive?
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Tornare indietro si potrà anche ma non so quanto ti conviene dato che hai già pagato il frazionamento e regolarizzato lo stato di fatto.
Poi se la taverna/tavernetta é dotata di cucina questo va dichiarato al catasto che ti imporrà il frazionamento.

Vedila così : per poco più di 20 anni hai pagato meno tasse di quanto avresti dovuto.
 

Cignetta

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Tornare indietro si potrà anche ma non so quanto ti conviene dato che hai già pagato il frazionamento e regolarizzato lo stato di fatto.
Poi se la taverna/tavernetta é dotata di cucina questo va dichiarato al catasto che ti imporrà il frazionamento.

Vedila così : per poco più di 20 anni hai pagato meno tasse di quanto avresti dovuto.
Ma adesso devo pagare l'IMU (e non poco) e se mi chiedono gli arretrati?
 

Cignetta

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Tornare indietro si potrà anche ma non so quanto ti conviene dato che hai già pagato il frazionamento e regolarizzato lo stato di fatto.
Poi se la taverna/tavernetta é dotata di cucina questo va dichiarato al catasto che ti imporrà il frazionamento.

Vedila così : per poco più di 20 anni hai pagato meno tasse di quanto avresti dovuto.
Quindi non cambia niente..... ormai devo lasciare così.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Puoi anche tornare indietro, togliendo la cucina e prevedere una fusione tra le due u. I. appena legittimate. Onestamente non credo ti convenga.
 

Cignetta

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Puoi anche tornare indietro, togliendo la cucina e prevedere una fusione tra le due u. I. appena legittimate. Onestamente non credo ti convenga.
Scusa la mia ignoranza.... ma per togliere la cucina intendi solo il mobilio o anche i tubi per acqua e gas... e per fusione intendi che tornerebbe un unico appartamento?
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Se oggi togli il mobilio e domani ripristini tutto torneresti al tuo abuso iniziale.... Che senso avrebbe?

Ma utilizzi di fatto le due abitazioni in modo autonomo o la seconda cucina é possibile rimuoverla dato che sarebbe un extra?
 

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