Determinazione prezzo appartamento adibito a casa vacanze

[Lunaesole]

Buongiorno,

Sto seguendo la vendita di un immobile di mia mamma per suo conto.
Mia mamma diversi anni fa comprò un immobile ad uso investimento, fece dei lavori e lo adibì a casa vacanze. Ora ha deciso di venderlo. L'appartamento è composto da un saloncino con angolo cottura, 3 camere ognuna con bagno ensuite, oltre un bagnetto di servizio.
Ho fatto valutare l'immobile a tre diverse agenzie e due di queste, rispetto alle case presenti in zona, l'hanno valutato meno, a causa dei lavori da fare per riportarlo a normale abitazione. Mentre un'altra agenzia ha valutato la casa più dei valori di mercato in quanto, il fatto che sia un immobile ad uso investimento e già pronto, ha un plus in più.

Quale delle due valutazioni secondo voi è la più corretta?

Grazie a chi mi darà il proprio contributo.

 

[cristian casabella]

Buongiorno,

Sto seguendo la vendita di un immobile di mia mamma per suo conto.
Mia mamma diversi anni fa comprò un immobile ad uso investimento, fece dei lavori e lo adibì a casa vacanze. Ora ha deciso di venderlo. L'appartamento è composto da un saloncino con angolo cottura, 3 camere ognuna con bagno ensuite, oltre un bagnetto di servizio.
Ho fatto valutare l'immobile a tre diverse agenzie e due di queste, rispetto alle case presenti in zona, l'hanno valutato meno, a causa dei lavori da fare per riportarlo a normale abitazione. Mentre un'altra agenzia ha valutato la casa più dei valori di mercato in quanto, il fatto che sia un immobile ad uso investimento e già pronto, ha un plus in più.

Quale delle due valutazioni secondo voi è la più corretta?

Grazie a chi mi darà il proprio contributo.

Scusa ma le info che ci dai sono troppo scarse per dare una minima risposta
1) Che lavori ha fatto tua mamma? Intendi anche opere murarie?
2) Se parliamo di lavori edili, sono stati fatti con le autorizzazioni comunali o col fai da te....quindi magari pure abusivi?
3) Un appartamento che sia usato come casa vacanza rimane un appartamento...se a uso investimento con dei redditi alti dimostrabili, potrebbe essere un surplus ma solo per un investitore e non per chi lo vorrebbe per viverci
4) Che resa netta aveva con gli affitti turistici?

 

[francesca63]

Che differenza c’è tra le due valutazioni ?
In linea di massima, diffido di valutazioni superiori al prezzo di mercato della zona, anche se parlare di “zona” e basta è riduttivo, per decidere il prezzo di vendita.

 

[EraImmobile]

Cercare di vendere allo stato attuale è sicuramente preferibile. Purtroppo vendere una casa vacanze ora, non è il momento migliore. Se non hai impellente bisogno di liquidità, ti consiglio di "svendere" le camere e tirare a campare almeno fino alla fine della pandemia. Se ci dici in quale zona sta l'appartamento ti dico meglio cosa penso.

 

[Lunaesole]

I lavori sono stati tutti autorizzati con pratica edilizia, quindi non ci sono abusi.
Mai presa in considerazione l'idea di effettuare dei lavori per togliere i bagni nelle camera. Chi compra farà lui i lavori se vorrà andarci a vivere o se la terrà così se vorrà usarla ad uso investimento.
La differenza di valutazione tra le due agenzie è del 15 per cento circa.

 

[EraImmobile]

Guarda, senza conoscere l'immobile e le sue potenzialità in un periodo così particolare, qualsiasi consiglio lascia il tempo che trova.

 

[Carlo Garbuio]

Quale delle due valutazioni secondo voi è la più corretta?

quella che fa riferimento alle compravendite reali nella zona dell'immobile in valutaizone e che usa procedimenti chiari e condivisi
ad esempio
scarta le valutazioni che riportano un prezzo €/mq che proviene da listini, borsini o OMI. scarta le valutazioni che usano le offerte in vendita
queste attività non è corretto chiamarle valutazioni perchè, di fatto, non lo sono.
l'attività di revisione della valutazione è chiaramente codificata e si può applicare su tutte le valutazioni verificabili

 

[Carlo Garbuio]

Ho fatto valutare l'immobile a tre diverse agenzie

questo procedimento non è il massimo della correttezza ...
come hai scelto le agenzie o, meglio, i valutatori?

 

[EraImmobile]

quella che fa riferimento alle compravendite reali nella zona dell'immobile in valutaizone e che usa procedimenti chiari e condivisi
ad esempio
scarta le valutazioni che riportano un prezzo €/mq che proviene da listini, borsini o OMI. scarta le valutazioni che usano le offerte in vendita
queste attività non è corretto chiamarle valutazioni perchè, di fatto, non lo sono.
l'attività di revisione della valutazione è chiaramente codificata e si può applicare su tutte le valutazioni verificabili

Scusa non ho capito..
Hai scritto che le valutazioni OMI sono da scartare ?
Dove possiamo tr4ovare questo chiaro codice della revisione della valutazione?
Grazie.

 

[Carlo Garbuio]

Hai scritto che le valutazioni OMI sono da scartare ?

assolutamente sì
lo dice la stessa agenzia delle entrate
"le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli. "

Schede - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Quotazioni immobiliari - Agenzia delle Entrate

Quotazioni immobiliari

www.agenziaentrate.gov.it