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  1. Giambat

    Giambat Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    nel 2017 ho venduto il mio appartamento.
    A fine 2016 ho accettato la proposta di acquisto con caparra confirmatoria
    e nella primavera 2017 abbiamo effettuato il rogito notarile.
    Non abbiamo fatto il contratto preliminare(cd. compromesso).
    Nella proposta di acquisto, tramite formulario dell'agenzia, abbiamo spuntato la casella
    relativa ai Lavori straordinari deliberati. Tra la proposta e il rogito l'assemblea condominiale
    ha anche deliberato il finanziamento della ristrutturazione e la ripartizione delle quote i
    n rate mensili dal 2017 al 2023.
    Alla vigilia del rogito, la liberatoria condominiale, in regola con condominio, riscaldamento e altro,
    riportava come dovuta solo la mia quota spettante riguardo l'intera ristrutturazione.
    Il notaio, scelto dall'acquirente, tramite il suo assistente mi invitava a saldare il debito
    prima del rogito così da avere una liberatoria totalmente "pulita".
    Io ho contestato, non tanto il merito del debito quanto il dover sborsare l'intera somma prima
    e non poter pagare ratealmente come tutti gli altri condomini.
    Lo studio notarile mi ha prospettato che, dopo il rogito non sarei stato più proprietario
    e il condominio avrebbe potrebbe rivalersi sul nuovo proprietario.
    Lo studio notarile proposto come soluzione la costituzione di un deposito presso
    loro a garanzia del nuovo acquirente e lo studio avrebbe erogato la rata mensile.
    Tale operazione di deposito per me sarebbe stata a titolo oneroso.
    Ob torto collo, ho versato tutta la quota (circa 7.000 €), così da avere la liberatoria pulita
    e poter vendere, cosi ho fatto e ho finalmente venduto.
    - E se poi i lavori vengono revocati o riformati? E se la somma da versare cambia? Io non abito più in quella città, come potrei controllare e vigilare?

    Mi scuso per la premessa lunga ma era necessario spiegare la storia per giungere alla domanda che oggi vi pongo:
    - la detrazione del 50% per ristrutturazione immobiliare spetta a me o al nuovo proprietario?
    Con mio stupore e mia ignoranza (avrei dovuto informarmi prima!) ho letto che la legge, dal 2011-2012 prevede che passino al nuovo proprietario le quote annuali di detrazione non ancora fruite, salvo diverso accordo.
    - In linea generale, quali sono le ragioni e gli interessi che la legge tutela?
    - Nel mio caso, a maggior ragione, passa anche l'intera detrazione?
    - Anche se per una spesa interamente versata ed anticipata dal sottoscritto?
    Preciso che non abbiamo fatto preliminare e nemmeno nel rogito si affronta questa detrazione?
    Devo aggiungere, per correttezza, che il condominio qualche mese fa ha inviato l'informativa per indicare i nomi dei benificiare da comunicare all'Agenzia delle Entrate e il nuovo proprietario l'ha girata a me.
    Io ho provveduto a comunicarla all'amministrazione condominiale.
    - Basta tale comunicazione per beneficiare della detrazione anche se alla data del 31 dicembre risulta il nuovo proprietario?
    - Cosa mi è possibile fare adesso per essere sicuro della detrazione?
    Solo una scrittura privata tra me e il nuovo proprietario circa l'accordo che c'era al tempo del rogito (come indicato da una risoluzione AE) oppure basta l'accordo tacito e i fatti concludenti: il nuovo proprietario ha girato a me l'informativa e io ho indicato il mio nominativo all'Amministratore condominiale rimanendo inteso che, in dichiarazione dei redditi, mi porterò la detrazione e il nuovo proprietario non lo farà.
    - Tale indicazione e comunicazione all'AE tramite Amm.condominiale nella dichiarazione del 2018
    per lavori 2017 è regolare?
    - Resterà ferma per tutti le dieci annualità o andrà rinnovata ogni anno?

    Lo so, le domande e gli interrogativi sono tanti, per comodità ho messo dei trattini per individuarli,
    ma ringrazio tanto sin da adesso chi avrà la pazienza e la cortesia di rispondere anche solamente a qualcuno di essi così da aiutarmi,
    Grazie, GiovanniB
     
  2. angy2015

    angy2015 Membro Attivo

    Altro Professionista
    per le detrazioni fà fede quanto riporta il rogito notarile e in mancanza di menzione viene trasferito anche il diritto alle detrazioni. Visto che c'era stato un pò di trambusto al riguardo l'AI avrebbe dovuto informarti per tempo.
     
    A Giambat piace questo elemento.
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Credo che non costi niente fare una scrittura privata con il nuovo proprietario che ratifichi l'accordo che avete preso.
     
    A Giambat piace questo elemento.
  4. Giambat

    Giambat Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ringrazio molto angy2015 e Bagudi per le risposte.
    Tuttavia mi rimangono molti dubbi.
    Uno di carattere generale: qual è la ratio della norma,
    se le spese le ha sostenute tutte il vecchio proprietario
    perché il diritto alla detrazione si trasferisce al nuovo?
    Quale principio osserva e quale interesse tutela?
    Invece, nel mio caso particolare, potrebbero non essere sufficienti
    né gli accordi intercorsi e i passi seguiti (individuazione del mio nominativo all'Amministratore condominiale con il consenso del nuovo proprietario
    e comunicazione annuale all'Agenzia entrate);
    né i fatti concludenti (detrazione presente solo nella mia dichiarazione e non in quella del nuovo proprietario) e potrebbe scattare comunque il controllo dell'AE.
    La ratifica dell'accordo può avvenire con scrittura privata non autenticata e
    solamente da registrare oppure ci vuole una scrittura privata autentica dal
    notaio come indica una risoluzione Ae?
    A quel punto bisognerebbe valutare la convenienza dell'intera operazione.
    Chiedo scusa per la prolissità ma mi sono ritrovato veramente spiazzato
    Grazie ancora
    GiovanniB
     
  5. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non sono un esperto ma il buon senso mi direbbe che spettano a te: il Notaio ha trattenuto la cifra, e quando la versa lo fa a nome tuo. Conseguentemente anche l'Amm. di condominio effettua il bonifico con i tuoi soldi e io farei comparire il tuo nome...

    Nel dubbio a mio avviso potresti anche farti ridare i soldi dal Notaio (a rate) e versare direttamente tu le somme all'amministratore (ratealmente, in accordo col nuovo acquirente in maniera tale che costui possa controllare mensilmente che effettivamente tu stai pagando...).
     

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