Differenze fra Planimetria depositata al Comune e Registrata al Catasto

[Graf]

Una domanda da profano che chissà quanti lettori di Immobilio, non esperti di leggi urbanistiche ed edilizie, si saranno posti: che differenza c'è fra una planimetria depositata al Comune e una registrata al catasto?
Si sente dire in giro che passa una differenza sostanziale fra le due; è vero?
Si vocifera pure del fatto che il catasto in Italia ha solo funzione fiscale (calcolo dell'IMU ) e che non è probante né per la proprietà né per la regolarità urbanistica, quindi, se qualche aspirante acquirente ha dei dubbi sulla regolare legittimità dell’immobile, gli conviene far riferimento al Comune e non al catasto.
E’ tutto vero quello che si racconta?
I geometra asseriscono che se un proprietario ha intenzione di fare qualche modifica alla sua casa prima deve presentare il progetto all’ ufficio tecnico del Comune, poi, quando lo avranno approvato, dovrà presentare la variazione planimetrica al catasto.
Quindi, se la planimetria catastale non è aggiornata, può non voler dire nulla, se al Comune è, invece, tutto in ordine.
Sono giuste o sbagliate le ciance che scrivo?

Illuminatemi, vi prego!

hi: )

 

[archandrew]

Tutte vere!

Il catasto è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è "probatorio" e non dimostra alcunchè rispetto alla regolarità edilizia dell'immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati.

Mentre la planimetria depositata al Comune dimostra la regolarità urbanistica: va verificata in sede di rogito o prima di interventi di "ristrutturazione".

Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune.

 

[SALVES]

Confermo quanto detto da archandrew, ed aggiungo che in molti casi succede che la planimetria catastale aggiornata fa si che vengano fuori abusi interni non dichiarati.

Ciao salves

 

[Ange_lica]

A me è sta succedendo questo e chiedo un consulto anche qui:
Sto acquistando un immobile bilivello (appartamento + sottotetto trasformato in mansarda condonata); il proprietario aveva acquistato entrambi direttamente dal costruttore e qualche mese dopo, di nascosto, ha realizzato la mansarda (vi parlo del 1995). 10 anni dopo l'ha accatastata e la piantina catastale corrisponde allo stato di fatto. 2 anni dopo ancora l'ha condonata e ha depositato la piantina al comune (la stessa del catasto).
Ora: io sto acquistando questo immobile: il notaio che ho incaricato a rogitare si è accorto subito che non c'è corrispondenza tra planimentria catastale e planimetria del costruttore allegata al regolamento condominiale e all'atto di compravendita tra costruttore e proprietario. La mansarda occupa una buona porzione di pianerottolo di proprietà condominiale. Il notaio ha bloccato tutto; il venditore che vuole rogitare a tutti i costi ha incaricato un tecnico di sua fiducia (l'architetto che gli aveva ristrutturato il sottotetto) a fare una perizia e lui dice che la piantina catastale è corretta ed è sbagliata quella condominiale quindi è tutto risolto. Che devo fare?

 

[SALVES]

Ange_lica come hai detto il venditore ha comprato dal costruttore e successivamente a proceduto a realizzare lavori e condono della mansarda, quindi se tutto l'iter del condono è stato completato non rimane altro che produrre al notaio, il rogito di acquisto del venditore con allegati di merito, la planimetria catastale allo stato di fatto di oggi e gli elaborati e concessione edilizia del condono fatto.

Con questi documenti se corrispondenti tra di loro nessun notaio ti dirà che non può rogitare.

Ciao salves

 

[Ange_lica]

Forse non mi sono spiegata. Il proprietario ha allargato il bagno della mansarda a scapito di un corridoio di proprietà condominiale. L'ha fatto di nascosto. Non è perchè ha condonato la mansarda che viene graziato. Quel pezzo (1.50 x 1.30 m) non è per intero suo. Condono o non condono, deve risponderne, ora che la cosa è venuta fuori, agli altri proprietari. Non è che se compro un immobile di 100 mq e poi lo voglio di 120 mq mi prendo qualcosa che non è mio, gratis per giunta... tanto poi appena posso lo condono. Per lo meno, non è cosi' secondo il notaio. Sono qui proprio per avere lumi.....

 

[SALVES]

Infatti non ti eri proprio spiegata non hai scritto al tuo primo post n°4 che il venditore ha acquisito un'area condominiale per allargare e trasformare la mansarda.

E' ovvio che il condono non regolarizza cio che non è di proprietà anzi fa salvi il diritto di terzi.

In questo caso il venditore dovrebbe farsi vendere tale porzione di area condominiale dagli altri condomini con le modalità che prevedono le norme sul condominio, poi con questo rogito, il rogito di acquisto dell'appartamento e mansarda di sua proprietà, il condono acquisito e la planimetria allo stato di fatto di oggi, vi potete recare dal notaio e rogitare in merito.

Ciao salves

 

[H&F]

Il problema di Ange_lica è stato esaminato in altra discussione, come ben dovremmo ricordare tutti.
Nell'altra discussione consigliavo un accertamento catastale ed urbanistico ufficiale.
Altrimenti si continua il rimpallo fra tecnici di parte che non porta a nulla.
Anche perchè nei contenziosi ci vogliono documenti ufficiali.

Ritornando all'interessante tema proposto da Graf, io rilevo che la legge 122/2010 ha creato confusione.
In un Paese ordinato la legge citata sarebbe andata bene perchè il Catasto dovrebbe essere l'ultimo della catena realizzativa dell'immobile.
Vale a dire l'iscrizione ad un Catasto dovrebbe essere collegata e posteriore alla conformità urbanistica.
Il Catasto, ricevendo una domanda di Nuovo Catastamento o di Variazione Catastale, dovrebbe d'ufficio segnalare al Comune la pratica. Il Comune dovrebbe verificare l'esistenza del titolo abilitativo e tutto sarebbe sotto controllo.
In Italia questa è pura teoria. E spesso si accatastano gli abusi.
La legge 122/2010, chiedendo in atto la conformità catastale, offre al notaio disattento una scusante di enorme gravità.
Il notariato non mi sembra si sia mai interessato approfonditamente del punto della conformità urbanistica.
Devo ringraziare Umberto Granducato che sempre ritorna su questo punto :
non basta la conformità catastale per stare tranquilli, ma serve quella urbanistica.
Il guaio è che qualche notaio non legge immobilio.

 

[JOANNA]

La legge 122/2010, chiedendo in atto la conformità catastale, offre al notaio disattento una scusante di enorme gravità.
Il notariato non mi sembra si sia mai interessato approfonditamente del punto della conformità urbanistica.

Sono daccordo con te quando il proprietario pur facendo abusi non censisce il tutto catastalmente per far risultare planimetria catastale e stato di fatto conformi, con la compiacenza dell'acquirente, ma quando ciò avviene, poiche ad ogni variazione corrisponde una cancellazione di subalterno ed un'assegnazione di nuovo subalterno, qualsiasi notaio si accorge che è stta realizzata una variazione e se non presente nelle note di variazione chiede lumi al proprietario e automaticamente ne chiede i titoli edilizi.

 

[H&F]

Sono daccordo con te quando il proprietario pur facendo abusi non censisce il tutto catastalmente per far risultare planimetria catastale e stato di fatto conformi, con la compiacenza dell'acquirente, ma quando ciò avviene, poiche ad ogni variazione corrisponde una cancellazione di subalterno ed un'assegnazione di nuovo subalterno, qualsiasi notaio si accorge che è stta realizzata una variazione e se non presente nelle note di variazione chiede lumi al proprietario e automaticamente ne chiede i titoli edilizi.

Ti ringrazio della precisazione. Io sto seguendo un caso : un immobile accatastato ( non conforme ) e per il quale nessuno sta parlando di controllare la conformità urbanistica. Evidentemente regna una confusione tale che alcuni si vogliono fermare all'apparenza. Non vorrei scoperchiare "la fogna".