1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Una domanda da profano che chissà quanti lettori di Immobilio, non esperti di leggi urbanistiche ed edilizie, si saranno posti: che differenza c'è fra una planimetria depositata al Comune e una registrata al catasto?
    Si sente dire in giro che passa una differenza sostanziale fra le due; è vero?
    Si vocifera pure del fatto che il catasto in Italia ha solo funzione fiscale (calcolo dell'IMU ) e che non è probante né per la proprietà né per la regolarità urbanistica, quindi, se qualche aspirante acquirente ha dei dubbi sulla regolare legittimità dell’immobile, gli conviene far riferimento al Comune e non al catasto.
    E’ tutto vero quello che si racconta?
    I geometra asseriscono che se un proprietario ha intenzione di fare qualche modifica alla sua casa prima deve presentare il progetto all’ ufficio tecnico del Comune, poi, quando lo avranno approvato, dovrà presentare la variazione planimetrica al catasto.
    Quindi, se la planimetria catastale non è aggiornata, può non voler dire nulla, se al Comune è, invece, tutto in ordine.
    Sono giuste o sbagliate le ciance che scrivo?

    Illuminatemi, vi prego![​IMG]
    :)hi::innocente: )
     
    A H&F piace questo elemento.
  2. archandrew

    archandrew Membro Attivo

    Altro Professionista
    Tutte vere!

    Il catasto è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è "probatorio" e non dimostra alcunchè rispetto alla regolarità edilizia dell'immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati.

    Mentre la planimetria depositata al Comune dimostra la regolarità urbanistica: va verificata in sede di rogito o prima di interventi di "ristrutturazione".

    Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune.
     
    A Bagudi, Limpida, Umberto Granducato e 1 altro utente piace questo messaggio.
  3. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Confermo quanto detto da archandrew, ed aggiungo che in molti casi succede che la planimetria catastale aggiornata fa si che vengano fuori abusi interni non dichiarati.

    Ciao salves
     
  4. Ange_lica

    Ange_lica Membro Junior

    Privato Cittadino
    A me è sta succedendo questo e chiedo un consulto anche qui:
    Sto acquistando un immobile bilivello (appartamento + sottotetto trasformato in mansarda condonata); il proprietario aveva acquistato entrambi direttamente dal costruttore e qualche mese dopo, di nascosto, ha realizzato la mansarda (vi parlo del 1995). 10 anni dopo l'ha accatastata e la piantina catastale corrisponde allo stato di fatto. 2 anni dopo ancora l'ha condonata e ha depositato la piantina al comune (la stessa del catasto).
    Ora: io sto acquistando questo immobile: il notaio che ho incaricato a rogitare si è accorto subito che non c'è corrispondenza tra planimentria catastale e planimetria del costruttore allegata al regolamento condominiale e all'atto di compravendita tra costruttore e proprietario. La mansarda occupa una buona porzione di pianerottolo di proprietà condominiale. Il notaio ha bloccato tutto; il venditore che vuole rogitare a tutti i costi ha incaricato un tecnico di sua fiducia (l'architetto che gli aveva ristrutturato il sottotetto) a fare una perizia e lui dice che la piantina catastale è corretta ed è sbagliata quella condominiale quindi è tutto risolto. Che devo fare?
     
  5. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ange_lica come hai detto il venditore ha comprato dal costruttore e successivamente a proceduto a realizzare lavori e condono della mansarda, quindi se tutto l'iter del condono è stato completato non rimane altro che produrre al notaio, il rogito di acquisto del venditore con allegati di merito, la planimetria catastale allo stato di fatto di oggi e gli elaborati e concessione edilizia del condono fatto.

    Con questi documenti se corrispondenti tra di loro nessun notaio ti dirà che non può rogitare.

    Ciao salves
     
  6. Ange_lica

    Ange_lica Membro Junior

    Privato Cittadino
    Forse non mi sono spiegata. Il proprietario ha allargato il bagno della mansarda a scapito di un corridoio di proprietà condominiale. L'ha fatto di nascosto. Non è perchè ha condonato la mansarda che viene graziato. Quel pezzo (1.50 x 1.30 m) non è per intero suo. Condono o non condono, deve risponderne, ora che la cosa è venuta fuori, agli altri proprietari. Non è che se compro un immobile di 100 mq e poi lo voglio di 120 mq mi prendo qualcosa che non è mio, gratis per giunta... tanto poi appena posso lo condono. Per lo meno, non è cosi' secondo il notaio. Sono qui proprio per avere lumi.....
     
  7. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Infatti non ti eri proprio spiegata non hai scritto al tuo primo post n°4 che il venditore ha acquisito un'area condominiale per allargare e trasformare la mansarda.

    E' ovvio che il condono non regolarizza cio che non è di proprietà anzi fa salvi il diritto di terzi.

    In questo caso il venditore dovrebbe farsi vendere tale porzione di area condominiale dagli altri condomini con le modalità che prevedono le norme sul condominio, poi con questo rogito, il rogito di acquisto dell'appartamento e mansarda di sua proprietà, il condono acquisito e la planimetria allo stato di fatto di oggi, vi potete recare dal notaio e rogitare in merito.

    Ciao salves
     
  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il problema di Ange_lica è stato esaminato in altra discussione, come ben dovremmo ricordare tutti.
    Nell'altra discussione consigliavo un accertamento catastale ed urbanistico ufficiale.
    Altrimenti si continua il rimpallo fra tecnici di parte che non porta a nulla.
    Anche perchè nei contenziosi ci vogliono documenti ufficiali.

    Ritornando all'interessante tema proposto da Graf, io rilevo che la legge 122/2010 ha creato confusione.
    In un Paese ordinato la legge citata sarebbe andata bene perchè il Catasto dovrebbe essere l'ultimo della catena realizzativa dell'immobile.
    Vale a dire l'iscrizione ad un Catasto dovrebbe essere collegata e posteriore alla conformità urbanistica.
    Il Catasto, ricevendo una domanda di Nuovo Catastamento o di Variazione Catastale, dovrebbe d'ufficio segnalare al Comune la pratica. Il Comune dovrebbe verificare l'esistenza del titolo abilitativo e tutto sarebbe sotto controllo.
    In Italia questa è pura teoria. E spesso si accatastano gli abusi.
    La legge 122/2010, chiedendo in atto la conformità catastale, offre al notaio disattento una scusante di enorme gravità.
    Il notariato non mi sembra si sia mai interessato approfonditamente del punto della conformità urbanistica.
    Devo ringraziare Umberto Granducato che sempre ritorna su questo punto :
    non basta la conformità catastale per stare tranquilli, ma serve quella urbanistica.
    Il guaio è che qualche notaio non legge immobilio.:maligno:
     
    A archandrew piace questo elemento.
  9. JOANNA

    JOANNA Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Sono daccordo con te quando il proprietario pur facendo abusi non censisce il tutto catastalmente per far risultare planimetria catastale e stato di fatto conformi, con la compiacenza dell'acquirente, ma quando ciò avviene, poiche ad ogni variazione corrisponde una cancellazione di subalterno ed un'assegnazione di nuovo subalterno, qualsiasi notaio si accorge che è stta realizzata una variazione e se non presente nelle note di variazione chiede lumi al proprietario e automaticamente ne chiede i titoli edilizi.
     
  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ti ringrazio della precisazione. Io sto seguendo un caso : un immobile accatastato ( non conforme ) e per il quale nessuno sta parlando di controllare la conformità urbanistica. Evidentemente regna una confusione tale che alcuni si vogliono fermare all'apparenza. Non vorrei scoperchiare "la fogna".
     
  11. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    In realtà no.
    O meglio, il Catasto dovrebbe verificare nel caso che a depositare un nuovo accatastamento fosse, per esempio, un privato cittadino.

    Così non è, le pratiche vengono redatte da un tecnico appartenente ad una professione regolamentata che sotto il suo impegno di serietà (e sotto la sua responsabilità) assevera -cioè certifica- che una data cosa è così, è vera, è conforme alle leggi, esite e ce stà.

    In pratica la pubblica amministrazione:
    da un lato genera costantemente casino, con normative intellegibili che cambiano in continuazione, vincoli e sovrintendenze che si sovrappongono,
    dall'altro se ne lava le mani, delegando al professionista privato l'incombenza di destreggiarsi e perdere tempo fra uffici con orari assurdi e impiegati puntigliosi e arroganti!

    Magari fossero obbigati a verificare la coerenza delle richieste che vengono fatte!
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  12. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Condivido il tuo post ma non su un punto che poi è il 99% della sostanza : i tecnici dell'attività regolamentata non sono dei "santi".
    Ho trascorso una mattinata in un Catasto dello Stato Italiano. Ho presentato, domanda come diretto interessato, di accesso ad una vecchia pratica di nuovo accatastamento redatta e presentata da un tecnico di "professione regolamentata".
    Ovviamente la mia richiesta è conseguente ad "alcuni" interrogativi.
    Non ho trovato impiegati nè puntigliosi nè arroganti, ma solo incuriositi sulle ragioni di questa mia richiesta.
    Questi impiegati, probabili chiaroveggenti, hanno espresso il dubbio che la pratica potrebbe essere introvalibile. A giorni saprò l'esito della ricerca.

    Nel frattempo mi documento sul da farsi.
     
  13. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non ci sono più i santi di una volta,
    un tempo si ritiravano nel deserto a vivere di preghiere e lucertole, oggigiorno il martirio ce lo fa equitalia.

    Ma il punto non è questo, io rispondo al perchè la PA non controlla quello che viene consegnato.
    La storia della normativa urbanistica italiana è la cronaca di una lotta contro 2 mali:
    1. la furbizia innata dell'italico abitante
    2. la lentezza degli uffici tecnici della pubblica amministrazione

    Per quello esisitono cose come il Silenzio Assenzo e la DIA;
    non avendo le strutture, il personale, il tempo (la voglia) per effettuare questi controlli, la PA, "liberalizza" e "delega" l'attività di controllo del territorio addossandone la responsabilità ai liberi professionisti che sono diventati una sorta di pubblici ufficiali, con l'obbligo di anteporre il pubblico interesse a quello del privato (che li paga).

    Purtroppo, caro H&F un caso non fa la regola, anche se in effetti il catasto è uno degli uffici con gli impiegati più gentili.
    Sarà perchè le pratiche sono quasi sempre semplici registrazioni
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  14. Ange_lica

    Ange_lica Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi spiace aver aperto un topic quando c'era questo aperto alla discussione, continuo qui a raccontarvi le mie vicissitudini...
    Ho incaricato un mio tecnico di fiducia (anche se so che non è un mio problema ma non mi fido più di nessuno) col quale abbiamo fatto, giorni fa, un sopralluogo ed effettivamente una buona fetta di mansarda è di proprietà condominiale. Su questo non ci piove. Pero' i proprietari si aggrappano con le unghie e con i denti al fatto che hanno trovato il perimetro così com'è e quindi asseriscono di non essersi appropriati di nulla. la colpa sarebbe del costruttore che ha fatto la variante e non l'ha depositata in Comune. Peccato che al mattino, pur non competendo a me, sono andata all'ufficio tecnico del Comune, ho chiesto le visure e ho fatto la fotocopia di tutte le piantine via via depositate presso i loro uffici. E sembra che in questo il costruttore sia stato ligio a depositare le varianti ad eccezione dell'ultima (combinazione) che riporta una situazione diversa dallo stato di fatto.
    Poco importa, sta di fatto che cercheranno di sanare, il rogito è tra una settimana, è chiaro che non ce la faranno e io non so che fare nel senso che non posso concedere loro molto tempo quindi dovro' attenermi alla data prevista del rogito quale quella di consegna dell'immobile.....
    Ma se non si rogita, che succede? mi palesate qualche scenario possibile?
    N.B. Il notaio li aveva avvisati, della situazione, a fine luglio ma hanno risposto: ma noi domani partiamo per le vacanze..... ora, si accorgono di essere con l'acqua alla gola.
    Inoltre, sia il mio perito sia quello del notaio che il notaio stesso mi hanno detto che al 99,9% non riuscirà a sanare un bel nulla.....
     
  15. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il problema è che il Catasto registra di tutto, specie se il tecnico è "generoso".
    Ho visto più Rolex lì che al polso dei russi di Forte dei Marmi.
    L'Italia non è tutta uguale, ma forse cambia solo la marca dell'orologio.

    Un silenzio-assenzo o una DIA : quanti Rolex fanno ?
     
  16. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    :shock: :shock:
     
  17. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Anch'io credo che non ci siano sufficienti speranze. Il rogito non può essere fatto e mi sembra che il tuo notaio sia in gamba.
    Resta da contestare l'inadempienza e chiedere i danni se la caparra è confirmatoria.
    A questo punto potrebbero offrirti un forte sconto e tu valutare se ti interessa l'immobile rimpicciolito. Cioè restituendo al condominio la sua parte.
     
  18. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
     
  19. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino

    Non mi sono mai posto il problema perché non me li posso permettere.
     
  20. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Anche "quelli" non se li potrebbero permettere, ma Babbo Natale è buono.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina