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  1. alfmaric

    alfmaric Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti.
    Il 10 Luglio 2010 ho acquistato un immobile.
    Dalle visure catastali tale immobile risultava b4 fino al settembre 2007, e in tale data convertito in a2.
    Oggi scopro, purtroppo, che tale pratica è stata effettuata al solo catasto ma non al comune, dove risulta ancora b4 (la planimetria è, comunque, conforme).
    Chiedendo al comune se tale difformità si potesse sanare, mi hanno risposto che la domanda si può fare ma che, quasi certamente, non verrà accettata perchè sull'immobile vige un vincolo di quartiere che obbliga alla presenza di tot uffici per tot immobili (in pratica potrei convertire il mio appartamento a civile abitazione solo se ne viene convertito un altro ad ufficio...).
    I miei dubbi sono:

    1- Qualcuno sa indicarmi un modo per sanare la situazione?
    2- Incorro in qualche tipo di sanzione?
    3- Quali problemi potrei avere, non sanando, relativamente ad una futura vendita?
    4- Chi deve accollarsi le spese di una eventuale sanatoria? Io o il venditore?
    5- Qualora fosse impossibile sanare, tale situazione può essere sufficiente per dichiarare la nullità dell'atto di acquisto?
    6- Qual è la responsabilità del notaio in questa vicenda?
     
  2. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao, scusa ma non riesco a capire come un tecnico abbia potuto far modificare la destinazione d'uso in catasto senza presentare copia della documentazione approvata dal comune (tipo DIA o altro). Mi sembra davvero strano.
    Di solito la modifica in catasto è l'ultimo passo dopo aver prima completato l'iter burocratico in comune. Partendo da questo presupposto credo che l'aspetto catasto sia predominante rispetto a quanto presente in comune (anche se onestamente non mi è mai capitato un caso simile). Nella sostanza se in catasto il tuo è un appartamento (anche se non riesco ancora a capire come sia possibile aver fatto la trasformazione senza un pratica presentata in comune) non credo che tu stia commettendo alcun abuso ad usarlo come tale. I notai non hanno alcuna responsabilità in merito, riguardo alla legge urbanistica è il venditore che ha la responsabilità di venderti un'unità immobiliare conforme alle norme urbanistiche vigenti. Spero di essere stato sufficientemente chiaro. Tu sei certo che in catasto sia già un A2? Hai provato a recuperare una scheda catastale aggiornata?
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    io direi assolutamente di no.
    Mi pare sia un problema molto grosso del quale dovrà rispondere la parte venditrice: il notaio a livello urbanistico non ha responsabilità.
    E' necessario l'intervento di un legale
     
  4. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Umberto, quindi secondo te se alfamaric è in possesso di regolare scheda catastale che riporta che quello che lui occupa attualmente è un appartamento regolarmente censito e classificato A2, sta commettendo comunque un abuso a viverlo come tale? Io continuo a non capire come sia possibile aver provveduto al cambio di destinazione d'uso senza che ci sia una pratica in comune
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In catasto puoi modificare cio che vuoi. Certo è una situazione alquanto strana
     
  6. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Perdonami Umberto, ma almeno dalle mie parti non funziona proprio così.
    In catasto si può cambiare solo ciò che è accompagnato da adeguata documentazione. Alfmaric ma tu sei in possesso di una scheda catastale aggiornata della tua proprietà? La visura che hai citato circa il cambiamento non riporta in che data è stato fatto e a nome di chi?? (di solito sono dati presenti)
     
  7. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Brisko, secondo me quello che dici è errato. Quale sarebbe "l'adeguata documentazione"?
    L'accatastamento è una dichiarazione del proprietario e del tecnico, se si dichiara che il pollaio è un'abitazione, in catasto diventa abitazione: è chi ha dichiarato che ha detto il falso.
    Tutt'al più l'adeguata documentazione deve essere presentata in Comune a fine lavori (avvenuto accatastamento), ma non mi sembra questo il caso.
    Ai fini urbanistici fa fede solo quello che è presentato in Comune: la destinazione d'uso è quella.
    Se il PRG non prevede abitazioni non è sanabile, quindi le vie legali mi sembrano la soluzione più ovvia.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    che non so quale dovrebbe essere...
     
  9. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Chiedo scusa ad Alfmaric :confuso: e alle altre persone che hanno partecipato a questa discussione perchè effettivamente ho sbagliato. Ho avuto modo di approfondire la questione con il tecnico con cui collaboro. Mi ha confermato anche lui che in merito agli aspetti urbanistici al catasto non fanno nessuna richiesta (la responsabilità ricade su chi presenta la richiesta di modifica). Il caso a cui facevo riferimento io (che poi è il più recente che mi è capitato) aveva a che fare con una questione di proprietà (un sottotetto che esisteva e non era rappresentato in scheda) e per questo era stata richiesta la dcumentazione che attestasse l'effettiva proprietà.
     
  10. alfmaric

    alfmaric Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti e grazie a quanti hanno risposto. Comincio col dire che ho commesso un errore nel mio post. La destinazione del mio immobile non era B4 come erroneamente da me detto, ma A8 parificata A10, poi variata in A2.
    Mi sono procurato una visura storica dell'immobile di cui vado qui a proporre un estratto:

    14/10/2002
    Costituzione immobile
    Indirizzo A/8 parificata ad A/10
    Proprietario: ditta costruttrice

    29/10/2002
    Vendita
    Indirizzo A/8 parificata ad A/10
    Proprietario: azienda MS

    14/10/2003
    Classamento proposto con decorsi i termini di cui all'art 1 comma3 (D.M. 701/94)
    Indirizzo A/8 parificata ad A/10
    Proprietario: azienda MS

    29/05/2007
    Classamento e rendita proposti (D.M. 701/94)
    Indirizzo A/2
    Proprietario: azienda MS

    24/12/2007
    Classamento e rendita validati (D.M. 701/94)
    Indirizzo A/2
    Proprietario: azienda MS

    20/10/2009
    Compravendita
    Indirizzo A/2
    Proprietario: RC

    10/07/2010
    Compravendita
    Indirizzo A/2
    Proprietario: Alfmaric

    Ora, io non ci capisco nulla, qualcuno mi sa dare delucidazioni?
    Possibile che al comune non risulti nulla?
     
  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ciao alfmaric
    Penso che il notaio se nell'atto non ha riportato gli estremi urbanistici dell'avvenuta variazione del cambio destinazione d'uso, l'atto e passibile di nullità e gli atti aventi oggetto tali immobili privi di ciò non sono stipulabili qundi a mio parere il notaio ha qualche sua responsabilità.
    Ciao salves
     

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