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bebarziga

Membro Attivo
Professionista
Buongiorno, a febbraio 2017 ho acquistato un immobile all'asta, sito in una palazzina di 6 unità immobiliari. Da ricerche in comune ho scoperto che il progetto è difforme alle risultanze del progetto depositato in comune, (le planimetrie del catasto sono quelle conformi allo stato dei luoghi, quelle del comune no). In pratica, il vecchio proprietario ha aperto una porta in un muro così l'appartamento, così ha "guadagnato" una camera ed un bagno a discapito dell'altro appartamento (il vecchio proprietario era anche il costruttore dell'immobile e, originariamente, tutti gli appartamenti erano suoi). Un tecnico interpellato, ha parlato di concessione in sanatoria., con tutti i rischi, per regolarizzare la situazione. Si dovrebbe richiedere una nuova agibilità, quindi impianti, scarichi fognari, normativa sull'inquinamento acustico, con il rischio concreto di non ottenerla, se non a prezzo di opere onerose, tra l'altro condominiali. Dato che il proprietario dell'altro immobile è d'accordo, non si potrebbero considerare i due appartamenti come una sola unità abitativa, e l'apertura porta nel muro come un frazionamento interno senza aumento di volume e quindi sanare ma senza nuova agibilità?? Oppure chiudere la porta nel muro e ristabilire il tutto secondo il progetto presentato in comune?? Il problema è che il mio appartamento è affittato, dovrei modificare il contratto di affitto, togliendo di fatto all'inquilino una stanza ed un bagno. Se non è d'accordo? Aiuto!!!
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Da ricerche in comune ho scoperto che il progetto è difforme alle risultanze del progetto depositato
E il perito nella CTU lo aveva evidenziato?

Un tecnico interpellato, ha parlato di concessione in sanatoria., con tutti i rischi, per regolarizzare la situazione.
La domanda per la concessione in sanatoria va fatta entro 120 giorni dalla data del decreto di trasferimento. Hai parlato di febbraio 2017, ti riferivi all'aggiudicazione o al decreto? In quest'ultimo caso ormai sei fuori tempo.


La domanda si può fare solo in determinati casi (anche di questo avresti dovuto trovare cenno nella CTU) non si può fare sempre e comunque.

Dipende dalla data delle "ragioni credito", cioè del titolo che ha generato il debito (es. ipoteca) e data dell'ultimo condono applicabile.

Devi chiedere a un tecnico particolarmente esperto per queste situazioni specifiche. Sempre che ormai non sei fuori tempo come accennavo prima e allora non puoi fare nulla.


Oppure chiudere la porta nel muro e ristabilire il tutto secondo il progetto presentato in comune??
Se non hai altre possibilità l'unica rimane la rimozione degli abusi insanabili.
 

bebarziga

Membro Attivo
Professionista
E il perito nella CTU lo aveva evidenziato?
no, nessuna evidenzia. Il curatore in atto ha asseverato le risultanze catastali con lo stato dei luoghi, ma, ovviamente dico io con il senno di poi non ha parlato di concessione edilizia difforme. l'unica cosa del comune allegata all'atto è il certificato di destinazione urbanistica.
La domanda per la concessione in sanatoria va fatta entro 120 giorni dalla data del decreto di trasferimento. Hai parlato di febbraio 2017, ti riferivi all'aggiudicazione o al decreto? In quest'ultimo caso ormai sei fuori tempo.
mi riferivo all'atto notarile con cui ho acquistato l'immobile.
vedrò di consigliarmi con un altro tecnico ed al limite ripristinare l'abuso. Certo che un curatore del tribunale (in questo caso di eredità rilasciata) che non accerta abusi...comunque grazie ancora
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Non è responsabilità del curatore o del delegato alla vendita ma del tecnico (il perito che ha firmato la perizia).
 

bebarziga

Membro Attivo
Professionista
meno male che mia moglie tiene tutto e facendo mente locale quando mi ha parlato di perizia mi ricordavo di averla scaricata e così l'allego. Interessante pag. 7, il tecnico rileva l'anomalia, dice che è sanabile ai sensi del 380/01 ed il curatore scrive a penna a fianco "questo è meglio non inserirlo in atto pubblico"...che faccio?
 

Allegati

bebarziga

Membro Attivo
Professionista
allego atto di vendita pervenutomi ora dal notaio, a pag.10 il curatore ..garantisce che quanto venduto è in regola con le norme edilizie ed urbanistiche..che faccio, posso annullare l'atto o rivalermi nei confronti del perito e/o curatore???
 

Allegati

jos611

Membro Attivo
Professionista
allego atto di vendita pervenutomi ora dal notaio, a pag.10 il curatore ..garantisce che quanto venduto è in regola con le norme edilizie ed urbanistiche..che faccio, posso annullare l'atto o rivalermi nei confronti del perito e/o curatore???
Gli estremi per farlo sembrebbero esserci. Ma è materia da legali e quindi dovrai interpellare un avvocato, a questo punto.

P.S. La porta aperta è su un muro portante o tramezzo?
 

b62

Membro Attivo
Privato Cittadino
Siccome avrai bisogno di un tecnico per sanare il tutto io chiederei un preventivo al tecnico della relazioni che ha già tutti i documenti in mano, poi chiedi anche un 2 preventivo per avere un riscontro sugli importi richiesti.
 

jos611

Membro Attivo
Professionista
Non lo so, in ogni caso mando planimetria. La camera ed il bagno "abusivi" sono quelli cerchiati di rosso, e si vede bene l'apertura all'interno del cerchio
A giudicare dalla planimetria sembrebbe trattarsi di un muro portante. Il che complica ulteriormente l'iter della sanatoria, aumentandone ancor di più i costi.

Resta da capire come abbiano fatto a regolarizzare la pianta catastale anche a fronte d'intervento abusivo (il che conferma quanto sostenevo in un'altra discussione, ossia che al catasto si riesce a fare ciò che si vuole ma alla fine la risultanza è irrilevante ai fini della regolarità complessiva e\o sostanziale)
 

angy2015

Membro Attivo
Professionista
il curatore ha scritto che era meglio non inserire l'anomalia nell'atto pubblico a mio parere a fin di bene. Se l'avesse inserita eri poi obbligato a fare la sanatoria mentre come acquirente eri comunque a conoscenza della cosa come evidenziata in perizia e avresti dovuto poi scegliere se sanare o ripristinare come da progetti comunali.
Visto che la difformità coinvolge due proprietà sarebbe stato più opportuno che il giudice avesse dato incarico al perito di regolarizzare per evitare grane ma visto che voi due proprietari siete d'accordo a ripristinare lo stato come risulta in comune io chiuderei l'apertura e correggerei il catasto.
Meglio sarebbe però coinvolgere anche un notaio per capire bene come un domani si possa negoziare l'immobile con la descrizione dei vani nell'atto di provenienza che non collima col rogito futuro, lo stesso problema vale ache per l'altro proprietario. Non vorrei che si debba fare un rogito per trasferire la camera e il bagno.
 

marco tartari

Membro Attivo
Professionista
E il perito nella CTU lo aveva evidenziato?



La domanda per la concessione in sanatoria va fatta entro 120 giorni dalla data del decreto di trasferimento. Hai parlato di febbraio 2017, ti riferivi all'aggiudicazione o al decreto? In quest'ultimo caso ormai sei fuori tempo.


La domanda si può fare solo in determinati casi (anche di questo avresti dovuto trovare cenno nella CTU) non si può fare sempre e comunque.

Dipende dalla data delle "ragioni credito", cioè del titolo che ha generato il debito (es. ipoteca) e data dell'ultimo condono applicabile.

Devi chiedere a un tecnico particolarmente esperto per queste situazioni specifiche. Sempre che ormai non sei fuori tempo come accennavo prima e allora non puoi fare nulla.




Se non hai altre possibilità l'unica rimane la rimozione degli abusi insanabili.


credo che i 120 giorno decorrano dalla presa di passetto e non dal decreto , sarebbe anche logico,
 

bebarziga

Membro Attivo
Professionista
il curatore ha scritto che era meglio non inserire l'anomalia nell'atto pubblico a mio parere a fin di bene
Come si dice, ...la pezza peggio del buco... a fin di bene non sarei così sicuro, in quanto nell'atto il curatore asserisce che quanto venduto è in regola con le norme edilizie ed urbanistiche, così facendo, oltre a posizionare una spada di damocle sulla testa del sottoscritto, commette un reato.
come acquirente eri comunque a conoscenza della cosa come evidenziata in perizia e avresti dovuto poi scegliere se sanare o ripristinare come da progetti comunali.
A tutti gli effetti fa fede l'atto, la perizia l'ho scaricata solo successivamente, anche perché l'immobile fa parte dell'eredità rilasciata di mio suocero che era anche costruttore della palazzina ed è stato da me acquistato solo per il valore affettivo che aveva per mia moglie e quindi (colpevolmente) mi sono fidato del curatore.
Meglio sarebbe però coinvolgere anche un notaio per capire bene come un domani si possa negoziare l'immobile con la descrizione dei vani nell'atto di provenienza che non collima col rogito futuro, lo stesso problema vale ache per l'altro proprietario. Non vorrei che si debba fare un rogito per trasferire la camera e il bagno.
L'avvocato a cui ieri ho accennato alla questione con tutti i dettagli, mi ha testualmente detto che dopo wikileaks, questa è la notizia più sconvolgente che ha ricevuto (soprattutto per il coinvolgimento di un Tribunale). Potrei, in caso non sanabile, ripristinare lo stato dei luoghi, ovviamente con esborso di spese non preventivate, e un danno economico in quanto mi ritroverei un'unità abitativa priva di una stanza ed un bagno.
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
credo che i 120 giorno decorrano dalla presa di passetto e non dal decreto , sarebbe anche logico,
Sono d'accordo con te sulla logica e, anche se nella pratica ancora non mi è mai capitato, purtroppo confermo che la legge parla di decreto di trasferimento.

Dalle mie parti lo scrivono esplicitamente anche in avviso di vendita:

"L’aggiudicatario, qualora ne ricorrano i presupposti, potrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria."

Comunque il caso di Bebarziga, che non è una semplice esecuzione, è un po' complesso da essere compreso a pieno via forum, bene ha fatto a rivolgersi a un legale.
 

jos611

Membro Attivo
Professionista
confermo che la legge parla di decreto di trasferimento.

Dalle mie parti lo scrivono esplicitamente anche in avviso di vendita:

"L’aggiudicatario, qualora ne ricorrano i presupposti, potrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria."
.
In realtà esiste una sentenza del Tar del Lazio dove si indica come data di decorrenza quella in cui
"il nuovo proprietario è stato posto concretamente in grado di prendere conoscenza degli eventuali abusi edilizi da sanare e, quindi, di predisporre la documentazione necessaria" (sent. n. 1366 del 2007).

Comunque la cosa si può considerare ormai un mero esercizio teorico, giacché di immobili con ragioni del credito precedenti all'85 o al '94 non se ne trovano più. Potrebbe essercene ancora qualcuno precedente al 2003, ma quel condono era praticamente inutile e , almeno in E. Romagna, seguiva pedissequamente le norme dell'ordinaria prassi di Accertamento Conformità.

Penso anch'io che l'utente abbia fatto bene a rivolgersi al legale...
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Il discorso dei 120 giorni si riferisce ad abusi insanabili con le attuali norme. Ciò significa che se un immobile poteva essere sanato col condono dell'85 e le ragioni del credito ne risultano antecedenti (ad esempio un debito del 1983), allora si hanno 120 giorni di tempo dal decreto di trasferimento (salvo sentenze) per istruire la pratica di condono edilizio.

Questo è abbastanza ragionevole: se nel 1980 un tizio ha costruito abusivamente e poi nel 1983 ha venduto a Ciao è questi avesse iniziato ad indebitarsi, una volta uscito il condono non avrebbe avuto motivazioni per sanare la situazione, sapendo che prima o poi avrebbe perso la propria casa. È ragionevole che chi compra da questa situazione, può agganciarsi a quel condono entro i 120 giorni.

Ma se l'abuso è sanabile in base alle attuali norme e regolamenti, i 120 giorni non contano più nulla. Si può regolarizzare in qualsiasi momento.

Inoltre, dalla planimetria catastale risulta che la cosa è in essere da parecchi anni, per cui per regolarizzare l'eventuale apertura del muro portante non occorre fare la classica cerchiatura (di recente mi è capitata questa cosa: 2 appartamenti uniti di fatto, senza progetto ma col catastale che presentava l'apertura; nel regolarizzare il tutto al Comune, non hanno preteso la cerchiatura, ma una relazione che descrivesse le opere realizzate, nella fattispecie una piattabanda in muratura, dichiarando che all'epoca era in uso quella tecnologia costruttiva; ci si è agganciati al catastale del 1970).

Premesso ciò, credo che la cosa si risolva in modo agevole, nel caso i 2 proprietari siano di comune accordo, senza perdere anni e versare soldi inutilmente.
 

jos611

Membro Attivo
Professionista
@brina82
Sì, infatti. L'accertamento di conformità ordinario prescinde dalla regola dei 120 gg. legata alle aste giudiziarie.
Non sono però convinto riguardo alla cerchiatura. Per questa fattispecie è richiesta espresamente la doppia conformità urbanistica, non vedo perché non dovrebbe essere applicata anche dal punto di vista strutturale. Quindi l'UT e\o l'ufficio sisimico di zona potrebbero tranquillamente imporre l'adeguamento, secondo me.
Resta inoltre la questione che sollevava l'utente, ossia la necessità di richiedere una nuova agibilità, con tutto quel che comporta
 

brina82

Membro Senior
Professionista
@brina82
Non sono però convinto riguardo alla cerchiatura...
Penso sia a discrezione dell'Ufficio comunale... Nel mio caso, per fare la CILA in sanatoria, è stato preso come riferimento il catastale del 1970 che già riportava il foro. Il comune ci ha chiesto di fare semplicemente una relazione (come indicato di sopra).

Il problema potrebbe sorgere nel caso in cui dichiarassero di fare l'apertura oggi e quindi senza sanatoria: in questo caso la cerchiatura sarebbe richiesta (sempre se trattasi di muratura portante).
 

bebarziga

Membro Attivo
Professionista
buongiorno a tutti e grazie per le risposte. Ieri ho sentito un legale, il quale intimerà al curatore di "sanare" l'abuso se possibile, come riportato in perizia dal CTU; quello che non mi sovviene è che, se i due appartamenti fossero uniti, l'abuso sarebbe sanato con una semplice comunicazione, non essendoci variazioni di volumi. Quello che non è sicuramente fattibile è l'adeguamento alle norme odierne antisismiche a meno di esborsi di centinaioa di migliaia di euro, trattandosi di una palazzina di 6 appartamenti. Né la richiesta di una nuova agibilità è fattibile. In caso di insanabilità, potrei ripristinare lo stato dei luoghi e vendere la camera ed il bagno al vicino.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
buongiorno a tutti e grazie per le risposte. Ieri ho sentito un legale, il quale intimerà al curatore di "sanare" l'abuso se possibile, come riportato in perizia dal CTU; quello che non mi sovviene è che, se i due appartamenti fossero uniti, l'abuso sarebbe sanato con una semplice comunicazione, non essendoci variazioni di volumi. Quello che non è sicuramente fattibile è l'adeguamento alle norme odierne antisismiche a meno di esborsi di centinaioa di migliaia di euro, trattandosi di una palazzina di 6 appartamenti. Né la richiesta di una nuova agibilità è fattibile. In caso di insanabilità, potrei ripristinare lo stato dei luoghi e vendere la camera ed il bagno al vicino.
Credo sia impossibile che il tribunale sani la situazione, a meno che il CTU ammettendo l'errore faccia questa cosa gratuitamente (sarebbe auspicabile).

Appunto dico, se col vicino siete d'accordo, il problema non si pone.

Al più occorrerà fare una cerchiatura: costo circa 10mila euro tra tecnici (SCIA e strutture) e ditta, come limite superiore.

Credo che il problema si ponga se il vicino dovesse pretendere quei locali... Chi vince tra catasto e comune?

Il catasto, seppur non probatorio nel senso che se da una visura si vede chi è il proprietario, ciò non legittima di fatto la proprietà perché magari è semplicemente da aggiornare, comunque indica una planimetria in cui un acquirente vede ciò che compra... Ma allo stesso tempo non puoi comprare la camera di un'altra persona semplicemente perché al catasto mostra una cosa, all'urbanistica un'altra...

Che si fa in questi casi? Chi vince? Argomento interessante, ma ripeto, avresti questo problema solo se il vicino si mettesse di traverso... Ma se lui è d'accordo e gli dici che sistemi tutto tu nel senso che non gli fai tirare fuori un centesimo, credo che il problema non si ponga...
 

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