Difformita' tra accatastamento e progetto depositato in comune

Ho sottoscritto un preliminare di acquisto di immobile con trascrizione presso il Notaio in quanto ho versato un consistente acconto iniziale ed il rogito finale è previsto a distanza di 6 mesi. Prima della stipula, avendo rilevato che le "piantine" della casa presentate dall'AI erano difformi dalla realtà ho fatto fare dei controlli in Catasto, dove è risultata la difformità rispetto allo stato di fatto. L'AI, per conto del venditore, ha fatto fare da un suo geometra il nuovo accastamento e, con questo documento, abbiamo trascritto il preliminare, inserendo la dicitura "la venditrice presta ampia garanzia ai sensi della legge urbanistica e catastale, facendo presente che l'immobile è stato costruito in conformità alla vigente legislazione in materia." Con enorme leggerezza (!) non ho fatto il medesimo controllo in Comune, dove adesso si è recato il mio architetto per capire come presentare i progetti di ristrutturazione, scoprendo che non era stata autorizzata l'ultima variante (costruzione di una scala esterna alla casa che collega il garage). Io però non ho ancora fatto il rogito e non ho quindi ancora completato il pagamento dell'immobile.
La domanda quindi è: - rinvio il rogito, post sanatoria da parte del venditore che, da quanto ho capito, è obbligato a fare, se non vuole risultare inadempiente e restituirmi il doppio di quanto avuto come acconto oppure - completo il rogito facendo trattenere dal notaio gli ultimi 30.000 euro (ipotesi) in attesa di definire le spese che io sosterrò per la sanatoria inserita nel mio progetto di ristrutturazione e che verranno detratte da questa cifra a completamento dell'iter? Può essere quest'ultima una soluzione?
Scusate la lungaggine ma ritengo che andasse spiegata tutta la vicenda.
Tralascio qualsiasi commento sulla professionalità di AI e Notaio che hanno già percepito le loro modeste parcelle.
Grazie.

 

Ciao paciu
Io ti consiglio poichè hanno dichiarato dinanzi ad un notaio la conformità urbanistica il che non è vero vista la difformità della scala che potrebbe essere causa di annullabilità dell'accordo in virtù della mendace dichiarazione, intimagli di prorogare il tutto con scrittura integrativa a quella in essere, fino alla definizione della pratica di sanatoria che attiveranno per regolarizzare la scala, invita il tuo architetto a sopravisionare quanto svolgono per una tua salvaguardia.
Ciao salves

 

Ciao paciu
Io ti consiglio poichè hanno dichiarato dinanzi ad un notaio la conformità urbanistica il che non è vero vista la difformità della scala che potrebbe essere causa di annullabilità dell'accordo in virtù della mendace dichiarazione, intimagli di prorogare il tutto con scrittura integrativa a quella in essere, fino alla definizione della pratica di sanatoria che attiveranno per regolarizzare la scala, invita il tuo architetto a sopravisionare quanto svolgono per una tua salvaguardia.
Ciao salves

 

Il mio problema è che, nel frattempo, io ho venduto la mia casa accordandomi con l'acquirente per rimanere fino ad una certa data, cioè il tempo che ritenevo necessario per fare i lavori. Se adesso blocco il rogito in attesa della sanatoria devo organizzarmi il trasloco temporaneo. Ecco perchè avevo pensato alla soluzione dell'assegno trattenuto dal Notaio!

 

Il notaio con una difformità del genere (per cui non è stata presentata ancora nessuna pratica edilizia) non dovrebbe rogitare, quindi non credo sia possibile lasciare la cauzione e stipulare.
Una soluzione potrebbe essere l'immissione in possesso e dato che il venditore è inadempiente e rischia una bella cifra oltre al dover comunque sanare e rimettere la casa sul mercato non dovrebbe fare molte storie nel concedertelo.
Chiedi al tuo tecnico quali sono i tempi e se la difformità è effettivamente sanabile e poi procedi.

 

Ad un mio cliente è toccato un caso simile al tuo, e avendo i tempi stretti in quanto doveva consegnare l'appartamento in cui abitava al nuovo proprietario, ha quantificato con l'amministrazione Comunale ed il suo geometra la spesa necessaria per la sanatoria e l'ha trattenuta al momento del rogito notarile. Tale somma sarà consegnata al venditore nel momento in cui l'iter burocratico sarà terminato. E' una faccenda molto delicata. Purtroppo al mio cliente era stata venduta una casa a cui mancava perfino l'agibilità e l'immobiliare a cui si era rivolto sembrava che cascasse dalle nuvole...lasciamo perdere....

 

In questo caso facendo visionare al tuo architetto se ciò che è oggetto di abuso è conforme alla sanatoria ai sensi dell'art.37 comma 4 del d.p.r. 380/01 e intima il venditore a nominare un tecnico che rediga la pratica, non appena presentano tale pratica richiedi al venditore di produrre un certificato di conformità al rilascio della sanatoria se i tempi del rilascio della stessa sono maggiori ai tempi del rogito,tale conformità ti servirà per rogitare, in questo caso quantifica con il tuo architetto le spese occorrenti per il ritiro e voltura della pretica in sanatoria e trattienila per poi restituirla a fine di tutto l'iter.
Ciao salves

 

Grazie a tutti per i consigli. A breve organizzerò un incontro con tutte le parti coinvolte per capire come muoverci. Trovo questo forum davvero utilissimo!