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  1. marcobo

    marcobo Membro Junior

    Privato Cittadino
    Devo rivendere un appartamento acquistato 15 anni fa e la parte acquirente ha contattato il proprio notaio di fiducia che ha fatto notare che il permesso di costruzione (risalente agli anni 50) ha una piantina difforme da quella depositata 2 anni dopo al catasto (allegata al mio rogito di acquisto) per la posizione di un muro e di una porta interni. Per questa ragione, l'agenzia che fa da tramite per la vendita, dice che forse dovrei regolarizzare la posizione dell'appartamento.
    Questa richiesta mi trova evidentemente contrariato, in quanto al momento dell'acquisto era stato parte venditrice che tutto era in regola. Inoltre l'appartamento era conforme alla piantina catastale al momento dell'acquisto (come lo è ancora oggi).

    Cosa mi consigliate di fare?
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Dipende dalla città. E' stato scritto su questo forum, che in alcune città del Nord-Italia è richiesta anche la conformità urbanistica oltre che catastale.
     
  3. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io pensavo che la conformità urbanistica nelle compravendite fosse un obbligo di legge dall'85, ribadito comunemente sui rogiti.... che poi alcuni notai non la controllino quando rogitano è purtroppo altrettanto vero, visto che non li compete e rimandano alle parti le loro responsabilità. Controlla gli atti, anche quello di compravendita e vedi se è citata da qualche parte la frase "...47/85 e successive modificazioni" ;)

    La necessità della conformità della piantina catastale invece mi pareva un obbligo abbastanza recente, tra l'altro la correzione delle piantine catastali diventa un obbligo quando le modifiche modificano la rendita, spostare una porta potrebbe esser ininfluente e non determinare l'obbligo.

    Da dove scrivi?
     
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  4. marcobo

    marcobo Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scrivo da Bologna.

    Comunque, a differenza di post precedenti, nel mio caso la piantina del catasto, che é successiva all'approvazione del progetto, é perfettamete conforme all'appartamento, che non sembra mai essere stato modificato nei sui 60 anni di esistenza. Quello che dovrei regolarizzare é il progetto iniziale (presentato nel 1950!).
    Ma se la realizzazione non era conforme al progetto, come mai é stata registrata al catasto senza nessun problema?
    Poi un altra cosa: nel progetto la piantina del mio piano é classificata come "Piano Tipo", e differisce per questo da quelle del piano terra ed ultimo piano. Insomma si riferisce ad uno dei 3 piani intermedi, fra cui il mio, ma non compare la dicitura esatta del piano come per la piantina catastale.
     
  5. marcobo

    marcobo Membro Junior

    Privato Cittadino
    Per quanto riguarda la frase "...47/85 e successive modificazioni", essa compare nel rogito con cui ho acqusitato la casa.
    Ma leggendo le dichiarazione della parte venditrice si trova scritto:
    " la costruzione dell'immobile é iniziata prima di settembre 1967"
    "non sono state apportate all'immobile in oggeto modifice, variazioni, mutamenti di destinazione d'uso e quant'altro soggetto a concessione, autorizzazione ovvera a pagametno di somme di qualsia genere e non risultino a carico provvedimenti sanzionatori".
    Ma nulla dice che la piantina catastane non possa essere difforme dal porgetto presentato in comune....
     
  6. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se c'è una licenza edilizia o un progetto pre-esistente è sicuramente perchè era nella parte urbanizzata della città, altrimenti non sarebbe stato rintracciato in comune... pur essendo ante '67, quindi, se non fosse conforme va regolarizzato e se ci sono difformità urbanistiche vanno sanate, anzi, andava fatto la volta che hai comprato tu. Sempre che ci siano davvero, chiaro.

    La piantina catastale deve esser conforme allo stato dell'immobile, così come le carte in comune, quindi la corrispondenza è ereditata :) se a = b e b = c -> a= c.

    Tra l'altro, la conformità delle piantine catastali è ben più recente e come ti ho detto sopra, se le differenze non sono sostanziali e non modificano la rendita e la destinazione dei vani, spesso non è considerata indispensabile a pena di nullità.

    qui all'art. 19 (c. 14) trovi una traccia

    http://www.bosettiegatti.com/info/norme/statali/2010_0122.htm#19

    qui la 47/85

    http://www.bosettiegatti.com/info/norme/statali/1985_0047.htm

    qui tutto il resto:

    http://www.bosettiegatti.com/info/norme/statali/2001_0380.htm

    ci sono altre infinite leggi sull'urbanistica ma qui trovi le cose che ti servono, nel caso.
     
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  7. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Non capisco dove sia allora la difformità, per caire meglio e darti una risposta, la piantina catastale è uguale a quella del rprogetto del 1950?

    Se non sono uguali in cosa si differiscono?
    una diversa distribuzione delle stanze completamente divera?
    un muro (specifica se portante o no) in diversa ubicazione o cosa?
     
  8. marcobo

    marcobo Membro Junior

    Privato Cittadino
    progetto e piantina catastale differiscono per la posizione di un muro non portante e per la posizione di una porta, pure in un muro non portante. Lo stato dell appartamento corrisponde alla piantina catastale (che è' l' unica allegata al rogito di acquisto).
     
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  9. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il notaio che fece il tuo atto fu, a mio parere, alquanto sbrigativo.
    Inoltre ricordo che l'ante-1967 vale se finito prima del 1967 e non se iniziato prima del 1967.
    Comunque il passato è passato : o si trova un'altro notaio che rogiti la vendita di adesso o bisogna seguire le istruzioni di questo notaio.
    E' difficile fare cambiare idea ad un notaio : solo la paura di perdere il cliente può farlo meditare.
     
  10. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Se la modifica non comporta una variazione ai fini fiscali della rendita non occorre aggiornare la planimetria ma basta una certificazione tecnica da allegare al rogito, ovviamente tale modifica deve essere supportata dall'apposita dia di modifiche interne oppure dalla variante depositata al comune.

    Per capirci se la parete (non chiamamolo muro perche potrebbe essere confuso per manufatto portante) se in realtà è posta adistanza di esempio m 3 rispetto alla parete di fronte alla stessa, mentre nella planimetria la distanza corrisponde a misure poco discordanti quali 3,10 m o 2,9 m, la variazione docfa non va presentata. il tutto deve essere supportato dell'avvenuta variante depositata o di comunicazione dia di aver variato l'ubicazione della parete, parimenti per la porta poco importa se è a dx, a sx, o centrale rispetto ad una parete tra realtà e planimetria catastale.
     
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  11. marcobo

    marcobo Membro Junior

    Privato Cittadino
    Purtroppo la posizione della parte é diversa per circa 1 metro, mentre la porta collega un ripostiglio alla cucina invece che all'ingresso.
    Quello che non capisco e come faccio a dichiarare di aver variato la posizione di qualcosa che non é mai stata toccata, ma solamente costruita diversa dal progetto iniziale....
    Invece il notaio non lo posso cambiare: lo sceglie la parte acquirente che vuole l'appartamento in regola con le norme urbanistiche.

    Comunque grazie per i pareri assolutamene competenti che mi state dando!
     
  12. marcobo

    marcobo Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ho contattato il notaio che ha fatto il rogito con cui ho comperato, ed asserisce che questo tipo di ricerca (conformità dei progetti depositati in Comune con le piantine catastali) non viene fatta dai notai. Probabilmente quindi la parte acquirente di sua iniziativa ha incaricato un tecnico per fare una verifica in Comune.
    Il notaio mi ha detto anche che nelle case esistono parecchie difformità di questo tipo, ma si tratta di difformità lievi che non sono rilevanti per la validità dell'atto e che io non sarei a mia volta tenuto a mettere a posto perché cosí ho a mia volta comperato.

    Peró, la parte compratrice ha messo sulla proposta di acquisto che condiziona la proposta alla regolarità urbanistica e catastale ed immagino che non voglia a sua volta correre il rischio che se un domani dovesse vendere dovrebbe eventualmente a sua volta regolarizzare…..

    Insomma non riesco ancora a venirne a capo!
     
  13. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Un geometra ti salverá. I notai non fanno controlli urbanistici, non ci capiscono nemmeno nulla.
     
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  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il tuo caso è quello di milioni di case italiane...
     
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  15. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Se proprio l'acquirente chiede la conformità, unica soluzione è trovare la variante in comune così come è adesso oppure procedere a sanare l'attuale dsposizione con quanto prevede l'art. 6 del d.p.r. 380/01, e dopo procedere a docfa.
     
  16. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma la conformitá urbanistica è obbligatoria, mi risulta, quindi non è l'acquirente a volerla, ma la legge... mi sbaglio?
     
  17. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    La legge prevede l'obbligo di trascrivere nell'atto gli estremi di protocollo della planimetria presente in cataso e che la stessa è conforme a quanto in realtà esiste, il che non è la conformità urbanistica.

    La conformità urbanistica si ha con la citazione della provenienza dell'immobile ossia la citazione degli estremi del provvedimento di concessione che ha reso possibile la realizzazione dell'immobile in conformità alle leggi urbanistiche, sanitarie e sismiche, e irrisorio considerare non conforme un immobile che al comune risulta con una parete spostata di un metro e che una porta comunichi il riposiglio alla cucina anzicchè all'ingresso, in quanto tali modifiche non vanno in difformita a nessuna norma sanitaria ma soltanto a quanto prescrive l'art. 6 d.p.r. 380/01, sanabile pagando una sanzione di € 250, inoltre per l'epoca del rogito l'articolo da osservare era il 26 della l.47/85.
    Ma l'art. 8 della L.47/85 annovera le opere che non costituiscono variazioni essenziali ed il comma 2 è a tuo favore, così come anche l'art. 32 del d.p.r. 380/01 comma 2 che ha abrogato e recepto l'articolo della legge 47/85.

    Quindi quanto in difformità rilevato dagli acquirenti non sono elementi di futura incommerciabilità del bene cosi coome ti ha suggerito il notaio.
    fai notare dell'esistenza dell'articolo 32 del d.p.r.380/01 a chi pone dubbi sulla regolarità urbanistica, ultima soluzione in alternativa a quella di sanare ai sensi dell'art. 6 d.p.r. 380/01.
     
    A 47franco, Bagudi e cafelab piace questo elemento.
  18. marcobo

    marcobo Membro Junior

    Privato Cittadino
    L'agenzia che cura la vendita mi suggerisce un geometra che ha emesso un preventivo in cui afferma di vole eseguire:
    1) C.I.L. a sanatoria: Rilievo Pratica edilizia (CIL a sanatoria con oblazione di 258+35 euro diritti di segreteria)
    2) Variazione catastale (DOCFA) : elaborazione di nuova variazione catastale presentata presso UTE con 50 euro diritti segreteria.

    Per dette prestazione si richiedono 1300 euro comprese le spese (circa 400 euro) +21% IVA +4% cassa geometri.
    A me sembra un po'caro. Voi cosa ne pensate? Ho inoltrato il preventivo al mio vecchio notatio per un consiglio, ma non mi risponde ancora.
    Ma il notaio proprio non ha nessuna responsabilitá in tutto questo?

    grazie ancora per i pareri estremamente competenti!!
     
  19. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    no la conformità urbanistica la dichiara il venditore sia adesso che all'epoca del tuo rogito.

    Il consiglio che ti do è di consultarti con un'altro tecnico per vedere se risparmi qulcosa e suggerirgli l'esistenza dell'art 32 del d.p.r. 380/01
     
  20. marcobo

    marcobo Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ho consultato un architetto, che sostiene che: secondo il RUE del mio comune gli abusi edilizi minori (come il mio caso) sono prescritti dopo 5 anni (dal 1955 sono passati oltre 50 anni!)
    Per dimostrare il fatto che l'irregolaritá risale a olter 5 anni é sufficiente la documentazione catastale (1955), che é appunto difforme dal progetto del 1953
    In questo caso mi ha detto che al massimo potrebbe essere necessario effettaure le misure che attestino che la piantina catastale é conforme all'appartamento (in questo caso me la caverei con circa 500 euri)
    Un altro geometra sostiene invece che in assenza di corrispondenza fra progetto e piantina catastale sarebbe nullo l'atto di vendita (affermazione smentita in modo categorico dal mio notaio!)
    Forse il geometra cercava di fare un guadagno extra?
     

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