Difformità in planimetria e variazione rendita catastale

[mata]

Sarà... Io mi attengo alla norma letterale della circolare sopra richiamata (2\2010), che attesta l'obbligo di presentazione di aggiornamento in "interventi in cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l'uso degli spazi esterni".
Non è questo il caso.
Dunque per quanto mi riguarda io non considero obbligatorio l'aggiornamento.
Poi, che l'eventuale effettuazione del medesimo possa comportare aumento della rendita è pacifico, giacché la domanda fonda su questo e la risposta è finalizzata appunto ad evitarlo.
Se tu ti senti invece di consigliare di aggiornare, prego: accomodati.
Io, in un caso del genere, non ci penso proprio ad aggiornare

La prassi (cioè la circolare in questione, peraltro superata da una successiva in conseguenza della conversione in Legge della relativa normativa) è rivolta prevalentemente agli Uffici (com'è noto essa non ha efficacia nei confronti del contribuente) quindi è destinata ad uffici (ex Territorio) che conoscono (o dovrebbero conoscere) le norme catastali. Non sto qui a spiegare cose abbastanza complesse comunque tecniche ma il RDL 652/39 (quello che trovi nel frontespizio di ogni DoCFa) obbliga alla presentazione solo nel caso di variazione della rendita. Siccome la rendita (per le categorie ordinarie) nasce da un calcolo tra la tariffa (assegnata in base al Comune, alla categoria e la classe) e la consistenza, è evidente che, se cambia quest'ultima, vari anche la rendita e dunque vada presentata la variazione. Poi tu fai come credi, credo che a queste domande debba rispondere un esperto, visto che puoi fuorviare un utente. Peraltro per questo la Legge 122/2010 ha previsto che, in luogo di quella del venditore, possa essere rilasciata una dichiarazione circa la conformità (cioè la necessità o meno di aggiornamento della planimetria catastale) solo dai professionisti abilitati alla presentazione delle relative pratiche. Consiglio dunque Silvano72 ad interpellare uno di questi (geometra, ingegnere, architetto, agronomo ecc.).

 

[jos611]

La prassi (cioè la circolare in questione, peraltro superata da una successiva in conseguenza della conversione in Legge della relativa normativa) è rivolta prevalentemente agli Uffici (com'è noto essa non ha efficacia nei confronti del contribuente) quindi è destinata ad uffici (ex Territorio) che conoscono (o dovrebbero conoscere) le norme catastali. .

Abbi pazienza, la circolare in parola nasce proprio per chiarire alcuni aspetti della legge. Le circolari successive non superano ma integrano, specificandone ratio e passaggi, quanto indicato dalla norma e chiarito dalla circ. 2\2010. La quale è senz'altro rivolta agli uffici preposti, ma riverbera fattualmente anche nella prassi a cui i cittadini devono sottostare. Un po' come le circolari che la Motorizzazione emana periodicamente a polizia e VVUU in tema di disciplina autvelox, per esempio, che tuttavia hanno effetto diretto sugli automobilisti (se dicono che l'autovelox va segnalato e la pattuglia non lo fa, la multa può essere impugnata e dichiarata nulla, per intenderci).

Ciò detto, passiamo al caso specifico.
Premesso la L. 122\2010 dà la possibilità, ma non l'obbligo di certificare la conformità a un tecnico, fermo restando che tale passaggio non è gratuito ma oneroso, la cosa riguarda non l'utente che pone il quesito, in qualità di acquirente, ma semmai il venditore.
Stante la fattispecie degli inteventi, che vedono una semplice redistribuzione degli spazi interni senza aumento del n. dei vani, con inversione d'uso di 2 vani comunque classificati accessori, di certo non può cambiare la classe, ancor meno non può cambiare la categoria, al massimo vi è un residuo dubbio circa la consistenza.
A fronte di ciò, vi è la quasi certezza che in caso aggiornamento la rendita catastale sarà comunque aggiornata ai valori attuali, quindi comporterà poi un aggravio consistente di tassazione (nel caso in parola si tratterebbe infatti di 2° casa).
Stante dunque la possibilità, al netto di tutto, d'interpretare la norma - così come specificata dalla circolare menzionata - a proprio favore, perché uno dovrebbe non farlo?
Tu consiglia pure di consultare un tecnico, male non fa.
Io comunque la vedo come l'agente immobiliare e al posto suo acquisterei senza aggiornare nulla

 

[mata]

La circolare di cui parli è stata variata con la successiva 3/2010 proprio perché il decreto legge 70 (se non ricordo male, vado a memoria) del maggio 2010 in fase di conversione in legge nel luglio successivo (122) è stato variato introducendo il riferimento alle normative catastali in essere in quanto il decreto ingenerava evidente confusione interpretativa. Quindi visto che non conosci é le circolari né le normative, mi chiedo a che titolo dispensi consigli fuorvianti visto che non sei nemmeno un professionista che può operare nel settore catastale (almeno così ho percepito).
Infine, visto che occorre far riferimento alla normativa catastale, quest'ultima impone la presentazione della variazione in caso di modifica della consistenza e quindi dei vani catastali (e dunque della rendita) almeno da quel che ha spiegato l'utente (bagno 1/3 vano al posto cucina 1/1 vano; e dispensa 1/4 al posto del bagno 1/3).

 

[CheCasa!]

Generalmente i notai quando si rogita un immobile il cui stato di fatto si differenzia da quello catastale richiedono una relazione di un tecnico abilitato che, effettuate le opportune verifiche, dichiari per iscritto dette difformità non incidenti sulla rendita catastale.

Anche l'allargamento di una porta finestra può determinare la trasformazione della destianzione di un ripostiglio a camera (o viceversa), per la variazione dei rapporti di areazione ed illuminazione, senza alcun cambiamento della distribuzione interna.

E' evidente che la delicatezza della questione non possa che essere risolta da un professionista. Anche perchè stiamo parlando, nel caso in cui ci si sbagli:
- di una dichiarazione falsa in atto pubblico
- della possibile nullità dell'atto

Nel caso in essere, hai - 1 per la cucina e + 1/4 di vano per la dispensa (il bagno da una parte sparisce e dall'altra compare... ), quindi, a rigor di logica, è molto probabile che la rendita possa essere modificata. Addurittura esiste la possibilità che sia inferiore a quella precedente.

Ma, ripeto, sarà un tecnico a dovertelo attestare.

 

[jos611]

. Quindi visto che non conosci é le circolari né le normative, mi chiedo a che titolo dispensi consigli fuorvianti visto che non sei nemmeno un professionista che può operare nel settore catastale (almeno così ho percepito).

Non c'è nulla da percepire. Ti ho già detto che sono un imprenditore edile, basta leggere senza necessità di percepire alcunché. La mia conoscenza è data dalla pratica quotidiana, che mi porta a scontrarmi spesso non solo con le leggi e circolari, che consco sicuramente meglio di te, se prese nel complesso (tu consoscerai quelle strettamente attinenti alla tua professione, io conosco quelle che attengono all'ediliza in generale), ma a scontrarmi anche con la visione meccanicistica e riduttiva dei tecnici non riescono a vedere al di là dei codici e codicilli, perdendosi così nel dettaglio e sacrificando l'insieme.
Le leggi e le circolari, caro mio, non bisogna solo conoscerle, bisogna anche capirle. E se secondo te la Circ. 3\2010 smentisce la precedente 2\2010, significa che non ci hai capito nulla.La trovi qui:
http://www.conaf.it/sites/default/files/circolare 3_2010 prot 42436.pdf
Prova a rileggerla con calma.
poi ne riparliamo

 

[jos611]

E' evidente che la delicatezza della questione non possa che essere risolta da un professionista. Anche perchè stiamo parlando, nel caso in cui ci si sbagli:
- di una dichiarazione falsa in atto pubblico
- della passibile nullità dell'atto
.

Non è esatto. La cosa non riguarda l'utente che pone il quesito, in quanto acquirente. Riguarda semmai la controparte, ossia il venditore.
Nel caso in esame, la questione è semplicissima: si richiede se un eventuale aggiornamento catastale possa produrre un aumento di rendita.
Poiché trattasi di una rendita datata, è ragionevole ritenere che la medesima aumenti.
Giacché, come specificato, l'acquisto sarebbe come seconda casa e un aumento inciderebbe decisamente sulla tassazione, buon senso vuole che, stante le disposizioni in materia e prestandosi la cosa a diverse interpretazioni prodotte come sempre da un affastellarsi di norme e circolari spesso confuse e contraddittorie, ognuno ne tragga le interpretazioni a lui più favorevoli e su quelle si regoli.
Se poi vogliamo rifarci a Tafazzi...

 

[CheCasa!]

Non è esatto. La cosa non riguarda l'utente che pone il quesito, in quanto acquirente. Riguarda semmai la controparte, ossia il venditore.
Nel caso in esame, la questione è semplicissima: si richiede se una eventuale aggiornamento catastale possa produrre un aumento di rendita.
Poiché trattasi di una rendita datata, è ragionevole ritenere che la medesima aumenti.
Giacché, come specificato, l'acquisto sarebbe come seconda casa e un aumento inciderebbe decisamente sulla tassazione, buon senso vuole che, stante le disposizioni in materia e prestandosi la cosa a diverse interpretazioni prodotte come sempre da un affastellarsi di norme e circolari spesso confuse e contraddittorie, ognuno ne tragga le interpretazioni a lui più favorevoli e su quelle si regoli.
Se poi vogliamo rifarci a Tafazzi...

La nullità dell'atto non riguarda l'acquirente?

 

[jos611]

La nullità dell'atto non riguarda l'acquirente?

Maddai, dici davvero?
Pensi davvero che una cosa del genere possa produrre nullità dell'atto ex post?
Non scherziamo, suvvia!

 

[CheCasa!]

Maddai, dici davvero?
Pensi davvero che una cosa del genere possa produrre nullità dell'atto ex post?
Non scherziamo, suvvia!

No, infatti, se sei informato... qual'è allora la sanzione prevista nel caso in cui ci sia difformità e non la si dichiari?

Comunque, come ho scritto... la questione è molto semplice:

La cucina che catastalmente vale 1 contro la dispensa che catastalmente vale 0,25
già di per sè sono indicatori sufficienti a farci propendere per una variazione di consistenza superiore al mezzo vano con incidenza sulla rendita, quindi come poter consigliare all'acquirente di non effettuare la variazione?

 

[jos611]

Mi sa che fai confusione sul termine di "difformità".
Il consiglio è dato dal semplice buon senso nelle modalità già ampiamente illustrate sopra.

Esempio:
Le parziali difformità negli atti di trasferimento non comportano nullità formale
E, nota bene, quest'esempio trascende di mille volte il caso in parola, giacché si tratta di difformità urbanistica.
Come dicevo sopra, le norme non basta consocerle: bisogna capirle