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  1. lbjchemistry

    lbjchemistry Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buongiorno, gradirei avere delle delucidazioni riguardo un atto di compravendita.
    La proprietà da acquistare è costituita da:
    - un terreno di circa 12000 mq ad uso agricolo accatastato e quindi con relativa rendita catastale
    - un immobile allo stato grezzo da ultimare presente al catasto come "in costruzione"
    Da informazioni ricavate da varie fonti risulta che il valore degli atti notarili viene fatto in base alle rendite catastali e non più in base al prezzo di compravendita (prezzo-valore)
    Ho fatto stimare da un tecnico la rendita catastale dell'immobile.
    Dal notaio mi è stata prospettata la seguente situazione:
    E' necessario spalmare il prezzo totale di compravendita tra immobile e terreno, non tenendo quindi in considerazione le rendite catastali.
    La domanda in definitiva è: quale è la normativa vigente in base alle compravendite? L'atto si effettua sulla rendita catastale o sul prezzo di compravendita?
    Grazie
     
  2. Agenzia Raffaello

    Agenzia Raffaello Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    IL NOTAIO SICURAMENTE SA COME FARE, INFATTI TI HA DETTO DI SCORPORARE IL PREZZO DEL TERRENO DAL FABBRICATO, PERCHE' SUL FABBRICATO PAGHERAI SULLA RENDITA CATASTALE, MENTRE SUL TERRENO AGRICOLO " SE NON SEI COLTIVATORE DIRETTO O IMPRENDITORE AGRICOLO " PAGHERAI IL 18% SUL VALORE DICHIARATO AL ROGITO.
     
  3. Birillo

    Birillo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Esatto! Un terreno di 12.000mq non puo' infatti essere considerato come pertinenza della casa...
     
  4. NicolFerr42

    NicolFerr42 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Generalmente si va all'ufficio delle entrate che diranno il prezzo commerciale dell'immobile della zona dove è ubicato ed in base al reddito catastale - Questo quando non ci sono altri contendenti per lo stesso immobile- Se invece ci sono dei contendenti bisogna fare il rogito per il prezzo di mercato che corrisponde al reale prezzo di acquisto - Per il terreno agricolo se il compratore non è agricoltore è necessario avvertire i confinanti per evitare il dirritto di prelazione - Nicola
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per quanto riguarda il terreno la tassazione è del 18% (15+2+1) se non sei coltivatore diretto, mentre x l'acquisto dell'immobile mi pare sia stata omessa una domanda fondamentale: il venditore è privato o impresa?

    In assenza di affittuari (o mezzadri) sul fondo posto in vendita, il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto, proprietario dei terreni confinanti. Se non ci sono coltivatori diretti confinanti non c'è diritto di prelazione.
     
  6. MassimoFerilli

    MassimoFerilli Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il notaio dovrà necessariamente discriminare i due valori. Il fabbricato, privo di rendita catastale, perchè in corso di costruzione avrà un suo valore che dovrebbe essere in linea con i valori di mercato per immobili con caratteristiche simili. La tassazione del fabbricato sarà al 10% (salvo che non ci si impegni a farla diventare 1^ casa -terminando i lavori- entro 18 mesi - in questo caso dovrà tassarla al 4%) Il terreno avrà anch'esso un suo valore che dovrà essere in linea con i valori di mercato per evitare l'accertamento da parte del'agenzie delle entrate. Il terreno sarà tassato al 18% del valore dichiarato in atto. Solitamente si tende ad attribuire la maggior parte del valore complessivo al fabbricato per ovvie ragioni di convenienza. Bisogna però fare attenzione agli eventuali confinanti aventi diritto di prelazione che potrbbero chiedere al giudice di acquistare il terreno al prezzo dichiarato in atto.
    Nel caso specifico, se l'intero terreno viene considerato pertinenza del fabbricato (che sarà l'oggetto principale dell'atto) non sarà facile per gli eventuali confinanti esercitare il diritto di prelazione poichè trattasi di "fabbricato con pertinenza" e non di un normale terreno agricolo.
     
  7. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    :D
    Ciao
    le aliquote dell' imposte di registro
    in sede di atto sono diverse
    sta di fatto è che uno è terreno agricolo
    e l' altro residenziale
    è necessario procedere all'accatastamento definitivo
    la rendita presunta potrebbe essere uno svantaggio.
    Accetterei il consiglio del notaio che è un pubblico ufficiale
    dopo aver provveduto all'accatastamento.
    Saluti
    Letizia
     
  8. lbjchemistry

    lbjchemistry Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    l'agenzia delle entrate ha rilasciato alcune dichiarazioni riscontrabili su internet che i terreno agricoli di pertinenza di un immobile ad uso abitativo possono usufruire del prezzo-valore per un rogito. il presidente dell'ordine dei notai di milano dice che l'onorario di un notaio per un rogito di un immobile del valore di 280000 euro è dello 0.70%. leggo tutte queste notizie e poi nella realtà non vale nulla. è un mondo regolato da norme o tutte le notizie e risposte che ricevo (ribadisco riscontrabili facilmente su vari siti) lasciano il tempo che trovano? se l'immissione del concetto di prezzo-valore evita il non dichiarare alcune somme nelle compravendite dato che non varia la tassazione , perchè mi trovo nella condizione di doverlo fare? trovo anche siti a favore dei consumatori che rafforzano le mie convinzioni e poi mi trovo un muro di fronte. TUTTO POCO CHIARO
     
  9. Oris

    Oris Ospite

    Non è affatto poco chiaro, innanzitutto il prezzo valore è una opzione, non è affatto uin obbligo, l'obbligo è solo uno: dichiarare quanto paghi l'immobile, sempre.

    I notai fanno uno sconto del 30% sulle tariffe, in caso di uso dell'opzione, ma niente vieta loro di scendere o salire, di fatto, prova a sentirne più di uno ;) considerà che hanno una manovrabilità limitata sulla cifra, perchè una parte di quello che paghi sono imposte e bolli...

    Le notizie su internet son sempre da prendere con le molle, se le prendi per oro colato puoi fare delle castronerie enormi, su internet ci si pre-informa, poi ci si rivolge a unprofessionista.

    Hai mai provato a vercare su internet le possibili malattie legate a un sintomo o un disturbo che ti è capitato di avere? ;)

    Prova e capirai cosa intendo.

    In ssldoni, per sapere le cose che sa un professionista o un mestierante, internet non è affatto sufficiente.
     
  10. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Semplicemente, se il fabbricato non ha rendita (come è giusto che sia se è accatastato F/3 in corso di costruzione) può essere asseverata da un tecnico una rendita presunta, in linea con le tariffe regionali catastali che si basano sulla categoria e classe presunta di una data unità immobiliare.
    La stima procede più o meno in questo modo: nr. di vani X valore medio del singolo vano = rendita catastale.

    saluti
     
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  11. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    il terreno agricolo non ha rendita catastale, bensì reddito dominicale.
    Poi, sappi che i notai basano la parcella non sulla rendita catastale o sul reddito dominicale, ma sul valore reale di compravendita.
    Esempio:
    Immobile acquistato per 200.000 euro con rendita catastale di 120.000 euro.
    Il notaio calcola la parcella su 200.000 e le tasse che paghi tu su 120.000.
     
  12. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ... Il notaio casca sempre in piedi! :occhi_al_cielo: :triste: :disappunto: :disappunto:

    ;)
     
  13. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Caro amico , gliatti si stipulano in merito alle rendite catastali per quanto riguarda la tassazione, e sul prezzo definitivo per quanto riguarda la parcella notarile , che in caso di acquisto della prima casa avra' una tariffa ridotta del 20% sul tariffario notarile per atti di quell'importo.
    Il fatto che il Notaio abbia detto di spalmare il prezzo sulle due unita' e' da riferirsi al prezzo complessivo e non alla tassazione dei beni, in qunto lui riterra' che come valore complessivo sia suddivisibile come lui ritiene.
    Per i terreni vale òa rendita domnicale , per gli immobile la rendita catastale rivalutata .
    Se ancira l'immobile non risulta con una rendita potrai usare una presunta dell'ufficio entrate o quella che ti suggerira' il notaio rogante, attraverso un suo o tuo tecnico di riferimento.
    Cordialmente
    Noel
     
  14. sophie

    sophie Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Qual'è la metratura massima consentita affichè il terreno sia considerato come pertinenza della casa?
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un'area autonomamente censita al Catasto terreni non può essere considerata pertinenza, anche se «durevolmente» destinata al servizio di un fabbricato urbano. Questa è la tesi dell'agenzia delle Entrate contenuta nella circolare 38/ E del 12 agosto sulle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa.

    La presa di posizione dell'Agenzia, che interessa anche i Comuni per quanto concerne il trattamento delle pertinenze per l'ICI, si pone in netto contrasto con i principi affermati dalla Cassazione.

    Secondo il Fisco i terreni «non graffati» all'immobile agevolato, in quanto iscritti autonomamente nel Catasto terreni, non possono avvalersi del beneficio fiscale. Per usufruire dell'agevolazione le «aree scoperte» pertinenziali devono risultare censite al Catasto urbano insieme al bene principale.
     
  16. sophie

    sophie Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie. Ma qual è l'orientamento che prevale dunque? E che tu sappia, esiste una procedura atta ad annettere come pertinenza dell'abitazione il terreno agricolo di 5000 mq sul quale la casa colonica deve essere costruita?
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ti ho spostato il post nella sezione del catasto. I colleghi della sezione ti risponderanno a breve.
     
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