Difformità planimetrie

[Lazzarota]

Buonasera a tutti, sono in trattativa per un immobile del quale la planimetria catastale e quella comunale seppur identici riportano una difformità rispetto alla situazione di fatto. Bagno e cucina sono due vani contigui che nelle piantine risultano invertiti rispetto la realtà (ovvero dov'e' il bagno è cucina e dov'è cucina e bagno)in principio era un vano unico (tutta cucina) dal quale è stato ricavato un bagno, con relativo aggiornamento planimetrie comunali e catastali (con questo handicap). Le misure e le volumetrie planimetriche, rispettano lo stato di fatto. Sarà possibile sanare? Come? Eventualmente quali spese? Grazie

 

[MauroScherlin]

Verificato che il bagno abbia l'antibagno e che le finestre assicurino i rapporti aeroilluminanti, le metrature minime, etc. etc. ai sensi dell'attuale normativa la situazione non è da sanare. Se la scheda catastale e lo stato di fatto, effettuato il conteggio, risultano avere lo stesso numero di vani, non va nemmeno ripresentata la planimetria. Naturalmente le verifiche vanno effettuate da un tecnico. Anche per la perizia relativa al mutuo non vedo particolari problematiche, se poi il perito venisse accompagnato dall'agenzia immobiliare e magari anche dal tecnico sarebbe il non plus ultra.

 

[marcanto]

la situazione non è da sanare.

Non è del tutto esatto.
È stato chiarito che allo stato di fatto gli ambienti risultano invertiti.

Se titolo edilizio è situazione catastale concordano e sono conformi, di contro esiste una difformità tra questi e lo stato di fatto.
Un contesto discordante con le dichiarazioni che il proprietario dovrà fare in sede di rogito: conformità catastale e stato di fatto.

È un contesto da regolarizzare a spese e cura del proprietario dopo aver consultato e incaricato un tecnico.

 

[n3m3six]

Buonasera a tutti, sono in trattativa per un immobile del quale la planimetria catastale e quella comunale seppur identici riportano una difformità rispetto alla situazione di fatto. Bagno e cucina sono due vani contigui che nelle piantine risultano invertiti rispetto la realtà (ovvero dov'e' il bagno è cucina e dov'è cucina e bagno)in principio era un vano unico (tutta cucina) dal quale è stato ricavato un bagno, con relativo aggiornamento planimetrie comunali e catastali (con questo handicap). Le misure e le volumetrie planimetriche, rispettano lo stato di fatto. Sarà possibile sanare? Come? Eventualmente quali spese? Grazie

Cercare altro?

 

[marcanto]

Per quanto concerne la perizia.
Come anticipavo, il contesto come ora si presenta inficia le dichiarazioni in sede di rogito.
Ne discende che non credo che il perita ci possa passare sopra e invece ne pretendera' una regolarizzazione.
Fossi l'acquirente ne pretenderei la sistemazione prima della perizia

 

[Lazzarota]

Per quanto concerne la perizia.
Come anticipavo, il contesto come ora si presenta inficia le dichiarazioni in sede di rogito.
Ne discende che non credo che il perita ci possa passare sopra e invece ne pretendera' una regolarizzazione.
Fossi l'acquirente ne pretendere la sistemazione prima della perizia

Partendo dal presupposto che l' immobile mi interessa fortemente ,che lo stato dell'immobile (villino con terreno) mi soddisfa pienamente, che il prezzo concordato è ben al di sotto del valore di mercato, Il proprietario mi applicherebbe un forte sconto a fronte di tale difformità. Per questo chiedevo innanzitutto se è possibile sanare e come (cila postuma + sanzione+ aggiornamento planimetria?) e quanto mi potrebbe costare. Resterebbe lo scoglio perizia, per la quale vorrei tutelarmi in sede notarile nel momento del compromesso inserendo qualche clausola che prevede l'addebito di qualsiasi spesa in caso di diniego del mutuo per cause imputabili al venditore (costi bancari e notarili oltre la restituzione della caparra dovuto al "salvo buon fine mutuo"), è fattibile?

 

[specialist]

Resterebbe lo scoglio perizia, per la quale vorrei tutelarmi in sede notarile nel momento del compromesso inserendo qualche clausola che prevede l'addebito di qualsiasi spesa in caso di diniego del mutuo per cause imputabili al venditore (costi bancari e notarili oltre la restituzione della caparra dovuto al "salvo buon fine mutuo"), è fattibile?

No. Fossi il venditore passerei a un altro acquirente meno problematico, possibilmente senza mutuo.

 

[Lazzarota]

No. Fossi il venditore passerei a un altro acquirente meno problematico, possibilmente senza mutu

😂😂😂

 

[francesca63]

Il proprietario mi applicherebbe un forte sconto a fronte di tale difformità.

E già questo non è un buon indicatore: perché fare “un forte sconto”, potendo vendere a prezzo maggiore se regolarizzasse lui prima di vendere ?

Per questo chiedevo innanzitutto se è possibile sanare e come (cila postuma + sanzione+ aggiornamento planimetria?) e quanto mi potrebbe costare

Questo te lo potrà dire solo un tecnico, dopo aver visionato immobile e documenti .

Resterebbe lo scoglio perizia, per la quale vorrei tutelarmi in sede notarile nel momento del compromesso inserendo qualche clausola che prevede l'addebito di qualsiasi spesa in caso di diniego del mutuo per cause imputabili al venditore (costi bancari e notarili oltre la restituzione della caparra dovuto al "salvo buon fine mutuo"), è fattibile?

Parli di “compromesso in sede notarile”, quindi presumo non ci sia un’agenzia che media, e non ci sarà una proposta, ma direttamente un contratto firmato da entrambi insieme.
Puoi inserire clausole a tua tutela (sarebbero condizioni sospensive), ma naturalmente devi spiegare al venditore la cosa da subito, in fase di trattativa.
Puoi inserire una condizione sospensiva per il mutuo, e una per la verifica della situazione urbanistica e catastale e conseguente regolarizzazione entro un giorno x: solo dopo la regolarizzazione potrai fare domanda di mutuo, quindi i tempi vanno studiati bene.
Se non c’è agenzia, resta il problema di chi tiene il tuo assegno in pendenza della condizione.
Infine, addebitare le spese al venditore in caso di diniego mutuo mi pare irrealistico: anche perché, secondo quanto ho già scritto, non ha senso iniziare la pratica di mutuo prima della regolarizzazione.
Le spese del notaio le dovrai sostenere in ogni caso tu, o decidere da subito di dividerle a metà, visto che non siete in grado di cavarvela da solo per redigere il contratto.

 

[marcanto]

Il forte sconto:
Se si tratta di poche migliaia di euro, è poco male.
Se è esagerato, è un campanello d'allarme
A prescindere dalle difformità già descritto, si dovranno fare verifiche più a fondo (legittimità) per scongiurare problemi più seri