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  1. indirizzoip78

    indirizzoip78 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve a tutti!

    ho acquistato da un mese un appartamento in cui devo far fare lavori di ristrutturazione, con spostamento di un muro divisorio interno. Per far questo, ho incaricato un ingegnere per la CILA, ma quest'ultimo ha riscontrato difformità tra la piantina attualmente accatastata e il progetto originario conservato in Comune: in sostanza il soggiorno (confinante con un appartamento vicino) è più piccolo nel progetto, ma più grande allo stato di fatto attuale (sul progetto la parte "in più" era dell'appartamento vicino).
    L'appartamento è stato costruito prima del 1967, in una zona che all'epoca era fuori del centro abitato.
    L'ufficio tecnico del Comune pensa che sia per forza necessaria una sanatoria da circa 500 euro per procedere, ed in ogni caso (secondo la piantina catastale attuale), risulta in ogni caso irregolare perchè non rispetterebbe i criteri aero-illuminanti.
    I lavori di ristrutturazione che andremmo a fare risolverebbero quest'ultimo problema.

    Vi faccio a questo punto due domande:

    - Siete a conoscenza di qualche riferimento normativo o qualche sentenza evitare di pagare la sanatoria?
    - in caso negativo, posso rivalermi sul vecchio proprietario, sul notaio o sull'agenzia immobiliare? Questa difformità non mi è stata assolutamente comunicata da nessuno prima del rogito, è venuta fuori per i lavori che devo fare.

    Grazie a tutti!
     
  2. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Da agente immobiliare dico che l'agenzia dovrebbe fare certe verifiche e capirle (soprattutto), trasmetterle al proprietario perché risolva prima di vendere o all'acquirente perché sia informato nel valutare l'acquisto.
    Non accorgersene o non informare le parti suppongo sia una negligenza.
    Credo che anche te ed il notaio che hai scelto (e pagato) potevate fare di meglio...
     
  3. indirizzoip78

    indirizzoip78 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Purtroppo non credo di avere molte colpe, in quanto faccio tutt'altro nella vita, e non ho tempo di fare ricerche che (in teoria) dovrebbe aver fatto l'agenzia immobiliare.
    Mi è stata fatta vedere solo la piantina catastale.
    Tutto il resto l'ho imparato tra ieri e oggi (non avevo nemmeno idea di cosa fosse uno stato concessionato, la legge ante 67 ecc ecc).
    Il notaio...mi è stato "caldamente" consigliato dall'agenzia immobiliare, e dato che non conoscevo altri notai, mi sono fidato...
     
  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non credo sinceramente che tu possa evitare la sanatoria ... quello che potresti provare a fare è coinvolgere per le spese il proprietario dell'immobile confinante anche perchè la cosa riguarda anche lui.
    (se non ricordo male la sanzione almeno riferita a due unità attigue è una sola almeno qui a Roma)
    Ti dico questo perchè il problema oltre a riguardare te di conseguenza coinvolge l'unità immobiliare confinante

    Se da progetto non è stata variata la cubatura di tutto il piano ma la difformità consiste in una diversa rappresentazione grafica e il tuo soggiorno risulta essere più grande
    la conseguenza logica, come tu hai specificato, è che quello del vicino risulta essere più piccolo rispetto il progetto originario (il problema coivolge tutti e due).
    Quindi per logica aspetterebbe ad entrambi i proprietari delle unità attigue regolarizzare grazie all'aiuto di un tecnico le difformità tra lo stato attuale e le risultanze in Comune.
     
    A Bagudi e CheCasa! piace questo messaggio.
  5. Cistef@no

    Cistef@no Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Concordo pienamente con ingelman! Coinvolgi il vicino e decidete assieme cosa fare, rivolgetevi ad un tecnico esperto di pratiche catastali, che saprà sicuramente come poter risolvere il problema!
     
  6. indirizzoip78

    indirizzoip78 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi sa che, a quanto pare, c'è da pagare...
    Mi posso però rivalere, dato che non potevo sapere di questa situazione ed oltretutto l'agenzia immobiliare avrebbe dovuto informarsi in merito?
     
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'unica rivalsa che potresti fare è contro il precedente proprietario venditore
    (ma visto l'entità dei costi per regolarizzare secondo me nemmeno conviene)
    Anche l'agenzia in questo caso ha lavorato con la giusta diligensa che compete al mediatore visto che la costruzione oltre che ante 67 è stata edificata con regolari titoli urbanistici
    E' impensabile che per ogni transazione l'Agente vada a tirare fuori i progetti originari
    come prima cosa è un onere che non gli compete
    (diverso se le difformità sono evidenti e riscontrabili già da quanto risulta in catasto - planimetrie.)
    secondo, pur volendo intraprendere questa ipotesi, in alcune località diventerebbe quasi Mission impossible ...

    Qui da noi parlo di Roma se richiedi un progetto originario bene che ti và lo ottieni dopo un mese e mezzo dalla richiesta sempre che ritrovino in archivio cartaceo il progetto stesso che spesso viene dichiarato disperso per costruzioni così vetuste ..
    Figuriamoci che responsabilità possa avere l'AI a riguardo
    Comunque nel tuo caso il problema non è grave e di facile soluzione
     
  8. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Da agente immobiliare dico che l'agenzia deve accertarsi della uniformità delle planimetrie, è semplicissimo infatti chi gli segue il lavoro di ristrutturazione ci è arrivato.
    Penso sia basilare e nei doveri professionali come leggere gli atti di provenienza.
    Però l'acquirente è il primo a diversi tutelare, affidarsi ad occhi chiusi e poi lamentarsi non è del tutto giusto, almeno moralmente
    In bocca al lupo!
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    la sanatoria la devi fare, sempre che sia sanabile, al vecchio proprietario non puoi chiedere più nulla, erano normative da 60 anni fà ora le normative attuali sono diverse, e non tutto è sanabile
     
  10. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ti sfugge un piccolo particolare
    In questo thread il nostro amico ha detto che le risultanze catastali sono conformi allo stato di fatto (planimetria catastale = a quello che risultano i luoghi).

    riporto la citazione:
    Il problema è emerso andando a tirare fuori il progetto originario in Comune ...
    quindi secondo la tua logica @Giuseppe Di Massa , ogni Agente Immobiliare , oltre che esaminare la planimetria catastale e confrontarla con lo stato dei luoghi, dovrebbe tirare fuori in Comune anche il progetto originario di 50 anni fa?
    quindi questo è un onere che ricade sull'Agente Immobiliare?
    tanto per capire
     
  11. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si l'avevo letto, grazie ingelman, però io credo che se la legge preveda che la planimetria catastale sia uguale a quella dell'ufficio tecnico ed entrambe uguali allo stato di fatto, avere in ufficio solo quella catastale sia limitativo. Poi magari a Roma è complicato, ma ad esempio a Torino avere la planimetria dell'ufficio tecnico richiede 48 ore usando un qualsiasi geometra.
    Però di massima penso che l'agenzia debba procurarsela, anche perché non avendo più vendite lampo, se non sporadicamente, il tempo per acquisire la documentazione c'è
     
  12. planet01

    planet01 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ho seguito questa interessante discussione e, se posso, visto che sono un tecnico, vorrei soffermarmi sulla possibilità che forse il problema è molto più semplice di quanto possa sembrare e forse nemmeno esistono responsabilità da parte di nessuno. Io credo che a primo impatto visivo nessuno si sia accorto di questa incongruenza, ciò significa che geometricamente la rappresentazione grafica del salone è coincidente nella forma, naturalmente nessuno si prende la briga di andare a misurare prima di fare l'atto, anche perché l'immobile viene venduto a corpo e quindi non avrebbe senso, ne gli agenti immobiliari sono tenuti a farlo. Il problema nasce quando il tecnico che dovrà presentare gli elaborati per i titoli abilitativi ai lavori di ristrutturazione, va a misurare e si rende conto che non si trova nelle dimensioni. A questo punto però bisognerebbe prima di tutto sapere a quanto corrisponde questa incongruenza, perché se parliamo di pochi mq, il problema non esiste, infatti prima le planimetrie catastali erano redatte a mano ed una semplice sbavatura della china, anche successiva a causa dell'umidità della carta, può far sembrare una line di 1 mm in una da 1 cm, che in scala si ruba dei bei metri; essendo la rappresentazione grafica al catasto fatta da un essere umano, ci può essere stata una errata rappresentazione grafica. Forse l'unico che ha commesso un errore è stato proprio il tecnico che ti sta seguendo ora, prima di presentare le pratiche avrebbe dovuto analizzare tutte le possibili cause che hanno portato a tale incongruenza. quanto sto affermando viene avallato anche dal fatto che il perito della banca non contesta mai incongruenze sulla superficie, quando sono di scarsa rilevanza, ma solo la diversa distribuzione e rappresentazione geometrica.
     
  13. indirizzoip78

    indirizzoip78 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Purtroppo l'ufficio tecnico del mio Comune non attribuisce alla planimetria un errore di "mano", anche perchè la differenza è sostanziale!
    In ogni caso ho sentito dire che, nel giro di pochi mesi, potrebbe esserci un provvedimento nazionale per un condono... solo voci di corridoio, però a questo punto attenderei...

    Ma quindi, scusate, non dovrebbe essere l'Agenzia Immobiliare ad effettuare preventivamente questi controlli?
     
  14. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Hai provveduto a aichiedere la planimetria e verificare in che data è stata depositata?
     
  15. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    la planimetria depositata in c omune è diversa da qyuella depositata in catasto, questo è stato detto nel post di indirizzo
     
  16. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Dal secondo post si capisce qual'è il quesito.
    La mia domanda va oltre a quanto gia detto per poter dare un'altra via da intraprendere per altre eventuali soluzioni a quelle già prospettate, sempre che i documenti concordino.
     

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