brina82

Membro Storico
Professionista
Buongiorno, dovrei aiutare una mia amica a risolvere un problema.

Lei ha acquistato un mese fa un appartamento dal libero mercato (tramite agenzia), con lo scopo di ristrutturare e vendere.

La planimetria catastale è conforme ai luoghi, e risale al 1955.

Oggi siamo andati all'archivio di Stato per verificare la planimetria relativa alla concessione edilizia originaria, e abbiamo scoperto delle difformità tra questa e quella catastale. Le difformità sono le seguenti:

- ripostiglio presente nel balcone, ma nel progetto originario era stato cancellato a penna, dal tecnico del comune (in archivio è presente la planimetria con il balcone e il ripostiglio su parte del balcone, ma nel 1954 il tecnico comunale aveva voluto depennare questo ripostiglio, come a dire "ti approvo la planimetria ma il ripostiglio non lo costruire");

- un altro balcone presente nella realtà e nella planimetria catastale, ma assente nel progetto originario (zona chiostrina interna);

- la cosa più grave riguarda una stanza che come da progetto sarebbe dovuta appartenere all'appartamento vicino, invece appartiene alla mia amica, come da planimetria catastale e rogito notarile.

Quindi, ricapitolando, nel 1954 è stata rilasciata concessione edilizia, ma è stata realizzata un'altra cosa, DA SEMPRE, perchè un anno dopo, nel 1955, le u.i. sono state accatastate con altra planimetria...

Lei deve ristrutturare togliendo un paio di tramezzi, ma nell'ante operam occorre indicare l'ultimo progetto approvato, che mi sa tanto è quello del 1954... Domattina andremo di nuovo in Comune a chiedere se nel tempo la situazione è stata regolarizzata con qualche condono o pratica.
Ora, lasciando stare eventuali cause col vecchio proprietario (la mia amica vuole sbrigarsi perchè vuole vendere), qual è il modo migliore di intervenire secondo voi? Suggerimenti?

PS ha comprato in contanti, probabilmente col mutuo sta cosa sarebbe venuta fuori...
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
La prima cosa da fare è quella di rivolgersi ad un professionista tecnico.
Trattandosi di difformità, e non solo, le questioni hanno natura tecnica.

per quanto riguarda i primi due casi: ripostiglio e altro balcone
si dovrà valutare la possibilità di una sanatoria, se ne ricorre la possibilità in quanto si è in presenza di incremento di volume sia di incremento di superficie utile, per il secondo caso del balcone che manca.

mentre per la stanza facente parte dell'appartamento vicina mancherebbe una pratica edilizia di fusione delle due unità, con successivo aggiornamento catastale che in realtà .......da come sembra è stato già fatto senza l'ausilio della fusione
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Mi sa che hai molti amici ed amiche !!!
Qui dici di scrivere a nome di una amica .....almeno dici.
In altra discussione e sempre in questa sezione del forum, scrivevi "un mio amico ha fatto dei lavori di ristrutturazione di un appartamento"
insomma tutte cose di altri e non tue ...bhaaa !!!
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Mi sa che hai molti amici ed amiche !!!
Qui dici di scrivere a nome di una amica .....almeno dici.
In altra discussione e sempre in questa sezione del forum, scrivevi "un mio amico ha fatto dei lavori di ristrutturazione di un appartamento"
insomma tutte cose di altri e non tue ...bhaaa !!!

Le mie operazioni sono PERFETTE
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
I passi da fare sono quelli che hai già individuato:
- ricerca di TUTTI i precedenti edilizi
- disegno dello stato legittimo dell'immobile
- conta delle eventuali difformità (che in questo caso non sono troppo eventuali)
- inquadramento di ogni singola difformità (attività libera, tolleranza, sanatoria, ripristino, ....)

Dato che il possibile abuso è stato perpetrato anteriormente all'entrata in vigore della Bucalossi (L.10/1977), non dovresti avere grossi problemi dal punto di vista edilizio-urbanistico dato che puoi sanare senza avere la doppia conformità (varante a titolo edilizio in parziale difformità); la peggiore a mio parere è il balcone che se non regolarmente eseguito ti fa scattare probabilmente un'asseverazone strutturale in sanatoria (dipende da dove si trova l'immobile).
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Dato che il possibile abuso è stato perpetrato anteriormente all'entrata in vigore della Bucalossi (L.10/1977), non dovresti avere grossi problemi dal punto di vista edilizio-urbanistico dato che puoi sanare senza avere la doppia conformità (varante a titolo edilizio in parziale difformità)

Questo si riesce a dimostrare anche dall'accatastamento del '55.

la peggiore a mio parere è il balcone che se non regolarmente eseguito ti fa scattare probabilmente un'asseverazone strutturale in sanatoria (dipende da dove si trova l'immobile).

A Roma, ancora una volta grazie all'accatastamento datato, siamo riusciti ad evitare una cerchiatura: la situazione catastale era pregressa, con l'urbanistica da sistemare (al solito). È bastata una relazione di un Ingegnere, senza adeguare alle NTC08, proprio perchè situazione pregressa. Spero che anche stavolta sia lo stesso.

Spero proprio che a xxxx siano "elastici" come a Roma...

PS vedi @marcanto ho amici sparsi in tutta Italia...
 
Ultima modifica di un moderatore:

Jan80

Membro Senior
Professionista
Dipende molto a livello regionale: in Emilia Romagna ti sarebbe bastata un'asseverazione di un tecnico (art. 22, L.R. 23/2004).

Comunque prima vedi di scavare a fondo nei precedenti edilizi, eventualmente anche gli allegati al sopralluogo dell'abitabilità/usabilità del tempo potrebbero esserti utili (per me sono una miniera!!)
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Dipende molto a livello regionale: in Emilia Romagna ti sarebbe bastata un'asseverazione di un tecnico (art. 22, L.R. 23/2004).

Comunque prima vedi di scavare a fondo nei precedenti edilizi, eventualmente anche gli allegati al sopralluogo dell'abitabilità/usabilità del tempo potrebbero esserti utili (per me sono una miniera!!)

Purtroppo manca agibilità/abitabilità...
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
Allora ne hai già escluso uno! Continua e vedi se salta fuori qualcosa.
Hai sempre comunque la carte della Variante ante'77 "in ritardo".

Poi conviene verificare se a lvl regionale esista una legge sul rischio sismico/pratiche strutturali dove di norma sono contenute le procedure per le pratiche in sanatoria o meno (per la parte strutturale).
 

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