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brina82

Membro Senior
Professionista
Buongiorno, dovrei aiutare una mia amica a risolvere un problema.

Lei ha acquistato un mese fa un appartamento dal libero mercato (tramite agenzia), con lo scopo di ristrutturare e vendere.

La planimetria catastale è conforme ai luoghi, e risale al 1955.

Oggi siamo andati all'archivio di Stato per verificare la planimetria relativa alla concessione edilizia originaria, e abbiamo scoperto delle difformità tra questa e quella catastale. Le difformità sono le seguenti:

- ripostiglio presente nel balcone, ma nel progetto originario era stato cancellato a penna, dal tecnico del comune (in archivio è presente la planimetria con il balcone e il ripostiglio su parte del balcone, ma nel 1954 il tecnico comunale aveva voluto depennare questo ripostiglio, come a dire "ti approvo la planimetria ma il ripostiglio non lo costruire");

- un altro balcone presente nella realtà e nella planimetria catastale, ma assente nel progetto originario (zona chiostrina interna);

- la cosa più grave riguarda una stanza che come da progetto sarebbe dovuta appartenere all'appartamento vicino, invece appartiene alla mia amica, come da planimetria catastale e rogito notarile.

Quindi, ricapitolando, nel 1954 è stata rilasciata concessione edilizia, ma è stata realizzata un'altra cosa, DA SEMPRE, perchè un anno dopo, nel 1955, le u.i. sono state accatastate con altra planimetria...

Lei deve ristrutturare togliendo un paio di tramezzi, ma nell'ante operam occorre indicare l'ultimo progetto approvato, che mi sa tanto è quello del 1954... Domattina andremo di nuovo in Comune a chiedere se nel tempo la situazione è stata regolarizzata con qualche condono o pratica.
Ora, lasciando stare eventuali cause col vecchio proprietario (la mia amica vuole sbrigarsi perchè vuole vendere), qual è il modo migliore di intervenire secondo voi? Suggerimenti?

PS ha comprato in contanti, probabilmente col mutuo sta cosa sarebbe venuta fuori...
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
La prima cosa da fare è quella di rivolgersi ad un professionista tecnico.
Trattandosi di difformità, e non solo, le questioni hanno natura tecnica.

per quanto riguarda i primi due casi: ripostiglio e altro balcone
si dovrà valutare la possibilità di una sanatoria, se ne ricorre la possibilità in quanto si è in presenza di incremento di volume sia di incremento di superficie utile, per il secondo caso del balcone che manca.

mentre per la stanza facente parte dell'appartamento vicina mancherebbe una pratica edilizia di fusione delle due unità, con successivo aggiornamento catastale che in realtà .......da come sembra è stato già fatto senza l'ausilio della fusione
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Mi sa che hai molti amici ed amiche !!!
Qui dici di scrivere a nome di una amica .....almeno dici.
In altra discussione e sempre in questa sezione del forum, scrivevi "un mio amico ha fatto dei lavori di ristrutturazione di un appartamento"
insomma tutte cose di altri e non tue ...bhaaa !!!
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Mi sa che hai molti amici ed amiche !!!
Qui dici di scrivere a nome di una amica .....almeno dici.
In altra discussione e sempre in questa sezione del forum, scrivevi "un mio amico ha fatto dei lavori di ristrutturazione di un appartamento"
insomma tutte cose di altri e non tue ...bhaaa !!!
Le mie operazioni sono PERFETTE
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
I passi da fare sono quelli che hai già individuato:
- ricerca di TUTTI i precedenti edilizi
- disegno dello stato legittimo dell'immobile
- conta delle eventuali difformità (che in questo caso non sono troppo eventuali)
- inquadramento di ogni singola difformità (attività libera, tolleranza, sanatoria, ripristino, ....)

Dato che il possibile abuso è stato perpetrato anteriormente all'entrata in vigore della Bucalossi (L.10/1977), non dovresti avere grossi problemi dal punto di vista edilizio-urbanistico dato che puoi sanare senza avere la doppia conformità (varante a titolo edilizio in parziale difformità); la peggiore a mio parere è il balcone che se non regolarmente eseguito ti fa scattare probabilmente un'asseverazone strutturale in sanatoria (dipende da dove si trova l'immobile).
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Dato che il possibile abuso è stato perpetrato anteriormente all'entrata in vigore della Bucalossi (L.10/1977), non dovresti avere grossi problemi dal punto di vista edilizio-urbanistico dato che puoi sanare senza avere la doppia conformità (varante a titolo edilizio in parziale difformità)
Questo si riesce a dimostrare anche dall'accatastamento del '55.

la peggiore a mio parere è il balcone che se non regolarmente eseguito ti fa scattare probabilmente un'asseverazone strutturale in sanatoria (dipende da dove si trova l'immobile).
A Roma, ancora una volta grazie all'accatastamento datato, siamo riusciti ad evitare una cerchiatura: la situazione catastale era pregressa, con l'urbanistica da sistemare (al solito). È bastata una relazione di un Ingegnere, senza adeguare alle NTC08, proprio perchè situazione pregressa. Spero che anche stavolta sia lo stesso.

Spero proprio che a xxxx siano "elastici" come a Roma...

PS vedi @marcanto ho amici sparsi in tutta Italia...
 
Ultima modifica di un moderatore:

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Dipende molto a livello regionale: in Emilia Romagna ti sarebbe bastata un'asseverazione di un tecnico (art. 22, L.R. 23/2004).

Comunque prima vedi di scavare a fondo nei precedenti edilizi, eventualmente anche gli allegati al sopralluogo dell'abitabilità/usabilità del tempo potrebbero esserti utili (per me sono una miniera!!)
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Dipende molto a livello regionale: in Emilia Romagna ti sarebbe bastata un'asseverazione di un tecnico (art. 22, L.R. 23/2004).

Comunque prima vedi di scavare a fondo nei precedenti edilizi, eventualmente anche gli allegati al sopralluogo dell'abitabilità/usabilità del tempo potrebbero esserti utili (per me sono una miniera!!)
Purtroppo manca agibilità/abitabilità...
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Allora ne hai già escluso uno! Continua e vedi se salta fuori qualcosa.
Hai sempre comunque la carte della Variante ante'77 "in ritardo".

Poi conviene verificare se a lvl regionale esista una legge sul rischio sismico/pratiche strutturali dove di norma sono contenute le procedure per le pratiche in sanatoria o meno (per la parte strutturale).
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Dipende molto da come la vedono a lvl regionale; considera che prima della Bucalossi (L.10/1977), entrata in vigore il 28/01/1977, vi era si la necessità di un titolo edilizio per iniziare i lavori (anche qui dipende dal territorio e dall'epoca della costruzione) ma non si diceva nulla sulle varianti e sul fatto che l'immobile realizzato dovesse essere perfettamente identico a quello autorizzato.
Le cosiddette varianti minori (oggi sarebbero le non sostanziali) di norma si eseguivano in corso d'opera e nessuno poi depositava una variante a fine lavori. L'obbligo venne prescritto per la prima volta con la Bucalossi, ecco perché nel tuo caso non si tratterebbe di un vero e proprio "Accertamento di Conformità" che prevede la doppia conformità, ma più che altro di una variante a L.E. autorizzata presentata un po' in ritardo....
Le oblazioni sono le stesse, però non sei costretto ad avere la doppia conformità (oggi tali lavori non è detto che siano permessi dagli strumenti urbanistici locali).

Restano da rispettare tutte le normative di settore (strutture, prevenzione incendi, paesaggio, beni culturali, ....)
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Dipende molto da come la vedono a lvl regionale; considera che prima della Bucalossi (L.10/1977), entrata in vigore il 28/01/1977, vi era si la necessità di un titolo edilizio per iniziare i lavori (anche qui dipende dal territorio e dall'epoca della costruzione) ma non si diceva nulla sulle varianti e sul fatto che l'immobile realizzato dovesse essere perfettamente identico a quello autorizzato.
Le cosiddette varianti minori (oggi sarebbero le non sostanziali) di norma si eseguivano in corso d'opera e nessuno poi depositava una variante a fine lavori. L'obbligo venne prescritto per la prima volta con la Bucalossi, ecco perché nel tuo caso non si tratterebbe di un vero e proprio "Accertamento di Conformità" che prevede la doppia conformità, ma più che altro di una variante a L.E. autorizzata presentata un po' in ritardo....
Le oblazioni sono le stesse, però non sei costretto ad avere la doppia conformità (oggi tali lavori non è detto che siano permessi dagli strumenti urbanistici locali).

Restano da rispettare tutte le normative di settore (strutture, prevenzione incendi, paesaggio, beni culturali, ....)
Bene, quindi era quasi "prassi" che le varianti effettuate in cantiere non venivano registrate... Penso sia accaduto esattamente questo, ovvero, in fase di realizzazione dell'edificio, il proprietario-costruttore ha variato alcune cose, accatastando correttamente ma non presentando alcuna variante. Poi nel tempo nessuno ha svolto dei lavori di ristrutturazione interna, per cui le cose sono rimaste invariate.

Speriamo allora che i tecnici del Comune siano abbastanza elastici, perché tali difformità interessano tutta la palazzina...

Due miei colleghi Architetti (io sono un Ing. strutturista) mi hanno indicato di procedere mediante SCIA in sanatoria, parlando di accertamento di conformità (pertanto doppia conformità), differentemente rispetto a quanto da te indicato.

Tuttavia, se interpreto bene le tue indicazioni, riuscendo a dimostrare che tali lavori sono stati eseguiti in effetti prima della Legge Bucalossi (attraverso l'accatastamento del '55), con tale "variante" ci riferiamo ad un qualcosa presentato "ora per allora", ovvero senza doppia conformità.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
PS sto andando in Comune, comunque credo che la difficoltà maggiore sia quella di coinvolgere l'altro proprietario... Occorre coinvolgerlo per forza!
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Penso sia accaduto esattamente questo, ovvero, in fase di realizzazione dell'edificio, il proprietario-costruttore ha variato alcune cose, accatastando correttamente ma non presentando alcuna variante.
Le uniche varianti che sono riuscito a trovare di quel periodo riguardano tutti casi in cui i proprietari sono stati "beccati" a edificare in maniera difforme dal titolo regolarmente licenziato, e quindi "costretti" a presentare la variante. Curiosamente qualcuno al Comune di Rimini ha scritto a penna blu sopra a tutte quelle che ho visto "IN SANATORIA", probabilmente dopo il 1977.
Non mi è mai capitato di trovare una variante a fine lavori fatta in maniera spontanea, non era proprio usanza!

Nel tuo caso è facile constatare che le difformità (se effettivamente non ancora legittimate/sanate) siano in variante al titolo originario, dato che la L.E. durava solo un anno e, guarda caso, l'anno seguente a fine lavori ti ritrovi un accatastamento conferme allo stato dei luoghi attuale.

Due miei colleghi Architetti (io sono un Ing. strutturista) mi hanno indicato di procedere mediante SCIA in sanatoria, parlando di accertamento di conformità (pertanto doppia conformità), differentemente rispetto a quanto da te indicato.
Su questo non posso dargli torto: come spesso accade è la magistratura che poi "spiega" come applicare le leggi o su cosa volesse scrivere il legislatore. Non mi risulta che a lvl nazionale esista ancora una norma a tal proposito, ma ci sono sentenze abbastanza recenti e alcune Regioni, come la mia, hanno "stralciato" la variante ante '77 dall'Accertamento di Conformità con legge regionale.

con tale "variante" ci riferiamo ad un qualcosa presentato "ora per allora", ovvero senza doppia conformità.
Chiaramente deve essere conforme alla normativa del tempo (nel senso che l'intervento doveva essere possibile al tempo della presentazione dell'istanza di Licenza Edilizia).

comunque credo che la difficoltà maggiore sia quella di coinvolgere l'altro proprietario... Occorre coinvolgerlo per forza!
Certamente sì, è il problema che abbiamo tutti quando si tratta di fabbricati con più proprietari (condomini o meno).
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Sto seguendo con vivo interesse.

sin ora si è parlato delle difformità e delle modalità di regolarizzazione nell'ipotesi che siano ante 1977 o meno, ma dal post iniziale veniva evidenziato anche un terzo caso o problema
- la cosa più grave riguarda una stanza che come da progetto sarebbe dovuta appartenere all'appartamento vicino, invece appartiene alla mia amica, come da planimetria catastale e rogito notarile.
anche per questo caso varrebbe, eventualmente, la datazione ante 77 ..........
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Certo, dato che è stata accatastata in questo modo.

A proposito mi è capitato di recente di dover redigere una relazione tecnica integrata (in E.R. è la conformità urbanistica e catastale + agibilità) di un appartamento in una palazzina di 9 piani del 1964. Il progetto prevedeva due appartamenti a piano con quattro ingressi distinti (appartamento e servizi); nella realtà ogni piano è venuto differente come da tavole del sopralluogo per l'abitabilità/agibilità. Nel mio caso si trattava di tre appartamenti e guarda caso, quello in esame era quello centrale ritagliato un po' da quello e un po' da questo.
Il tutto è stato dapprima rappresentato regolarmente in sede di abitalbilità, poi accatastato regolarmente. Nessun problema!

Però dipende tanto anche dal punto di vista di normativa regionale.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Il progetto prevedeva due appartamenti a piano con quattro ingressi distinti .....

Nel mio caso si trattava di tre appartamenti e guarda caso, quello in esame era quello centrale ritagliato un po' da quello e un po' da questo.
Il tutto è stato dapprima rappresentato regolarmente in sede di abitalbilità, poi accatastato regolarmente. Nessun problema!
nel caso che descrivi si è baipassato, per modo di dire, (evitato di presentare ) la presentazione di pratica edilizia per interventi interni per frazionamento prima e accorpamento poi.
In effetti se non è stato alterato l'involucro esterno (leggi volume e superfici) la cosa non è poi cosi grave.

PS: E.R. ?????
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
E.R. = Emilia-Romagna

Era la norma al tempo presentare un progetto e poi edificare qualcosa di similare, comprensivo di varianti in corso d'opera.

Ora la norma è molto differente e questi problemi, soprattutto di tipo burocratico, vengono alla luce.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Nel passato non recente, sicuramente si era più elastici e meno vincolati
Diciamo che i problemi fortunatamente vengono alla luce ........ generando possibilità di lavoro ;)
 

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