Discriminato in Asta in quanto Agente Immobiliare : vi sembra giusto ?

[Rosa1968]

Anzi di solito alle visite é preferibile vada un esperto immobiliare ... Chi meglio dell'agente.

 

[ingelman]

Non capisco il perchè di questa discriminazione
L'agente immobiliare ha sempre potuto prestare la sua opera nel campo delle aste giudiziarie.
Ci fu anche un iniziativa ( anche se ha avuto vita breve, ma solo perchè lanciata in un momento sbagliato) che metteva in condizione L'AI di muoversi con più destrezza e competenza nel mondo delle Aste Immobiliari.

RE Aste continua a mietere un successo dopo l’altro lavorando in collaborazione con gli Aderenti REplat. Tra luglio e settembre l’azienda che si occupa di consulenza e assistenza sul mercato aste per offrire interessanti opportunità di business agli utenti della piattaforma MLS arancione e alla loro clientela, si è aggiudicata ben 3 diversi immobili all’asta.
Grazie a queste tre operazioni, seguite con professionalità e perizia, RE Aste ha portato enormi vantaggi alle agenzie coinvolte e ai loro clienti. Sì, perché il mercato delle aste permette ai consumatori di ottenere ottimi immobili con incredibili risparmi e alle agenzie immobiliari di non perdere neanche un cliente e aumentare così il livello di customer retention.

Un iniziativa che era stata studiata sotto ogni dettaglio fornendo ai potenziali acquirenti aggiudicatari anche la possibilità di accedere a mutui grazie a convenzioni ad hoc stipulate con istituti di credito.

Poco importa capire perchè tale iniziativa abbia avuto vita breve, ma un attività lecita (un Asta è pubblica e tutti ci possono partecipare ) , un AI può intervenire in proprio o come mandatario purchè non abbia i requisiti di incompatibilità .
ne cito solo una per brevità

incompatibilità
Le norme si applicano anche ai consulenti tecnici di ufficio e ai delegati alle operazioni di vendita di cui all'art. 591-bis del codice di procedura civile, incaricati o delegati nelle procedure pendenti davanti agli uffici giudiziari del distretto di Corte d'appello per il quale la società e' iscritta, nonché ai parenti ed affini fino al terzo grado, dei giudici, dirigenti amministrativi, funzionari di cancelleria, consulenti tecnici di ufficio e delegati del giudice.[DOUBLEPOST=1383081399,1383081262][/DOUBLEPOST]Ps si è aggiudicata ben tre immobili (media mensile 1) diciamo un pò pochino
forse si poteva fare meglio

 

[Roberto65]

Grazie a tutti quelli che hanno risposto ma sono a chiedere un vostro parere anche su un altro aspetto ; quello della consulenza retribuita nelle Aste. Dovete scusare se sono schematico e categorico ma e' anche il mio modo di approcciarmi alle questioni.
1) io agente immobiliare visito un immobile all'asta pubblica e mi faccio una opinione in merito. Trovo un investitore che vuole conoscere il mio parere e mi paga una consulenza . Sto agendo lecitamente oppure sono contrario alla legge ?
2) Io agente immobiliare accompagno un investitore a vedere un immobile all'asta pubblica. Sto agendo lecitamente oppure sono contrario alla legge ?
3) sempre come agente immobiliare consiglio e fornisco documentazione utile a partecipare all'asta pubblica e per questo percepisco un ricavo . Sto compiendo un illecito ?
4 ) Se infine ricevo un mandato a partecipare all'Asta pubblica in nome e per conto di un investitore e per questo percepisco un compenso calcolato in percentuale sul prezzo d'asta . Mi sto comportando secondo la legge o la sto infrangendo ?
Grazie infinite per la vostre risposte. Spero un giorno di avere competenze per rispondere ai dubbi di altri colleghi

 

[studiopci]

io agente immobiliare visito un immobile all'asta pubblica e mi faccio una opinione in merito. Trovo un investitore che vuole conoscere il mio parere e mi paga una consulenza . Sto agendo lecitamente oppure sono contrario alla legge ?

Stai agendo lecitamente... la consulenza è un rapporto fiduciario, professionale e personale .

Io agente immobiliare accompagno un investitore a vedere un immobile all'asta pubblica. Sto agendo lecitamente oppure sono contrario alla legge ?

A parere mio la questione è in questi termini... se accompagni uno o più compratori nel visionare l'immobile, stai commettendo un reato di " turbativa d'asta " ( art. 353 C.P. ) ... perchè accompagnando queste persone hai modo di conoscere e/o influenzare le loro decisioni oltre che sapere le eventuali offerte... è facile , quindi, comprendere che tu sei a conoscenza dei giochi e questo crea un conflitto d'interesse ( è umano pensare che potresti " indirizzare verso l'aggiudicazione chi ti paga di più la consulenza) per cui lo eviterei in maniera assoluta. Personalmente io risolverei la cosa in maniera più elegante ... preparei una relazione dell'immobile e la sottoporrei a chi è interessato, trovatolo mi farei sottoscrivere l'incarico di consulenza e lo seguirei nelle fasi.... tieni presente che però dovrai accettare l'incarico solo da uno e non da altri altrimenti siam punto e d'accapo... mi dirai " ma così se quello non si aggiudica l'immobile io non verrò pagato " ... sono i rischi del mestiere... almeno io la vedo così.

sempre come agente immobiliare consiglio e fornisco documentazione utile a partecipare all'asta pubblica e per questo percepisco un ricavo . Sto compiendo un illecito ?

Come tutte le cose in Italia non c'è chiarezza... parlare di illecito non è corretto ( sempre a mio parere ) il mio pensiero è nei termini prima esposti. Se fornisci docuentazione o altro , ti stai sostituendo alla figura del custode giudiziario ed al liquidatore... uniche figure autorizzate dal Giudice a trattare la cosa, per cui ripeto io agirei così.

Se infine ricevo un mandato a partecipare all'Asta pubblica in nome e per conto di un investitore e per questo percepisco un compenso calcolato in percentuale sul prezzo d'asta . Mi sto comportando secondo la legge o la sto infrangendo ?

No, la legge contempla la procura ( che deve essere notarile ) e non è previsto legalmente un compenso per questi casi, ergo non puoi ricevere compenso.

 

[ingelman]

No, la legge contempla la procura ( che deve essere notarile ) e non è previsto legalmente un compenso per questi casi, ergo non puoi ricevere compenso.

Qui nutro dei dubbi.
Premesso che L'AI che voglia esercitare in veste di mandatario a titolo oneroso deve essere iscritto all'apposita sezione della Camera di Commercio.
E' chiaro che a fronte di un mandato, il mandatario agisce sempre nell'interesse del mandante, il mandato stesso può essere con rappresentanza (ovviamente affiancato da una procura notarile in cui vengono specificati i poteri conferiti ) questo non eslude la possibilità di percepire il giusto compenso per l'operato svolto dal mandatario nell'interesse del mandante.

 

[studiopci]

Comprendo i tuoi dubbi, però Roberto formulava la domanda in questi termini

Se infine ricevo un mandato a partecipare all'Asta pubblica in nome e per conto di un investitore e per questo percepisco un compenso calcolato in percentuale sul prezzo d'asta . Mi sto comportando secondo la legge o la sto infrangendo ?

Per come la mette Roberto e secondo un mio parere, se fosse legalmente previsto ... allora si... il mandato sarebbe a titolo oneroso, se Roberto è iscritto siamo tutti apposto, il problema e che non è contemplato il farsi dare un mandato per partecipare all'asta... esiste la procura speciale ad acquistare ( e non è previsto un compenso per questo ) oppure dare mandato ad un Avvocato... il quale in forza del mandato di Procuratore legale, per questa attività ha diritto alla ricezione di un compenso che è stabilito da un tariffario ( se non erro ). E' una cavillazione... mi rendo conto però se vogliamo dirla tutta, a parer mio e sempre per i motivi prima esposti, un Agenti Immobiliari dovrebbe lavorare per un solo cliente in casi del genere e non fornire informazioni a destra ed a manca...

 

[Rosa1968]

No, la legge contempla la procura ( che deve essere notarile ) e non è previsto legalmente un compenso per questi casi, ergo non puoi ricevere compenso.

[DOUBLEPOST=1383127348,1383127284][/DOUBLEPOST]

compenso

Certo Massimo, compenso non provvigione.

 

[ingelman]

Certo Massimo, compenso non provvigione.

infatti io parlavo di compenso , non di provvigione (anche se non vedo cosa renda ostativo calcolare un compenso su una base di percentuale)
Quando si parla di incarichi e mandati , le differenze sono sottili.

 

[studiopci]

le differenze sono sottili.

Mi rendo conto ed è così... ma sono le differenze che fanno al differenza ...
non dimentichiamo che stiamo parlando di aste, ed un agire poco chiaro potrebbe comportare risvolti anche seri...

 

[ingelman]

ma sono le differenze che che fanno al differenza ...

Vero
L'importante è prevedere nel mandato sia i compensi e come vengono calcolati in base al risultato ottenuto , ed eventuale rimborso spese.
Tutto lecito se ben esposto nel contratto stesso (perchè di contratto si parla).
Art. 1174.
Carattere patrimoniale della prestazione.
La prestazione che forma oggetto dell'obbligazione deve essere suscettibile di valutazione economica e deve corrispondere a un interesse, anche non patrimoniale del creditore.