Divario nelle valutazioni del mio immobile

mi è capitato di pensare in questi giorni di volere vendere una proprietà che è la mia prima casa.
ok. E di farmi un giro sui due più grandi portali di annunci e di vedere in questa zona cosa c'è, a quanto e da quanto invenduto..
e poi di farla valutare da 3 agenzie. Due grossi nomi e una piccola agenzia che però è un nome con alcune sedi in giro per Roma. Ma niente a confronto dei grossi nomi di cui sopra.
Ebbene : i due grossi nomi erano più o meno concordi :una svalutazione clamorosa , il nome medio piccolo una valutazione onesta , meno delle aspettative ma onesta cioè non ti faccio fare quanto volevi ma onestamente questa cifra credo di poterla soddisfare.
C'è una politica precisa dei grandi nomi sul buttare giu' le valutazione e sbrigarsi?
debbo dire che quando opponevo a quanto il signore di sopra aveva venduto un taglio grande la metà e senza esterni o a quanto avesse venduto quello a lato un taglio uguale ma meno curato del mio, farfugliavano. Cioè prezzi di immobili venduti non stagnanti erano quelli con cui peroravo la mia causa coi due signori dei grandi nomi..
Se io fossi stata meno furba.. a quel prezzo tanto stracciato vendevano domani no ma quasi.
roba di 50 mila k sotto rispetto all'onesta valutazione dell'utimo e 65 k sotto a quanto speravo di farci. ma Insomma in tempo di crisi una mano lava l'altra , mi piego alla valutazione del terzo agente e compro da un'altra parte sempre a meno la casa definitiva per molti anni.

 

Sì, gli piace vincere facile

Lasciali perdere.

 

la valutazione onesta la fare il mercato, non l'intermediario.
se non hai fretta, dagli un mandato e vedi come va.
se aveva ragione lui, avrai 50.000 euro in più.
se avevano ragione gli altri, avrai 6 mesi di interessi sul capitale in meno.

però ho un po' l'impressione che tu faccia l'equazione "onesto=quello che dice una cosa che piace a me".
magari è così. ma magari è quello che ti strappa il mandato a un prezzo che non riuscirà mai a farti spuntare... salvo poi farti i menoni per portati a cifre più potabili.

 

Hai l'impressione errata e ti spiego anche perchè : per me onesta è la valutazione che è molto vicina a quanto poi , come ho scritto, ha effettivamente venduto in questo momento il vicino con un tipologia identica ma un po' meno curata, a quanto ha venduto quello all'angolo ecc... cioè la valutazione onesta è quella che rispecchia il prezzo corrente delle tipoligie vendute in questo periodo e simili nel quartiere.. non una allineata a quanto effettivamente si vendono immobili con 40 mq meno dei miei.
Il prezzo,come dici tu, e come scrivevo io, lo fa il mercato.

 

e allora non vedo quale dove sia il problema.
dai mandato all'agenzia che ti ha fatto la quotazione che ritieni congrua e aspetta le visite e le relative proposte.

 

Se vuoi sapere sto trattando una pratica di un mutuo ad un cliente..il venditore ha acquistato a 375.000 nella zone del Torrino ...sta rivendendo a distanza di 5 anni a 270.000 ci sono altre siti azioni simili di altri ex colleghi agenti immobiliari che hanno prezzi inferiori al prezzo di acquisto fatto negli anni precedenti...ricordati che non eri presente alle stipule degli altri venditori...fai quello che ritieni più giusto....ma alcune volte..chi spara più grosso...poi diventa l'agenzia che non ti ha portato nessuno e sono degli incompetenti...poi non prendertela con loro....AUGURI

 

E 6 mesi di svalutazione della casa, ovvero, se si rimane in tema 2013 (-12% su base annua), -6%, che su una casa da 200'000 € sono 12'000 €, che vuol dire essere andati a lavorare a gratis per 6 mesi.

 

l'ho pensato, non lo scritto
un po' perchè non ho la sfera di cristallo (e oltretutto manco conosco la zona e la tipologia), un po' per non infierire.
però è un'altra variabile da tenere in considerazione.

 

Ovviamente.
Poi quasi nessuno lo fa, ma questo è un altro discorso.

Nessuno ha la pretesa di vedere nel futuro, ma uno la domanda se la dovrebbe porre, e dovrebbe provare a rispondere con quello che sa/vede/immagina; poi uno può anche sbagliare valutazione (l'errore è umano), ma un conto è sbagliare perchè uno ha fatto valutazioni sbagliate (ci sta), un altro è ignorare la questione, e questo è, appunto, da ignoranti.

Tra l'altro è proprio rispondendo a questa domanda che uno capisce se è il momento giusto per comprare o meno; che i prezzi delle case siano ai minimi storici dal periodo post euro conta niente, se domani i prezzi continueranno a calare chi compra oggi fa un cattivo affare.

Io sono in procinto di comprare, ma per necessità, e quindi il discorso economico mi riguarda fino ad un certo punto, ma per chi deve vendere il discorso è solo e soltanto economico...

 

I grandi nomi in franchising devono fare assolutamente bilancio e devono vendere senza troppe pretese, tanto su 50.000 euro si giocano circa 2/3.000 euro.
Io posso confermarti che nel mio quartiere il grande nome che mi fa concorrenza chiude le trattative a cifre inferiori alle mie, roba di 30.000 euro buoni. E non è che oggigiorno vendano prima di me. Io sono convinto di quello che faccio, riesco a trasmetterlo agli acquirenti. Non sopravvaluto mai gli immobili, anzi, faccio la mia valutazione, prendere o lasciare.
Quindi, se l'agente "onesto" ti sembra più congruo col mercato prova con lui, ma se ti sembra più congruo solo perchè ha detto una cifra migliore rifletti bene.

 

chi sa che ne pensa @ingelman di uno che ha buttato 100k al cxxxo oltre alle spese irrecuperabili [DOUBLEPOST=1394452181,1394452046][/DOUBLEPOST]quanto al tema del thread, secondo me, dal punto di vista del compratore quindi e non dell'agenzia immobiliare, i franchising hanno più possibilità delle piccole agenzie di sapere a quali prezzi si vende veramente dato che trattano una grande quantità di immobili e fanno "rete" per scambiarsi le informazioni.
ci sono "micro-franchising" anche, radicati solo in certe zone e anch'essi mi sembrano offrire di solito la merce più appetibile.

 

penso che è un caso unico,
o ha comprato malissimo all'epoca o sta rivendendo a troppo poco,
o comunque la somma dei due fattori

il calo dei prezzi c'è stato e nessuno lo nega, ma qui a Roma rivendere a 100k in meno su un acquisto iniziale di 350k non mi è mai capitato
Poi Eur Torrino non è neanche male come zona

Strano molto strano
non è che c'è lo zampino di gmp

 

La zona del Torrino è a ridosso dell'eur la zona all'epoca per i prezzi che aveva era il top...nelle palazzine che vendeva mezzaroma nei famosi attici con piscina i prezzi del 2 camere era di 470.000 euro.. ( oggi non si venderebbero mai a quel prezzo ) se non vedevo l'atto di acquisto avevo dei dubbi ma dopo averlo letto ti posso garantire che le cose stanno esattamente così il venditore ha capito che la condizione attuale del mercato è questa rivende azzera il mutuo residuo...e ricomincia la nuova vita..tanto il parametro è sempre quello famoso..vendi a tanto ricompri a tanto....vendi a poco...ricompri a poco....

 

quoto in pieno

tolti i 18000 euro d'IVA sempre troppo
mahh !!! chi ha fatto quel tipo d'acquisto all'epoca è stato un folle, compreso chi ha acquistato nel momento sbagliato a Talenti "stessa ditta"

se le cose stanno così è il momento di acquistare
anche il tuo lavoro sta riprendendo , ultimamente sto notando che i tempi di risposta delle banche si sono abbreviati notevolmente e c'è più disponibilità nel dare un esito positivo alla pratica di mutuo ,
almeno quì da noi
non sò se anche tu hai notato questo cambio di atteggiamento visto il lavoro che fai

 

Come al solito, chi ti valuta la casa 50000 euro in più é bravo e onesto...i kattivonii e perfidi che te la valutano di meno sono incompetenti, disonesti, "svalutano per vendere prima"...ne ho visti tanti di proprietari farmi di questi discorsi e provare poi a vendere alle loro condizioni...stanno ancora tutti lì o peggio vengono poi in ufficio a chiedermi come si possono liberare da un incarico a 12 mesi dato ad un prezzo che sarebbe già stato spropositato in tempi pre-crisi, e per il quale dal giorno dopo la firma non fanno altro che ricevere pressioni per il ribasso...

 

Ma il franchising ha agenzie in zone diverse, come fanno a confrontarsi i prezzi zona per zona? Specie qui a Roma dove ogni quartiere ha vita proprio in fatto di prezzi.

Attenzione, il quesito iniziale era finalizzato a capire se i franchising usino come tecnica la svalutazione per chiudere prima (anzitempo) le trattative, non si sta parlando di volere per forza 50mila euro in più

 

Ti dico la mia:
ho fatto periziare nel 2012, 2 immobili: appartamento + villa.
Le due agenzie una con proprio marchio, l'altra di franchising, con cravatta verde ma a che fare con il tempo, hanno dato una valutazione identica per appartamento, per la villa si discostava di 20.000€.
Quindi... non ho trovato questa differenza.
Stessa perizia ad un geometra... l'appartamento 40.000€ in + e la villa 120.000€ in + circa. Gli immobili (presi da immobiliare e casa.it) messi nella perizia del geometra li ho trovati ancora in vendita... già ribassati di 20.000€...

Adesso sto facendo fare un'altra perizia per il tribunale (basata su rogiti compravendite 2013)... se per l'appartamento siamo in linea con quanto detto dall'agenzia... leggermente aumentato... (2.000€ di differenza... qui il trilocale a quanto pare piace... e costa anche di + del quadrilocale in proporzione)... per la villa siamo a 40.000€ in meno di quanto stabilito dalle agenzie... anche perché hanno finito una serie di ville a pochi metri proprio nel 2013... e le hanno vendute a prezzi ultracompetitivi (me l'aveva detto anche l'agente che era venuto a fare la perizia....)
rispetto al geometra siamo su due pianeti diversi... e alla mia richiesta, "beh me li vende lei? "Io faccio perizie, non vendo case! Utile la sua carta allora...

 

inizio a pensare che hai un'agenzia a Puffonia [DOUBLEPOST=1394461157,1394461119][/DOUBLEPOST]

la sola Tecnocasa ha 6 agenzie nel raggio di 2km qua attorno...

 

allora quella che sta vicino a me chiude a prezzi più bassi rispetto a me, chi prendi in considerazione per il valore?

 

puoi venire a Puffonia quando vuoi e vedi (carte alla mano)
perchè dire cretinate
un immobile acquistato a 370k qualche anno fà a Roma e rivenduto a 250K sinceramente non mi è mai capitato (può essere un caso unico )

Il problema è che se uno prende come esempio il proprietario che ha acquistato male e oltretutto quando i prezzi stavano alle stelle , mi sembra evidente che rivendendo oggi subisca una perdita sensibile seppur compensata nel caso debba riacquistare .

Comincio a pensare che sei leggermente quaquaraquà [DOUBLEPOST=1394461922,1394461807][/DOUBLEPOST]

gmp prende in considerazione quella che gli fornisce i dati più bassi che più fanno comodo a lui

le vendite fatte e realizzate a prezzi alti non le posta perchè sarebbe per lui come darsi la zappa sui piedi