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  1. Claudia...

    Claudia... Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buongiorno ...
    sarei interessata all'acquisto di un appartamento.

    Quali sono i documenti minimi che si dovrebbero chiedere all'Agenti Immobiliari,
    o quali sono quei minimi accertamenti che un accorto compratore dovrebbe effettuare,
    per affrontare con più tranquillità una proposta d'acquisto,
    visto che, se va bene,
    questa proposta porterà immediatamente alla nascita di un "contratto vero e proprio"?

    Mi vorreste dare qualche suggerimento?
     
  2. GuglielmoP

    GuglielmoP Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Atto di acquisto, planimetria catastale, regolamento di condominio. Se possibile averle prima anche le visure ipotecarie aggiornate ( in assenza subordinare l'acquisto al buon fine degli accertamenti).
     
  3. Claudia...

    Claudia... Membro Attivo

    Privato Cittadino
    grazie per la risposta.
    Dovrei comprare da un costruttore (tramite agenzia).
    E' un atto di proprietà che, si deve chiedere in questi casi, vero?
    Non sono molto pratica di queste cose, purtroppo:confuso:

    Nonostante lo abbia chiesto più volte, ancora la planimetria catastale non mi è stata data. Sembra che l'Agenti Immobiliari da questo orecchio proprio non ci senta. Ma perché?

    Per quanto attiene alle visure ipotecarie, è possibile farle online, anche pagando?
    e se sì, quali estremi devo procurarmi prima per fare questi controlli?

    grazie ancora in anticipo ...
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve Claudia, acquistare un immobile è una cosa seria , frutto di sacrifici, se ci affida a qualcuno esperto del settore e questi non lo comprende... forse è il caso dicambiare " esperto ", detto questo ... la semplice collaborazione facilita il tutto... per procedere ad un acquisto " sereno " sarebbe opportuno che l'agenzia immobiliare o in alternativa il venditore ti desse copia della seguente documentazione:
    1 - atto di provenienza ( rogito notarile, successione ereditaria, decreto del tribunale o altro )
    2 - planimetria catastale aggiornata e corrispondente alla reale situazione dell'immobile ( eventuali difformità dalla realtà non ti consentono di fare l'atto definitivo )
    3- Se l'immobile è post 1967 ... certificato di abitabilità e agibilità ( se non presenti , capire perchè )
    4- visure Ipocatastali... dalle quali si evince la presenza o meno di ipoteche iscritte.
    5- certificazioni impianti igienico sanitari, elettrico e gas.
    6- certificato energetico
    7- regolamento di condominio
    8- ogni altra notizia che possa interessarti.

    Un serio agente immobiliare almeno i primi tre punti dovrebbe già averli in casa, se alla richiesta non ottempera, allora andare con i piedi di piombo ed eventualmente si vuole procedere con una proposta , condizionare questa al controllo delle carte e della situazione,
    hai comunque omesso di chiarire se dal costruttore stai acquistando una casa nuova, da costruire o già costruita o una ristrutturata, perchè le cose cambiano .Fabrizio
     
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  5. enzo6

    enzo6 Ospite

    Come al solito studiopc è estremamente professionale nelle sue indicazioni.
    Mi permetto di fare un paio di piccole annotazioni:
    Se l'immobile post 1967 è obbligatoria la licenza edilizie e non l'agibilità la quale comunque puo' essere richiesta dall'acquirente in fase di proposta (tuttavia molti comuni necessitano 60gg per il rilascio). Un immobile senza agibilità puo' comunque essere rogitato.
    Le certificazioni impianti non sono obbligatorie nella vendita degli immobili. Addirittura è rogitabile un immobile in cui gli impianti sono dichiarati non a norma.
    Naturalmente per gli immobili nuovi è lecito richiedere le certificazioni impianti e tutto quanto indicato sopra dal collega, dati disponibili solo se l'immobile è già stato completamente costruito.
     
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  6. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Concordo con studiopci per quanto ha trascritto correttamente ma nel csao che l'appartamento da costruire è già completo ed e subito possibile andarlo ad abitare ed a condizione che il costruttore ha completato tutte le pratiche burocratiche inerenti, ma se invece si tratta di edificio ancora incompleto o in corso di lavori o ancora con alcuni lavori da completare oppure ancora tutto completo ma in via di desinzione delle varie pratiche burocratiche, molti dei documenti sopra suggeriti possono non essere in possesso del costruttore in quanto ancora in regola per poterli produrre e/o depositarli quali:

    2 - planimetria catastale aggiornata e corrispondente alla reale situazione dell'immobil;

    3- Se l'immobile è post 1967 ... certificato di abitabilità e agibilità ma anche se antecedente a tale data c'è la sentenza di Cassazione civile, Sez. II, 29.8.2011, n. 17707 che tratta l'argomento;

    5- certificazioni impianti igienico sanitari, elettrico e gas.

    6- certificato energetico

    7- regolamento di condominio

    Ciao salves
     
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  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    fai una proposta con clausola sospensiva per poter far fare i controlli su tutto quello che riguarda l'immobile da un geometra di fiducia.
    lui sa come e cosa fare.
    scadenza un mese. costo modesto.
    se i controlli andranno bene ed il geometra ti dira' che non c'e' nulla di grave e cmq se c'e' qualche cosa che si puo' mettere a posto...a spese del venditore entro la data del rogito... vai avanti nel contratto.
    ricordati di mettere tutto nero su bianco.
    la clausola sospensiva sospende il contratto fino alla fine dei controlli.
    in caso di abusi insanabili o magagne grosse puoi ritirarti e ti verra' ri-consegnato l'assegno del deposito dato per fermare la casa e non pagherai nemmeno provvigioni.
    meglio di cosi'........:D
    ciao
     
  8. enzo6

    enzo6 Ospite

    8-Licenza edilizia per immobile post 1967
     
  9. Claudia...

    Claudia... Membro Attivo

    Privato Cittadino


    Grazie, Fabrizio, per le preziosissime informazioni!

    L'appartamento che vorrei acquistare fa parte di una palazzina ultimata ormai già da quasi 2 anni (alcuni appartamenti sono stati già venduti e sono anche già abitati). Quello che vorrei acquistare io attualmente è allo stato grezzo avanzato.

    L'Agenti Immobiliari (una persona molto giovane, probabilmente poco esperta) sembra abbastanza restia all'invio di documenti. Mi ha detto a chiare lettere che "tutti i vari documenti inerenti ai
    dati catastali, situazione ipotecaria, urbanistica, condominiale,
    certificazione conformità, energetica e quant'altro" verranno reperiti dall'agenzia A SEGUITO della proposta d'acquisto, e che non ci sono dubbi sulla regolarità della documentazione.:occhi_al_cielo:

    Io non vorrei disturbare questa persona, ma mi trovo in grosse difficoltà. L'unico documento immediatamente disponibile è stata la proposta d'acquisto, che, però, al momento, stando così le cose, non mi sento assolutamente in grado di prendere in considerazione.

    Ho pensato di andare da un notaio, far fare a lui tutte le verifiche del caso e se va tutto bene, fare successivamente una proposta d'acquisto.

    Ma è giusto procedere così?
    Voglio dire ... un notaio avrà il suo costo ... Se poi si scopre che ci sono dei problemi, o se nel frattempo, l'appartamento viene venduto ad altri, avrei speso dei soldi per niente.

    Non avrebbe più senso che fosse l'Agenti Immobiliari a preoccuparsi di rassicurarmi (ma non soltanto "a parole") e, magari, al più presto, che tutto è a posto? in fondo non potrà mica prendere una provvigione solo per avermi accompagnata una o 2 volte a vedere l'immobile?

    ripeto, parlo da inesperta.
    Però, se mi dite che prima della proposta d'acquisto, ho diritto a visionare tutti questa mole di documenti e che posso rivolgermi direttamente al costruttore, scavalcando l'Agenti Immobiliari, non ho problemi ... :) vado ...
    Anzi, corro!
     
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  10. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    nooooooooooo. :shock::occhi_al_cielo:
    ecco il classico acquirente che finisce dritto in padella.
     
  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Essendo in questo stato puoi fare proposta con diritto di rescissione e restituzione della somma qualora i documenti di cui ai punti trascritti da studiopci e il n. 8 da enzo non sono conformi tra di loro o presentano delle incongruenze normative, questo considerata la tua inesperienza occorre che ti faccia assistere da un tecnico.
     
  12. liza71

    liza71 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    no claudia, non funziona così. se l'appartamento ti interessa vai in agenzia, e se decidi di formulare la proposta d'acquisto stai attenta all'assegno che lasci in deposito: non trasferibile, intestato al proprietario e, visto che hai dei dubbi sulla legittimità, chiedi che l'assegno depositato non venga consegnato al proprietario al momento dell'accettazione della proposta ma solo al momento del preliminare quando il notaio avrà verificato che nulla osta alla commerciabilità dell'immobile.
     
  13. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Io concordo con te, Claudia : massima prudenza.
    Sai già che qualunque pagamento fai potrebbe essere in pericolo.
    Le famose resituzioni sono più teoriche che realizzate.
    C'è in corso una discussione su immobilio di un neo-membro che ha versato il 50% per cento per un immobile non finito ed il costruttore sta fallendo.
    Quindi piuttosto che preoccuparmi di piantine catastali ed altre carte, mi preoccuperei della situazione finanziaria del costruttore.
    Quindi assumerei tali informazioni subito, attraverso canali bancari o aziende che operano in tale senso.
    Per quanto riguarda le altre verifiche, quelle diciamo tecniche, chiedi ad un notaio un preventivo e poi decidi. Qualche verifica puoi farla attraverso un tecnico.
    Non ti fare pressare dall'agente immobiliare : diffidare da chi fa premura.
    L'appartamento c'è da due anni. Questo non vuol dire che hai tutto il tempo che vuoi, ma un settimana o dieci giorni è possibile. Non puoi essere una cavia degli esperimenti del giovane agente.
    Io al tuo posto parlerei direttamente con il costruttore (senza avere l'intenzione di escludere l'agente immobiliare) e gli chiederei di farti una offerta ferma per 10 giorni
    (opzione). L'inversione della proposta di acquisto, in proposta di vendita.
    Sono sicuro che hai colto il problema.
     
    A Francesco Talotta, Claudia... e ccc1956 piace questo elemento.
  14. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La cosa che mi suona un pò strana è " la palazzina ultimata da 2 anni " con alcuni immobili venduti ed il tuo allo " stato grezzo " , è questa una situazione ( il grezzo ) che può dare adito a varie interpretazioni , sono però propenso pensare che la motivazione risieda in una " furbata " che alcuni costruttori ancora applicano... quella di venderti l'immobile allo stato grezzo e poi farti pagare le finiture a parte... il motivo risiede in un risparmio fiscale del costruttore ( per così dire ), aldilà di questo però il comportamento poco collaborativo del collega non è professionalmente valido, per cui io ti consiglierei, nel caso in cui tu fossi interessato all'immobile di redigere una proposta di acquisto condizionata al buon esito di tutte le corrispondenze di legge ed alla commerciabilità dell'immobile, l'inserimento di questa condizione comporterà che fino a quando la condizione non si verificherà ( cioè l'immobile è a posto con le carte ed è commerciabile ) tutto resta sospeso ... quindi l'assegno di caparra ( intestato al venditore ) sarà dato in custodia fiduciaria al collega il quale solo e dico solo quando tutto sarà a posto potrà consegnarlo al venditore e solo e ridico solo quando tutto sarà a posto il collega potrà richiedere e ricevere il pagamento delle commissioni, perchè solo quando la condizione si verificherà la proposta acquisterà valore di contratto. Facendo così avrai il tempo di vedere le tue cose e di far controllare al Notaio ( al quale conferirai mandato a controllare ) o ad un tecnico la regolarità del tutto... è vero che corri il rischio di " buttare una sommetta " ma meglio una sommetta che correre dietro a costruttore, agenzia, avvocati e azzeccagarbugli vari nella speranza di riavere i soldi indietro.
    @enzo mi risulta che se l'immobile è sprovvisto di dichiarazione di conformità o altro debba essere dichiarato che l'immobile viene ceduto nello stato di fatto e senza le Di.Co. .

    Fabrizio
     
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  15. enzo6

    enzo6 Ospite

    Silvio pochi anni fa ha cambiato la norma per gli immobili usati:
    Al rogito si dichiara se l'immobile ha impianti a norma (il silenzio vale assenso) oppure che gli impianti non sono a norma.
    Nel primo caso la responsabilità per anomalie subito dopo il rogito ricade sul venditore, cosa che non accade nel secondo caso.
    Le certificazioni impianti non sono obbligatorie anche perchè comunque non attestano il loro corretto stato. Ovviamente se ci sono è meglio.
    Quanto scrivi era relativo a Bersani.
     
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  16. Claudia...

    Claudia... Membro Attivo

    Privato Cittadino
    intanto ringrazio tutti di cuore per le risposte e i preziosi consigli che mi sono stati scritti fino ad ora :)


    è vero, hai ragione.
     
  17. Claudia...

    Claudia... Membro Attivo

    Privato Cittadino
    mi sono dimenticata di dire che ci sono anche altri appartamenti in quella palazzina che ancora non sono stati venduti e che tutti sono ancora allo stato grezzo avanzato. La motivazione ufficiale addotta dal venditore è stata quella di voler lasciare libero l'acquirente di scegliere personalmente le finiture, altrimenti l'appartamento verrà rifinito con quelle già fissate in capitolato. Qualora venissero scelte finiture di pregio superiore a quelle in capitolato, sarà dovuta la differenza di prezzo.

    ... può essere che il costruttore, lasciando un appartamento allo stato grezzo, non debba pagare determinate imposte, come per esempio l'IMU?
    Quando durante la visita chiesi il costo dell'IMU,nessuno dei 2, né costruttore né l'Agenti Immobiliari mi ha saputo dare risposta. A tutt'oggi ancora non lo so. Il motivo potrebbe dipendere da questo?
     
  18. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Per l'IMU potevano darti almeno la rendita catastale di un appartamento similare già consegnato ( se hanno fatto l'atto notarile ) e dirti : Signora Claudia questa è la revedibile rendita catastale. Chieda al suo commercialista quanto verrebe l'IMU.
     
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  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io stessa ho un cantiere in cui gli appartamenti invenduti sono stati lasciati al "grezzo avanzato" (cioè con tutti gli impianti posati) proprio per poter lasciare alla'acquirente la possibilità di scegliere le rifiniture, cosa che i clienti apprezzano molto.
    Quindi da questo punto di vista niente da dire.

    Trattandosi di una casa nuova, in teoria dovrebbe essere tutto a posto, urbanisticamente parlando, ma la cosa migliore è fare come ti hanno già consigliato: una proposta subordinata alla conformità dell'immobile, fatta all'agente immobiliare.

    Non so da quale consiglio hai tratto la conclusione di poter scavalcare l'agente immobiliare e trattare direttamente con il costruttore... al massimo potrai trattare con il costruttore tramite l'agente immobiliare.
     
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  20. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il consiglio era il mio ma di "parlare" con il costruttore senza l'intento si scavalcare l'agente.
    Tale consiglio era inquadrato nella constatazione di claudia ceh l'agente immobiliare ha già tassitavemente negato documenti ed informazioni.
    A questo punto, salva la provviggione dell'agente, ritengo che Claudia non possa fare le spese dell'icapacità del mediatore a mediare.
    Ritengo che Claudia non comprerebbe senza certezze. In caso contrario dovrebbe dovrebbe farsi preparare una proposta di acquisto da parte di un consulente terzo, avendo l'agente immobiliare dato una impressione poco affidabile di super-partes e diciamo pure omertosa.
    E' l'agente che ha instaurato questi dubbi sul suo operato. Se, presa una lettera di riconoscimento della sua provvigione in caso di conclusione dell'affare, sarebbe bene, a mio avviso, che si mettesse da parte per il bene di tutte e 3 le parti.
    Altrimenti è molto probabile che non si conclude nulla.
    Tu sei una Agente SENIOR, quello sembra BABY.
     
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