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  1. vituz82

    vituz82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, gradirei un parere da esperti del settore...

    Come dovrebbe essere redatta una condizione sospensiva in una proposta d'acquisto che sia legata all'ottenimento di un mutuo?

    Quali altre formule dovrebbe contenere una proposta che tutelino l'acquirente?

    Grazie mille
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    possibilmente in una maniera più chiara possibile e che non lasci spazio alle interpretazioni ..
    Bisognerebbe poi capire che cosa in effetti s'intende per l'ottenimento del mutuo ..

    Si parla di delibera vera e proria o un assenso della Banca sulla fattibilità ?
    Ti dico questo perchè così come postata la domanda lascerebbe pensare che vuoi condizionare l'efficacia della proposta fino al rogito o giù di lì visto che parli di ottenimento del mutuo.

    Diciamo che non solo l'acquirente dovrebbe essere tutelato .... comunque

    Le altre formule di tutela possono essere quelle di subordinare la proposta alle verifiche riferite alla regolarità sia urbanistica che catastale nonchè l'assenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli

    Una domanda te la voglio porgere io
    In che modo si può tutelare il venditore e che garanzie offrirgli per non fargli perdere inutilmente tempo?
     
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  3. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La migliore è prima di tutto dargli un nome chiaro ed una durata chiara, quindi "clausola sospensiva: 30 giorni dal momento dell'accettazione per...", ci sono mille altri modi ovviamente, ma questo è a prova di contestazione.
    Altre cautele direi che devi averle prima di firmare, controlla bene tutti i documenti, magari facendoti aiutare dall'agente immobiliare se ti ispira fiducia, poi firma. Ovviamente ci devono essere tutte le garanzie che al rogito l'appartamento sarà libero da oneri, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli ecc
    Una parte importante sono le note, se hai un dubbio fai scrivere la cosa per esteso nelle note, anche se sembra sciocco. Ad es il fatto che nell'ultimo ventennio non ci siano donazioni non rientra nelle pregiudizievoli per l'acquisto, perché l'immobile è compravendibile, visto che devi fare il mutuo fallo mettere a mano "qualora emergesse una donazione negli ultimi 20 anni il proponente avrà facoltà di annullare la presente proposta", qualcosa del genere, anche scritta in modo più elegante...in bocca l lupo!
     
  4. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Una clausola Mutuo deve contenere
    • l'impegno del proponente ad avvisare il venditore della NON fattibilità del mutuo entro xx giorni (nessun avviso = mutuo erogato)
    • estremi della banca
    • importo richiesto
    • eventuale penale a carico del venditore per liberarsi dalla proposta in cambio del versamento al proponente di una somma pattuita (es. 5.000€) a titolo di indennizzo.
    In caso di sospensiva per controlli, ti suggerisco anche di farti preparare un documento firmato dal venditore in cui ti autorizza ad accedere ai suoi dati condominiali - catastali ed urbanistici.
     
    A Bagudi e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  5. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    :shock:E chi mai sarebbe disposto a sottoscrivere una simile clausola?
     
  6. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Parli del venditore o dell'acquirente?
     
  7. vituz82

    vituz82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ringrazio tutti per i commenti e per la disponibilità

    La mia intenzione era appunto quella di richiedere all'agenzia l'inserimento di una clausola che mi offrisse una tutela in qualità di acquirente nel caso di mancata concessione di mutuo. Il dubbio appunto è se riempire questa condizione con dettagli (ad esempio fissando termini, riferimenti per istituto di credito, importi, ecc) oppure se tenerla comunque abbastanza generica. Inoltre vorrei fare anche esplicito riferimento all'esito della perizia e quindi alla delibera vera e propria del mutuo e non ad una pre-delibera di fattibilità. Pensavo ad una condizione più o meno simile:
    "La presente proposta di acquisto si intende condizionata all'ottenimento della delibera di mutuo da parte del proponente con relativa perizia...". Visto che però vorrei anche contemperare l'esigenza del venditore a non restare troppo vincolato alla proposta stessa pensavo anche di aggiungere un termine del tipo:

    "...l'esito di tale delibera ricevuto dal proponente dovrà essere reso noto al venditore entro e non oltre le ore 24.00 del giorno xxx"

    Ritengo di non dover aggiungere altro per non condizionare in modo eccessivo tale circostanza e visto che comunque ho già 2-3 preventivi di banche che mi garantiscono comunque fattibilità del credito richiesto.

    Il mio dubbio a questo punto è...quanto tempo stimare per un termine del genere?

    Quanto ad eventuali altre tutele, la proposta in bozza contiene già una garanzia fornita dal venditore sulla regolarità urbanistica dell'immobile, dati castatali, assenza di ipoteche, pendenze condominiali, ecc. E' chiaro che è una dichiarazione di garanzia da parte del venditore ma non è una vera e propria condizione...sbaglio o c'è una differenza tra queste due situazioni? Se per ipotesi firmassi questa proposta, e venisse accettata così com'è e dopo mi viene lo scrupolo di fare una verifica catastale e riscontro eventuali difformità cosa accadrebbe a questo vincolo che si è creato con l'accettazione della proposta? Ho il diritto di recedere riprendendomi la caparra? Oppure la garanzia del venditore contenuta nella proposta non mi tutela in presenza di difformità?

    Infine (tanto per non farmi mancare nulla) nella bozza di proposta vedo anche un oscura dicitura "l'immobile sarà consegnato entro 20 giorni dal rogito"...senza alcun riferimento però a penali per il ritardo.....
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Venditore nel caso nel frattempo trovi un altro acquirente nel periodo della sospensiva.
     
  9. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si si certo. :D
    Chiedevo a @specialist quale delle due parti dovrebbe essere restia a sottoscrivere una simile clausola a suo giudizio.
     
  10. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    eh.. a voglia !!!

    quella che faccio sottoscrivere io prevede due penali:
    X€ per l'acquirente ed X€ per l'agenzia.
    i venditori l'accettano sempre perché sono ingordi

    il Proponente l'accetta solo se è l'unico motivo per far accettare al venditore una proposta "più bassa del normale" ma con sorpresa:

    HAi presente quella discussione in cui si parla di proposte con il -30% di sconto?

    Succede che il proponente va in banca e si fa dare una predelibera per il mutuo (certezza 95%), ritorna in agenzia e fa una proposta molto più bassa con clausola 40gg per ottenere il mutuo ma con penale di svincolo di 5.000€.
    Il proprietario accetta convinto di poter trovare in 40gg qualcuno che offra anche solo 10.000€ in più
    MA​
    tre (non quaranta) giorni dopo aver ricevuto l'accettazione, il proponente (forte della predelibera) comunica al proprietario l'avventa accettazione del mutuo e la penale (se scritta bene) va a farsi benedire.

    morale sconto accettato e penale evitata.
    :maligno:

    PS
    c'è anche l'ipotesi che l'agenzia prenda 2 provvigioni + una penale ma sarebbe uno stratagemma alla @PyerSilvio
     
    Ultima modifica: 17 Giugno 2015
  11. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Come venditore non accetterei mai. Se proprio ci deve essere una sospensiva, preferisco concedere uno sconto minimo e aspettare 40 gg, che non sono poi un'eternità.
     
  12. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E quale è il problema per il venditore? E' una sua facoltà, mica deve esercitarla per forza.
    Se arriva quello che gli offre qualche soldo in più o è più sicuro la esercita, altrimenti, è come se non ci fosse.
     
    A Rosa1968 e Tobia piace questo messaggio.
  13. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Idem come sopra replicato a @ab.qualcosa.
    Mi sembra comunque una proposta un po' "cervellotica", ma la leggono prima di firmarla?
     
  14. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ti ripeto, per il venditore meglio con che senza, per quanto riguarda l'acquirente chiaramente deve stare attento a comunicare per tempo, ma mi sembra il minimo.

    Nota a margine: commentavo la clausola di tobia, io ancora non l'ho mai usata così concepita.
    Magari glie la rubo :^^:
     
    A Bagudi e Tobia piace questo messaggio.
  15. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Uno sconto minimo
    Quindi se per una villetta Da 500.000 ti offrono 30.000€ in meno tu accetti senza clausola?
    Tra 5.000 e 30.000 c'è margine per un'altra trattativa ma tu proprietario non accetti.
    Vanno bene 30.000 in meno !!
     
  16. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    L'unico caso per cui potrebbe essere conveniente è se trova uno che gli dà almeno 6000 euro in più, però deve essere chiaro che non deve pagare le provvigioni perchè ha rinunciato e poi pagarle un'altra volta. Inoltre, siccome ha rinunciato lui, se l'acquirente ha versato all'AI una caparra, deve essere chiaro che non restituisce il doppio. Insomma, ci sono da chiarire parecchie cosette, lui deve pagare solo la penale di 5000 euro.
    Se invece il venditore accetta la clausola, ma non la esercita si prende una bella fregatura, perchè ha accettato uno sconto molto più elevato.
     
  17. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Qui con Quattro righe si definisce tutto.
    Dopo che hai letto il mio post dove spiego il trucchetto sono buoni tutti di commentare così...
    :p

    Fermati prima:
    Il proponente ha 40gg per mandare conferma del mutuo, finché non arriva la conferma via raccomandata A/R il venditore può trattare con altri liberandosi di proponente ed agenzia con 5.000€

    Quando lo sconto è di 30.000 il proprietario accetta sempre. (tranne che il venditore sia tu)
     
  18. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Provala,
    È nata per far accettare una proposta più bassa in cambio di maggiore "libertà al venditore"
    :innocente:
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  19. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io la userei ancora meno alla Piersilvio di come la usi tu, se del caso... :D
     
  20. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Pyer sarebbe capace di fare la proposta, trovare un secondo acquirente, incassare la penale + incassare le sue provvigioni per la vendita
    io mi fermo molto prima.
     
    A Rosa1968, Bagudi e ab.qualcosa piace questo elemento.

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