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  1. macpp

    macpp Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti. Vorrei sottoporre il seguente caso: un mio cliente ha accompagnato un suo amico a visionare un appartamento in vendita di proprietà di un suo vicino. Quest'ultimo aveva firmato un mandato in esclusiva a beneficio di un'Agenzia. L'amico del mio cliente sembrava interessato ma ha chiesto tempo. Dopo un pò l'amico è voluto tornare a visionare l'appartamento e, per puro caso, ha trovato sul posto il Collega.
    E' trascorso altro tempo e, alla fine, il mandato è scaduto. Pochi giorni fa il mio cliente si è rivolto a me per assistere il suo amico nella stesura dei documenti per l'acquisto e la richiesta di mutuo, visto che finalmente questo si è deciso ad acquistare l'appartamento. Posto che a me ovviamente non spetta alcuna provvigione (ci mancherebbe altro ...), vi segnalo che il collega ha richiesto il pagamento della stessa tanto al proprietario che all'acquirente? La richiesta è legittima visto che l'acquirente ha visionato l'appartamento di sua iniziativa ed il mandato è venuto a scadenza?
    Grazie
     
  2. Eures

    Eures Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Scusi, ma l'acquirente come avrebbe potuto visionare la seconda volta l'appartamento di sua iniziativa, se la prima volta l'aveva visto con l'agenzia?
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il proprietario è stato scorretto: doveva mandare l'acquirente in agenzia. Trattare da soli l'appartamento durante un incarico esclusivo è scorretto, a meno che uno corrisponda ugualmente la mediazione (in casi particolari potrebbe anche accadere). Il venditore deve la mediazione, l'acquirente direi di no (sicuri che non lo abbia saputo per effetto della pubblicità dell'agenzia???).
    Preciso che l'incarico regola solo i rapporti fra venditore e agenzia.
     
  4. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    L'acquirente non ha mai contattato l'agenzia per la visita dell'appartamento, lo ha casualmente incontrato nel corso della seconda visita. Nulla quindi deve all'agenzia.
    Il venditore, come ben dice granducato, è stato scorretto ma purtroppo non sanzionabile. La vendita è stata fatta dopo
    la scadenza dell'incarico e di conseguenza è a posto dal punto di vista legale, non altrettanto da quello morale.
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    mah....
    Il cliente è stato trovato nell'appartamento durante il periodo di efficacia dell'incarico: potrebbe essere discutibile..
    Io scriverei.
     
  6. Eures

    Eures Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Forse sietei riusciti a interpretare il messaggio meglio di me, io me ne stavo del racconto... (infatti mi chiedevo, chi se ne importa se l'acquirente è andato a vedere l'appartamento accompagnato da qualcuno e se il proprietario dell'appartamento era un vicino di questo qualcuno??...-))
     
  7. macpp

    macpp Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per la celerissima risposta. Confermo che l'appartamento è stato visionato esclusivamente grazie all'informazione ed all'interessamento del vicino di casa che ha accompagnato l'amico a visionare l'immobile. Vorrei comunque suggerire una soluzione di buon senso: il collega riconosce uno sconticino sulla mediazione, il proprietario paga la mediazione con lo sconto, l'acquirente non paga nulla. Dipende dal collega visto che il proprietario sembra disponibile. Che ne dite?
     
  8. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Se, come dici, il proprietario è disponibile a pagare una provvigione ridotta, fossi al posto dell'AI interessato accetterei al volo.
     
  9. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Hai ben detto, l'acquirente è stato trovato nell'appartamento e non portato dall'AI.
    Nell'incarico di vendita in esclusiva è scritto che il venditore deve pagare una penale in caso di vendita diretta o tramite altra agenzia. Questa clausola perde naturalmente la sua efficacia con la scadenza dell'incarico.
    Se il rogito è stipulato successivamente a questa scadenza nulla è più dovuto dal venditore. Naturalmente non vi devono essere proposte o preliminari con data antecedente alla scadenza.
    Fortunatamente per il collega, e ne sono lieto per lui, il venditore, stando alle parole di macpp, è disponibile a pagare ugualmente una provvigione ridotta.
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Marcello non sono d'accordo.
    Se la visita viene fatta nel periodo di efficacia del contratto la provvigione è dovuta (il problema potrebbe essere provare la visita), non se viene fatto un preliminare/rogito nel periodo di efficacia. Altrimenti che incarico esclusivo è?
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'acquirente non paga nulla, il venditore invece dello sconticino io gliela farei pagare doppia!!:rabbia:
    Puoi (anzi devi x motivi pratici) accettare una transazione, ma solo ed esclusivamente perchè la legge fa schifo e le tutele noi non le abbiamo. ;)
     
  12. Oris

    Oris Ospite

    Scusate, state dando informazioni potenzialmente SCORRETTISSIME.

    1) L'incarico in esclusiva o meno NON HA ALCUN EFFETTO SUL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE!!!!!


    Il diritto alla provvigione nasce da "contatto sociale".

    Quindi, ad esempio, se una persona visitasse un immobile grazie ad un agente, immobile che poi acquisterà, il fatto che esista un incarico o MENO è ininfluente, perchè l'incarico per un AGENTE IMMOBILIARE, si concretizza nel momento in cui due parti, conoscendo la natura del mediatore, accettano di venire in contatto per suo tramite.

    Il pericolo intrinseco nell'incarico, specie se esclusivo per come è fatto oggi, che io vi denuncio da anni è proprio questo, subdolo, fraintendimento che spesso coinvolge, con mio sommo stupore, anche i colleghi. :rabbia:

    Inoltre, per rincarare la dose, la PENALE che il venditore pagherebbe all'agente nel caso venda per conto suo (che trovo una usanza da modificare), nella fattispecie :D potrebbe essere ininfluente, in quanto il diritto alla provvigione prevale sulla penale, se l'agente insiste nel pretenderla, giustamente.

    L'acquirente inoltre è totalmente "immune" da questo meccanismo, nel senso che sia che esista un incarico o meno, egli dovrà SEMPRE riconoscere la provvigione all'agente ove sussista la sua opera, che ha portato al "contatto", appunto, delle parti.
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Oris!!! Non c'è niente di scorretto.
    L'acquirente abbiamo detto tutti che non c'entra un cavolo: è andato a vedere l'appartamento tramite il vicino di casa. Non ha niente a che fare con l'agenzia.. (chissà se sarà vero......) men che meno con l'incarico che NON lo riguarda. Lo abbiamo già detto un milione di volte.

    Se tu hai un incarico a vendere un immobile e il venditore lo fa vedere durante il periodo di efficacia e tu lo vieni a sapere (ma soprattutto lo puoi provare), non hai diritto alla mediazione??? Il mandato regola agente e venditore. Sbaglio?
     
  14. Oris

    Oris Ospite

    Umberto, devi stare attento a cosa scrivi non perchè sbagli nel concetto, ma perchè inserendo cose superflure puoi alterare la natura del messaggio.

    rileggi la frase che ho quotato.
    Io credo che sia potenzialmente SCORRETTISSIMA, perchè induce il lettore a pensare che SOLO se la visita è fatta durante la durata dell'incarico il diritto alla provvigione sussiste...

    Invece, tale diritto, ne è totalmente immune: se un AI ti porta a conoscenza di un affare e tu concludi l'AI ha diritto alla provvigione, a prescindere da qualsiasi contratto. ;)

    Il brutto è che moltissimi colleghi sono convinti che invece l'incarico abbia qualche valenza nei confronti del diritto alla provvigione.

    Un altro esempio di fraintendimento è quello che induce i proprietari a pensare che semplicemente pagando la penale dell'incarico in esclusiva, si possa concludere un affare con un acquirente portato dall'AI incaricato, divenendo immuni entrambi dal diritto alla provvigione, cosa falsissima. ;)
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ah OK ora ci siamo: d'accordo su TUTTO. Anzi bisognerebbe scriverlo 1000 volte perchè sono concetti che i privati non hanno chiari.

    La frase in questione era riferita a QUELLA visita fatta da QUEL cliente che poi ha comprato. Era riferita a quel contesto. E' una scorrettezza del venditore, credo tu sia d'accordo con me...
    Quello era il senso.
    La mediazione è dovuta x la conclusione dell'affare per effetto dell'intervento dell'AI, a prescindere da tutto.
    :stretta_di_mano:
     
  16. Oris

    Oris Ospite

    Io sono d'accordo con te ;) ma volevo farti notare come la gente normalmente legge e capisce ciò che vuole, per questo bisogna sempre fare il pelo all'uovo ... :D
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok:
    hai ragione, l'ho scritto anche in un post di qualche giorno fa: a volte scrivendo le cose possono non sembrare quelle che sono effettivamente. ;)
     
  18. Eures

    Eures Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Questo è proprio uno dei punti più controversi.

    La legge dice "se l'affare è concluso per effetto dell'intervento dell'AI", che è diverso da "se ti porta a conoscenza dell'affare".

    Se dicesse così, sarebbe mediazione di informazione, che però in Italia non c'è.

    Infatti in Germania hanno ritenuto opportuno specificarla.

    Da quanto sono riuscito a capirne finora, "per effetto del suo intervento" vuol dire che il mediatore ha effettivamente trattato l'affare con entrambe le parti, svolgendo così un'attività che altrimenti le parti avrebbero dovuto svolgere da sole.
     
  19. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Umberto, infatti come potrebbe provare la visita?.
    per il resto sono assolutamente d'accordo.
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    he... è questo il problema... Se non ci riesce purtroppo non c'è niente da fare :disappunto:
    Ci potrebbe sempre essere un testimone..... o comunque il venditore messo alle strette potrebbe anche effettuare una transazione (che ripeto è utile all'atto solamente pratico, non che gli sia dovuta): non tutti si sentono di andare a dichiarare il falso davanti a un giudice, :confuso:
     

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