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  1. Aran

    Aran Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buon giorno cari colleghi vi sottopongo la mia situazione che in tempi diversi avrei preso di petto ma ad oggi non sò come comportarmi
    Ho un immobile in esclusiva, ieri avevo un appuntamento con un cliente, ma visto che all'ora stabilita non si presenta (poteva almeno avvisare) lo chiamo io per chiedere spiegazioni. Mi risponde che poichè ha capito qual'è l'immobile e considerato che lo ha già visionato con altra agenzia (gli amici verdi) ha pensato bene di non venire all appuntamento. (per altro pare che la casa gli interessi pure)
    Ora che fare?
    a) mi faccio pagare la penale per mancato rispetto dell'esclusività, con il rischio di una causa decennale?
    b) chiamo i verdi e discuto a posteriori una collaborazione alla quale per altro io sono sempre stato disponibile, bastava solo chiedere visto che con la proprietà sono sempre stato molto chiaro in merito?
    c) disonestà per disonestà, chiamo l'acquirente e lo convinco ad acquistare con me visto che ho un incarico a 20.000 euro in meno di quanto glielo hanno proposto i verdi e poi che si arrangino tutti?
    Sentiamo un pò voi che fareste?
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    c)
    gli farai pure un favore
     
  3. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Considerando che:
    - I verdi potrebbero anche non sapere della tua esclusiva ma dubito che collaborino;
    - L'acquirente si é comportato onestamente ed é meglio continuare per questa strada;
    - Se richiami l'acquirente e gli proponi un prezzo più basso, i verdi potrebbero pretendere una parte della provvigione;
    - Non é detto che questo acquirente poi acquisti.
    Ti consiglio di aspettare, lascia che l'acquirente acquisti con i verdi e chiedi la penale al venditore (perché causa decennale?).
    - Se l'acquirente non acquista, dai una spolveratina al cervello del venditore su quali siano i suoi impegni che ha preso con te.
    - Se invece il venditore ha fatto i suoi conti, la provvigione te la paga in un lampo.:basito:
     
  4. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Limpida ha perfettamente ragione. L'acquirente è stato correttissimo aveva visto PRIMA l'immobile e ha fatto la cosa giusta (tranne avvertirti per telefono che non veniva, lì è stato molto maleducato). Tu hai il diritto alla penale, pretendila se quel cliente comprasse. Certo che se il tuo incarico scadesse senza che tu concluda e poi l'acquirente comprasse dall'agenzia che ha il merito dell'affare, tu non pretenderai nulla, come è giusto.
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La realtà è diversa dal forum sempre pieno di (giusta) teoria e tanti bempensanti (esclusi ovviamente i presenti). La penale non te la pagheranno mai perchè lasceranno scadere l'esclusiva e poi faranno il contratto. L'altra agenzia probabilmente saprà della tua esclusiva e avrà detto al proprietario di farli lavorare e, eventualmente, firmare i contratti dopo la fine dell'incarico. Sono tutti e tre in malafede quindi opzione c) (se ti riesce). Farai un atto nobile e soprattutto farai quello che il cliente vuole da te: risparmiare 20000euro. Parlando di nobiltà ricorda (sempre parere personale) che la tua parte nobile, se aspetti correttezza e trasparenza da queste persone o tanto peggio dal diritto, brucerà notevolmente una volta concluso il tutto. Meglio che bruci la loro.... ;)
     
  6. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Credimi Umberto che non sto parlando di teoria e vedo che nemmeno tu lo fai, anzi, metti in primo piano l'aspetto più difficile della nostra professione, soggetto a modificarsi in base al tipo di cliente o di concorrente che si presenta perché non esistono più delle regole che tutelino noi e di conseguenza gli altri, e se esistono, sono confuse. Tu dici che il cliente é maleducato perché non avvisa, io ti dico che molti aspiranti acquirenti non telefonano perché hanno paura di essere coinvolti anche con te, a loro insaputa.
    Io credo che se uno é corretto lo sarà sempre e se sbaglia, sbaglia perché é un puro, non si può essere onesti delle volte si e altre no. La scelta è di Aran, soprattutto a capire qual'é la vera realtà, ma......mi rimane un dubbio:
    Se al posto dei verdi ci fossi stato tu,come ti saresti comportato?
     
  7. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Senza contare che se sono mediatori, chi lo dice che risparmia 20mila euro? ... è perlomeno ingenuo dichiararlo ;) A che cifra è in pubblicità? :D

    Inoltre: se il cliente compra dopo che è scaduto l'incarico... in cosa sarebbe scorretto? Perchè non ti permette di riscuotere la penale? Ma che mentalità è? Se lascerà scadere l'incarico, chi ce l'ha avrà tutto il tempo per svolgerlo e farlo andare a buon fine! Pretendere che questi concluda subito, perchè almeno riscuoti la penale... è perverso, per esser generosi. A meno che non si ammetta che l'esclusiva... :D
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    l'ha detto (giustamente) pensoperme


    qui c'è palese scorrettezza dai...


    Quello che faccio io è irrilevante (perchè è statisticamente irrilevante): io non sarei andato dove c'è un altro a meno di 'coincidenze' particolari che qui nn credo ci siano.

    lo dice aran: da come leggo fra le righe mi sembra evidente che la seconda agenzia abbia 'caricato' il prezzo cosicchè l'acquirente pagherà 3 mediazioni.


    è in malafede perchè non si presenta senza avvisare ad un appuntamento per acquistare un immobile che gli interessa. Gli scorretti sono i 'secondi' e il proprietario

    mi sono forse spiegato male o tu nn mi hai seguito: io nn ho parlato di riscuotere la penale. Ho consigliato l'opzione c:
    Non riscuoto la penale: lo vendo io...



    perverso.. :D
     
  9. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    NO Gran, io ho capito bene, sei tu che non mi segui.

    1) il cliente ha chiamato il nostro agente, per sapere di una casa, e interessato, fissa; quando ha capito che era la stessa non è andato all'appuntamento (e qi è maleducato o timoroso di venir "incastrato").

    2) Il cliente comunica (in ritardo e sollecitato dalla chiamata del nostro) che preferisce omprare con l'agenzia che glielo ha mostrato per prima (che tu dici che glielo fa pagare pure di più, quindi lui totalmente onesto).

    3) L'agenzia precedente viene ricontattata e GIUSTAMENTE tenta di far valere il suo diritto e di concludere (dove è la scorrettezza? Decidersi: mediatori o mandatari) o secondo te dovrebbe lasciare alla seconda il tutto solo per un incarico? Quindi invece di premiare chi lavora e raggiunge l'obiettivo si premia chi si mette di traverso a un affare in forza di un contratto? Sono generoso e non mi esprimo, tanto sono logiche destinate a scomparire...

    4) Libertà del proprietario di accettare una proposta da questo cliente tramite i verdi (che son i giusti titolari del diritto alla provvigione) e di pagare la penale al nostro, come sottoscritto tramite contratto.

    5) libertà dello stesso proprietario e del cliente di accordarsi per concludere solo a incarico scaduto, se il nostro sarà bravo potrà portarlo a termine e riscuotere tutto per se, altriemnti lasci il campo a chi è più efficiente.

    Ora parliamo del prezzo :) il nostro ha l'incarico a 20mila euro meno di CHI? Se il cliente ha chiamato saprà che la casa ora è a Xmila euro (cioè ymila-20k) quindi farà la proposta di quell'importo... :D o magari aprirà una trattativa e offrirà ancora meno, e il proprietario dirà che vuole almeno un rialzo corrispondente alla penale... insomma su.... ;)

    Aggiunto dopo 10 minuti...

    Ricordati che il nostro che ha l'esclusiva ha un limite, chi non ha più quell'incarico invece, può offrire meno del "minimo" ;)
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    1. escludiamo la 'comunella'? "vieni con me che paghi meno, aspettiamo che scada l'incarico così il proprietario nn paga penale e ti abbassa anche il prezzo" Io un paio di cent sulla comunella ce li punto
    2.nn mi pare sia così se nn capisco male: ha solo detto che lo ha già visto. Istruito dai secondi?
    3.la scorrettezza è lavorare su un immobile quando un collega ha un incarico: siccome lo sai, chiami il collega e chiedi la collaborazione. Scorretto lui e scorretto il venditore. Si chiama deontologia: questo è un articoletto deontologico che conoscerai: L’associato ****** deve sempre mantenere nei confronti dei colleghi comportamenti ispirati a lealtà e correttezza;dovrà evitare con il proprio comportamento di procurarsi vantaggi a danno dei colleghi.
    4.allora perchè dai mincarico esclusivo? Scorretto 2 volte. La penale non la pagherà mai: farà scadere il contratto e si inventerà scuse x nn far vedere l'immobile. Scorretto 3 volte.
    5.xchè non si vuole collaborare con lui al limite. xchè bisogna scavalcarlo?

    Gioco il jolly: lo comprerà un privato che ha saputo della vendita da entrambe le agenzie e di soppiatto ha contattato il venditore. Prezzo finale: Xmila-1000. Alla fine si trovano sempre tutti :D
     
  11. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sarà che secondo me, se uno ha visto la casa con una agenzia A, che questa per correttezza deontologica debba rinunciare a un suo diritto perché te c'hai l'esclusiva io lo ritengo non solo una assurdità, ma addirittura un sopruso.E che tu lo pensi mi spaventa, abbastanza. La correttezza deontologica sarebbe quella dell'esclusivista che ammette che un collega è più bravo e lascia che questi concluda, lui c'ha la penale, appunto. Se il proprietario è scorretto (secondo te) c'hai la penale. Se non la pagherà mai come dici tu, fai un favore al mercato, smetti di far firmare quegli obbrobri che non servono nemmeno a te (parole tua, eh?) . ;)
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io penso questo:tu venditore mi dai un incarico per 1000 ragioni: è un rapporto commerciale ed anche di fiducia. Guardiamo in 2 ottiche: quella del proprietario e quella della seconda agenzia.
    Ottica proprietario: se mi dai un incarico scritto e formale perchè ti devi affidare anche a pincopallo? Non me lo dare....
    Ottica secondo: rapporto deontologico fra AI. Se sa che io ho un incarico può anche andare dal proprietario direttamente e dirgli che ha un cliente, il vend risponde che ha un incarico esclusivo e lui ribatte: "chissenefrega, lasciamo scadere il contratto, facciamo la vendita magari a 10.000euro in + così se va tutto male ci sono pure i soldi x pagare la penale". E' scorretto il comportamento, non puoi dire di no.

    io nn penso che debba rinunciare ad un diritto: penso che è scorretto agire così perchè è una specie di scavalco. Se io ho un'esclusiva, tu collega, vieni da me e concludiamo assieme (deve essere il proprietario stesso a mandarti da me). Funziona così o almeno dovrebbe.
    Se poi mi dici che il sistema deve cambiare, è superato, bisogna modificarlo per adeguarci ai tempi, allora quello è un altro paio di maniche.

    Al privato lettore non mi va che passi il messaggio che "tanto anche se do un incarico esclusivo poi lo aggiro come voglio"...
     
  13. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Vero
    Non adatto al caso in esame: l'usurpatrice dei diritti sacrosanti, nel caso, sarebbe chi ha l'esclusiva... analizziamo i fatti come ci vengono raccontati, senza dietrologia ad hoc per giustificare le proprie posizioni.
    SOLO se non ho lavorato io prima, se permetti, nel caso in esame col casso c'hai ragione. (a meno di non infarcire i fatti di sospetti ad hoc).
    Non è così, al privato lettore arriva esattamente la verità fattuale:
    - se hai visto con un altra agenzia, torna da quella (se ti va) fai un azione di correttezza estrema.
    - se dai un incarico e non lo rispetti paghi penale
    Rispettiamo la libertà altrui.

    Mi fa specie che non capisci che come ragioni mi confermi il mio odio verso questo strumento che viene usato come diritto primae noctis invece che come strumento di efficenza nel servizio, e non farmi spiegare perché.

    Si parla di mercato, il contratto è tra te e il venditore e nel caso come raccontato (senza porne altri, se no non se ne esce), se leggi bene, la volontà di questi (proprietario) non è stata definita, si parla solo di un acquirente che correttamente decide di continuare con l'agenzia che lo ha servito BENE, NONOSTANTE gli abbia offerto l'immobile a un prezzo superiore.

    Non sappiamo nemmeno come si comporta l'agenzia verde, conosciamo solo il racconto del nostro che ci dice cosa ha fatto il suo cliente acquirente potenziale.

    Nel caso raccontato, l'acquirente potenziale si è comportato correttamente non avendo alcun rapporto con l'immobile. Pensa se invece ci fosse andato all'appuntamento e avesse detto "guardi, l'ho già vista" tu gli avresti risposto "ho l'esclusiva"? E questa sarebbe correttezza tra MEDIATORI? :D Capisci dove voglio andare a parare?
    Non farmici arrivare, meglio.
     
    A Limpida piace questo elemento.
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io capisco e tu fai finta di non capire.
    L'esclusiva funziona come io ti ho detto e come tu sai benissimo. Tu vuoi cambiare il sistema e io sono anche d'accordo, ma non c'entra niente con la domanda iniziale del nostro utente al quale ribadisco la mia risposta iniziale. ;)
     
  15. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Spiega per esteso, non lo so affatto. L'esclusiva a quanto so è un contratto tra proprietario e mandatario, l'acquirente e altri colleghi ne sono completamente immuni, specie se sono mediatori, tanto meno devono rispettarla quando si intromette in un affare oncluso per parassitismo. Spiega cosa intendi, per esteso.

    Aggiunto dopo 1...

    Non hai risposto.. ;)
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Semplice: tu proprietario mi dai un'esclusiva, se la picopallo immobiliare va dal proprietario, è il proprietario stesso che deve indirizzarti da me per concludere l'affare insieme a me. Se non lo fa è scorretto: perchè mi ha dato un'esclusiva?
    Se la pincopallo immobiliare dice al proprietario (come probabilmente ha fatto in qst caso): ho il cliente, facciamoglielo vedere e lasciamo scadere il contratto per poi vendere (magari chiediamo anche 20.000euro in piu così ci paghiamo anche la penale se ci scoprono). In qst caso sono scorretti la seconda agenzia ed il proprietario insieme.

    No, non gli ostacolerei l'acquisto solo xchè ho un'esclusiva . Sarei andato dal proprietario x capire cosa stia facendo e poi mi regolo di conseguenza.

    L'esclusiva è così che funziona volente o nolente: adesso è così. Se vuoi cambiare le carte in tavola come vuoi tu facciamolo (a me sta bene), ma non puoi cambiare le regole unilateralmente. Io nn sono uno strenuo difensore dell'esclusiva. L'esclusiva, a livello immobiliare, è uno strumento molto invasivo e a seconda di come lo usi può essere molto utile (come sostengo io e tanti altri) o dannoso (come sostieni tu e qualcun altro). O la eliminiamo, o la modifichiamo o la rispettiamo: non possiamo interpretarla

    Io ho solo voluto dare una risposta alla domanda iniziale e la mia opinione non cambia: intervento immediato e deciso ;)
     
  17. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Stai parlando di proprietario e agente. L'agenzia che tenta di vendere al posto tuo quando tu hai un esclusiva è scorretta esattamente come sei scorretto tu a non far concludere un affare che era nato prima del tuo incarico. ;) Per il tuo "disturbo" c'è la penale, come ti ha detto limpida, solo quella ti è dovuta, non hai altre prerogative; se pensi che non te la paghino, evita di metter su contratti che non funzionano e che inficiano il funzionamento del mercato. ;)
    Stai andando fuori "caso", qui un cliente che ha visto con un altra agenzia la casa prima vuole semplicemente fare la cosa giusta e concludere con essa, sei tu nel mezzo al mercato, con quella cosa fastidiosa, spostati e lascia scorrere il traffico dei beni. Poi chiedi al tuo cliente (il proprietario) di adempiere.
    Se poi, il cliente volesse rischiare (sempre per correttezza di voler adempiere al dovere che ha con l'agenzia precedente) di aspettare la fine dell'incarico TUO, a te basterà semplicemente adempiere a quanto hai sottoscritto e VENDERE l'immobile durante il contratto.
    Se l'agenzia A rinunciase al suo diritto di riscossione dal proprietario (e solo lei potrà decidere) per aiutare il proprio cliente, piegandosi alla logica parassitaria, allora se sarai abbastanzaelastico potrai pure prendere metà provvigione.
    L'esclusiva è COSì che funziona. ;) non come dici tu.

    Aggiunto dopo 2 minuti...

    Continui a non rispondere...
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ti ho risposto qui sopra

    Infatti l'incarico è lui che lo da, da chi dovrei andare?


    neanche per sogno. Allora mi devi dire a cosa serve un'esclusiva. Spiegacelo.
    Telo ripeto per l'ennesima volta: il proprietario che non indirizza a me la seconda agenzia è scorretto. In virtù di un'esclusiva metto cartelli davanti alla casa, pubblicizzo magari facendo capire dove si trova la casa, il parassita è il secondo non sono io. E' anche una questione di deontologia professionale (che mi dirai che ti fa ridere, ma tant'è) e correttezza fra colleghi come ti ho gia detto: la casa trattata in esclusiva da un collega la lascio stare o chiedo collaborazione. Non faccio irruzione mettendo 20000euro sul prezzo, vuol dire che l'acquirente pagherà 3 mediazioni: la sua, quella del proprietario e la penale all'esclusivista. Se questo è tutelare gli acquirenti.....:occhi_al_cielo:
    Questa è un'esclusiva. Non è una gara a vendere x vedere chi è piu bravo, non ci sono premi in palio: solo lavoro si spera ben fatto (quando ci si riesce ;)


    Sono monotono, ti dico sempre le stesse cose: tu sei fuori caso, ma perchè lo vuoi essere. Cavalchi l'onda del contro-esclusiva in ogni dove, ma dovremmo parlarne altrove anche se credo ti seguiranno in pochi (e qui ahimè un po di ragione te la devo dare).
    Non voglio tediare oltremodo i forumisti ed il nostro Aran al quale faccio un in bocca al lupo e rinnovo il mio consiglio che è frutto di malaugurate esperienze dirette. :stretta_di_mano:
     
  19. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    NO, continui a non prendere in consideazione il fatto che tu con l'esclusiva, nel caso, sei di troppo. L'affare lo ha già fatto l'agenzia prima di te, infatti l'acquirente ci torna. ;) Ma da quest'orecchio non senti.

    PS.
    Contro l'esclusiva c'è il mercato... ;)

    Aggiunto dopo 1...

    Non hai risposto affatto! Ti rifaccio la domanda: il cliente di cui sopra invece di non venire all'appuntamento (perchè ha capito che ha già veisto la casa) ci viene. Al suo rifiuto di vederla, perchè ha già visto con altra agenzia e giustamente se compra, compra con quella, tu cosa rispondi?
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    prego si accomodi ;)
     

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