Doppia ipoteca su immobile, mancato preliminare e richiesta danni

[andrea boschini]

guarda le mie certezze non vacillano ( derivate e confermate da esperienze vissute )...

Trascrizione Quali garanzie da'?...da Finanza.it Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o ''subi'ti'' dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.

La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto. definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui e' stato trascritto il preliminare.

In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all'acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare.

Infatti la norma riconosce ai crediti dell'acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.

In pratica l'acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita ''forzata'' del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori. Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.

Quando insomma sarà più opportuno trascrivere un preliminare che si sostanzia nell'inserimento del contratto preliminare nei Registri Immobiliari ? Quando è maggiore il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia: quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo; quanto maggiore è l'importo da versare a titolo di caparra o di acconto; quanto maggiore e' il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).

comunque se hai voglia leggiti anche quest'altra bella spiegazione ...Diritto & Diritti - rivista giuridica on line
Ciao

Aggiunto dopo 12 minuti :

o ancor meglio ti ho travato questo bel "mappazzone " in .pdf
Ma il sunto in due parole e'...una volta trascritto il preliminare, hai la prelazione di diritti sull'immobile anche a fronte di eventuali debiti,mutui,ipoteche,pignoramenti che possono essere eseguiti dal venditore in data successiva alla trascrizione, o addirittura anche in quelli in data antecedente ma non trascritti ( chesso' debiti verso Esatri, ingiunzioni,etc. ).
Va da se' che nessuna banca dara' crediti con garanzia dell'immobile in oggetto ,ben sapendo che il suo privilegio viene dopo il soggetto che ha trascritto.Vedi l'allegato trascrizione.pdfVedi l'allegato Scheda trascrizione preliminare.pdf

 

[brunobr]

Evidentemente traiamo conclusioni diverse dallo stesso testo!
Sul secondo documento, non ci messo molto a trovare :
"La trascrizione ha la funzione di dirimere il conflitto tra più acquirenti inter vivos dal medesimo dante causa, ovvero le controversie tra soggetti che risultano titolari di diritti confliggenti su medesimi beni immobili o mobili registrati, nel caso in cui il titolare originario abbia trasferito il suo diritto in tempi diversi a più soggetti. Tra essi prevale sugli altri colui che per primo ha trascritto il suo titolo di acquisto, anche se dal punto di vista temporale il suo contratto è stato stipulato successivamente rispetto a quello degli altri. La trascrizione ha una natura dichiarativa e mai costitutiva, dal momento che la sua funzione non è quella di attribuire effetti di natura reale all’atto di disposizione (effetti che dipendono esclusivamente dalla stipulazione del contratto, ex art. 1376 c.c.), bensì quella di provocare la risoluzione degli effetti di ogni atto traslativo validamente concluso (e dunque potenzialmente efficace e produttivo di effetti reali) ma che tuttavia non sia stato trascritto o sia stato trascritto successivamente ad un altro,..."
ps. il neretto é il mio
ciao

 

[andrea boschini]

e a chi potesse interessare questi sono i costi...ad esclusione della parcella del notaio
Vedi l'allegato Scheda trascrizione preliminare.pdf [-------

Aggiunto dopo 10 minuti :

Allora spiegami perche' non tiseguo...
io la vedo cosi'...compro casa ex. 300.000 euri ,su cui insiste esclusivamente trascritto debito ipotecario residuo di 100.000 euri...bene,faccio preliminare con 50.000 euri e il notaio lo trascrive...supponi che esistano debiti ulteriori verso terzi di importi che vuoi tu ( ma non trascritti sull'immobile da nessuno ) da enti,banche,fornitori,etc....ora , visto il privilegio che la legge mi garantisce, quali sono i rischi che corro qual'ora il venditore non paghi piu' il mutuo e la casa va all'asta? oppure a fronte di ulteriori iscrizioni posteriori alla mia trascrizione?

Aggiunto dopo 11 minuti :

... lo sarebbe SOLO se l'assegno al venditore e quello all'AI fossero trattenuti dal notaio fino alla verifica che la richiesta di trascrizione é giunta per prima.

...forse parliamo di cose diverse...
io parto dal presupposto che
1) Non consegno assegno se non dopo visura ventennale
2) Controllo documentazione tecnico/fiscale
e solo allora (quindi se non mi si accendono lampadine d'allarme) stilo il preliminare e consegno assegno.
Se il cliente non vuol correre nessun rischio ,propongo di farlo dal notaio e trascriverlo ( per esperienza ,quando gli dici i costi la maggior parte dice di no ),viceversa se la cosa e' nella normalita' eseguo la sola registrazione.
Tutto il resto,come disse DeNiro sono solo..chiacchere e distintivo

 

[brunobr]

..se la cosa e' nella normalita' eseguo la sola registrazione.

Può anche andar bene, perchè no, ma così la sola cosa garantita in caso di problemi é la provvigione .

come disse DeNiro sono solo..chiacchere e distintivo

Questo é sicuro! sono costosissime chiacchere di avvocati...
Quanto all'esempio, vado di fretta , per cui mi scuserai se riporto un esempio altrui :

20.07.2008 lettera spedita ad un giornale dal commercialista Ennio Alessandro Rossi.
Aggiornamento dell'articolo: truffe e imbrogli nella compravendita immobiliare.

Gentile direttore, segnalo alcuni imbrogli e truffe cui potrebbero incappare gli acquirenti di immobili, causando Loro grave danno economico.
(omissis...)
CASO B) TRUFFA CONSISTENTE NEL ROGITARE PIU' VOLTE L'UNICA PROPRIETA' IMMOBILIARE

La truffa si verifica laddove lo sfortunato acquirente avesse ad imbattersi in un truffatore che VENDESSE EFFETTIVAMENTE l'immobile a diverse ignare persone, divenendo immediatamente dopo nullatenente, rendendo vana ogni rivalsa.-Per meglio comprendere necessita sapere che esiste in ogni Provincia la "Conservatoria dei registri immobiliari", ove i Notai depositano e trascrivono le compravendite e altri atti indicativi o limitativi della proprietà immobiliare.

Questo Ufficio e questi atti sono "pubblici" ossia consultabili dall' acquirente che non potrà invocarne l'ignoranza. Esiste una regola: chi, tramite il Suo Notaio, trascrive per primo la compravendita ,o altri diritti reali, presso la Conservatoria prevarrà su chi trascrive dopo di lui; tornando alla nostra ipotesi : se il truffatore cedesse la casa di Sua proprietà più volte a vari compratori che non si conoscono fra loro in tempi e luoghi diversi, il solo acquisto che produrrebbe gli effetti reali della compravendita sarebbe quello trascritto per primo ( si dice appunto" in primo grado") dal notaio più rapido; gli altri acquirenti risulterebbero truffati salvo il diritto di rivalersi sul delinquente che nel frattempo avrà avuto cura di spogliarsi di ogni bene. Ne' i truffati potrebbero citare per danni i rispettivi ignari e incolpevoli Notai che con diligenza e tempestività, avessero trascritto in grado successivo, Esemplificando: se un malintenzionato, possessore di un solo appartamento ( magari in zona turistica o in una grande città), organizzasse accuratamente una truffa (all'insaputa di tutti i protagonisti) e vendesse l'appartamento 4 volte a 4 diversi acquirenti che fra loro non si conoscessero, presso 4 diversi ignari Notai , nello stesso giorno ma ad ore diverse ,(per esempio il primo rogito alle ore 9.00, il secondo alle 12, il terzo alle 15,00 ed il quarto alle 18.00) intascherebbe 4 volte il prezzo della vendita della casa. In tal caso solo l'acquirente assistito dal notaio che casualmente e fortunosamente trascrivesse per primo (appunto in primo grado) l'atto di compravendita, diverrebbe l'effettivo proprietario . Agli altri tre nulla spetterebbe tranne la sterile possibilità di promuovere un' azione giudiziaria di rivalsa e sporgere denuncia per truffa.

ma anche senza contemplare l'ipotesi truffa, i rischi di finire al legale, per il promissario acquirente, ci sono anche nei numerosi casi di registrazioni conflittuali...come ben sai
E senza trascrizione ....bunga-bunga.

 

[andrea boschini]

evitiamo i bunga bunga va'...ma il tuo esempio poco calza con quanto discusso...potevi citare toto' che vendeva la fontana di trevi...esempio ovviamente borderline per la sua assurdita'.
Io in 30 anni l'ipotesi del tuo commercialista non l'ho mai vissuta ne' vista( la citta' in cui vivo fa 60.000 abitanti e oltre 70 agenzie )...anche se fattibile ,quando l'uso di SISTER da parte dei notai ( lo si puo' usare dal 13-12-2000 )sara' esteso anche per le trascrizioni ( come sempre in italia ,le cose ovvie,sono sempre le ultime ad essere attuate )tutte queste pseudopaure finiranno...nel frattempo ci/mi sforzero' a far fare quanti piu' preliminari trascritti dal notaio ( che il cliente non vuole fare per i costi )
Salut

 

[robertobosco]

Venusia 73, nel porre il tuo quesito riferisci che l'avvocato di controparte "ci ha risposto il loro avvocato dicendo che per il prestito era necessario più tempo del previsto, e il compromesso stesso (presumo perchè non avendo nulla a garanzia del prestito la finanziaria volesse un vincolo più forte della semplice proposta d'acquisto) postecipando il termine per il rogito al 28 febbraio 2011 con il vincolo che in caso di mancato prestito e quindi mancata cancellazione dell'ipoteca ci saremmo ripresi solo la caparra senza chiedere il doppio." Quindi se questa risposta è avvenuta per (auguro) iscritto, mi pare una esplicita ammissione di colpevolezza per i ritardi e le complicanze che ne sono derivate !!. Pertanto, come già consigliato, una buona e pronta risposta del tuo legale mi pare necessaria ed opportuna. La pretesa del "doppio" ritengo possa essere priva di validi supporti. Quoto le considerazioni di A.Boschini in merito alla soluzione del prefinanziamento per soddisfare la Gerit (improbabile soggetto fallibile), Ritengo che la tua banca poteva meglio assisterti per la soluzione del problema. Vero che tali operazioni comportano per essa una gestione più fastidiosa, ma che sovente arricchiscono professionalmente quando affrontate, con gratificanti apprezzamenti della clientela (che spesso fanno buona e gratuita pubblicità).