Dubbi prima di PdA - eredi, cambio agenzia etc

[Ric99]

Buongiorno,

Da un pò di tempo alla ricerca di una casa, trovo finalmente quella che fa al caso mio. Prima di passare alla proposta ho un paio di questioni/domande:

1. La casa è posseduta da più eredi, a seguito di una successione di qualche anno fa. Devo avere qualche particolare cautela, tipo richiedere la conferma di accettazione dell'eredità adesso o lo farà il notaio?

2. Non ho potuto fare verifiche su urbanistica, è sufficiente la dichiarazione standard che l'AI mi dice troverò nel modulo, in cui il venditore garantisce che sia a posto o devo mettere sospensiva? Ho messo in conto di pagare il geometra comunque, ma so che una sospensiva mal scritta è peggio che non averla, suggerimenti?

3. La casa ha cambiato agenzia nel tempo, l'ho visitata una prima volta, un anno fa circa, ma il prezzo era fuori mercato, poi vi è stato cambio di agenzia ed il prezzo è sceso, rientrando nei miei limiti. Rischio di dover pagare due volte la commissione? Sulla legittimità sostanziale avrei da dire, il cambio agenzia non è una cosa che ho deciso io, ma quali sono le regole in merito? Per la cronaca, non ricordo di aver firmato nulla al momento della visita.

Grazie in anticipo a chi vorra' rispondere

 

[francesca63]

1) trascrizione dell’accettazione tacita , se non già fatta , la fa il notaio un attimo prima del rogito.
Devi solo verificare che la dichiarazione di successione sia stata presentata, e che non ci fosse un testamento che ha lasciato conflitti aperti tra eredi.
2) sospensiva scritta bene
3) quanto è sceso il prezzo ? E perché sei andato l’anno scorso a vedere una casa che non potevi permetterti ? o era solo fuori mercato il prezzo ?

 

[Bagudi]

E perché sei andato l’anno scorso a vedere una casa che non potevi permetterti ?

Perchè sperava che abbassassero il prezzo ?

 

[Ric99]

1) trascrizione dell’accettazione tacita , se non già fatta , la fa il notaio un attimo prima del rogito.
Devi solo verificare che la dichiarazione di successione sia stata presentata, e che non ci fosse un testamento che ha lasciato conflitti aperti tra eredi.
2) sospensiva scritta bene
3) quanto è sceso il prezzo ? E perché sei andato l’anno scorso a vedere una casa che non potevi permetterti ? o era solo fuori mercato il prezzo ?

Intanto grazie della risposta.

Come faccio a verificare 1) e poi, per il 2) qualcuno ha un esempio di una sospensiva per verifica urbanistica?

Per il 3) in breve, servono lavori di una certa entità e dalle foto non lo avevo capito. Quando l'ho vista di persona, l'ho giudicata fuori mercato e, dopo un po', il prezzo è sceso parecchio (più del 22%, in più passaggi). Non so se però ha un impatto sulla mia domanda, che era: se il venditore cambia agenzia io rischio di pagare doppio?

 

[francesca63]

1] nella dichiarazione di successione c’è scritto se c’era testamento o no.
L’agenzia dovrebbe averne copia. Chiedi al notaio di valutare per te gli eventuali rischi, in base alle risultanze.
2] Questa potrebbe essere una buona traccia:
“la presente proposta è sospensivamente condizionata alla verifica della regolarità urbanistica e catastale, che dovrà essere eseguita a cura e spese di parte acquirente, entro un mese dalla data in cui parte venditrice avrà fornito tutta la documentazione necessaria .
In caso di impossibilità di avere tale documentazione entro due mesi (o più, secondo quanto vi garba stare in attesa) dall’accettazione della proposta, il contratto concluso resterà inefficace.
Nel caso il tecnico di parte acquirente dovesse rilevare abusi insanabili, ugualmente il contratto resterà inefficace.
In caso si rilevassero abusi sanabili, il contratto diverrà efficace, e parte venditrice si obbliga fin d’ora a regolarizzare la situazione sia urbanistica che catastale, entro la data prevista per il rogito “( o entro la data della perizia, se devi chiedere un mutuo: in questo caso, devi studiare diversamente le tempistiche, lasciando un paio di mesi almeno tra perizia e rogito).
3) con un prezzo inferiore del 22% e un anno di distanza, la prima agenzia non potrebbe avere nulla da pretendere, perché si tratta decisamente di un affare diverso.
Ma la certezza matematica che non provino comunque a chiederti qualcosa non può dartela nessuno ( ho scritto “provare”, non “riuscire” )

 

[Ric99]

Ti ringrazio, queste risposte mi sono di grande aiuto per il caso specifico e anche più in generale.

 

[PyerSilvio]

Ti ringrazio, queste risposte mi sono di grande aiuto per il caso specifico e anche più in generale.

Si.

Salvo che i proprietari dopo tutti sti arzigogolii, non liquidano immediatamente la tua offerta, con un semplice, chiaro e conciso:
"NO".

Non avendo prima raggiunto la fusione economica dell'accordo, ognuno di quei codicilli, resta perfettamente inutile.
Se non risultare dannosi.

Al primo capo perché potrebbero essere proprio la motivazione per cui non ti concedono la casa.

Al capo due, potrebbero gravarti di oneri inutilmente, nel caso in cui, effettivamente non ti concedono la casa.

Un po' come attrezzarsi di tutto punto prima del dovuto.

Ti procuri tutto e parti da Milano indossando già la muta, la maschera, le bombolle e via giulivo verso il mare.
Quando arrivi il mare dove dovevi immergerti non te lo fanno vedere neanche e ti tocca girare le pinne e ritornartene a casa a piedi.

Se devi fare tanto mutuo e vuoi subordinare il contratto al finanziamento, ti basterà usare questa sola sospensiva.
Senza aggiungerne delle altre, che puntualizzano l'ovvio e dettano termini ad orologeria, che neppure dipendono da te.
Considerato, che tu stesso attendi il nulla osta della banca, dettato dalla perizia, che potrebbe non avere un buon esito.
Aldila' della avvenuta riconformazione della casa.
Che resta sempre imputabile al venditore.

Se invece non fai o fai poco mutuo, avanza con una semplice proposta sostenuta da un minimo assegno.
La proposta rinvia al preliminare.
Il preliminare rinvia al rogito.

Se devi intervenire e hai già in preventivo di coinvolgere un tecnico, inseriscilo già tra la proposta e il preliminare, con il conferimento di una delega.
Che gli consenta di prendere in mano e condurre tutto il riassetto dei carteggi.
Senza subordinare o pendere dalle labbra altrui per averli.

La prima cosa da fare è andare d'accordo sul prezzo.

Diversamente, si rischia di perdere tempo, soldi ed occasioni.

 

[Ric99]

Ciao

Grazie della risposta.

Per il mutuo non ho problemi, non ho bisogno di sospensiva - la cifra è ridotta e so come fare altrimenti.

La prima domanda che ho fatto nel thread è proprio se posso limitarmi a fare dopo le verifiche, come suggerisci tu. Il rischio, immagino, sia di perdere la commissione sulla vendita - se la PdA è accettata e ci si ferma dopo, devo innanzitutto richiedere i soldi al promettente venditore oppure negoziare, mentre l'agenzia la pago e basta.

Capisco la tua posizione ma non sono sicuro sia meglio rischiare di perdere soldi o rischiare di perdere la casa. A spanne forse la seconda ma se lo sconto è buono forse la prima. Ci penso un pò su prima di decidere, grazie comunque

 

[PyerSilvio]

Ciao

Grazie della risposta.

Per il mutuo non ho problemi, non ho bisogno di sospensiva - la cifra è ridotta e so come fare altrimenti.

La prima domanda che ho fatto nel thread è proprio se posso limitarmi a fare dopo le verifiche, come suggerisci tu. Il rischio, immagino, sia di perdere la commissione sulla vendita - se la PdA è accettata e ci si ferma dopo, devo innanzitutto richiedere i soldi al promettente venditore oppure negoziare, mentre l'agenzia la pago e basta.

Capisco la tua posizione ma non sono sicuro sia meglio rischiare di perdere soldi o rischiare di perdere la casa. A spanne forse la seconda ma se lo sconto è buono forse la prima. Ci penso un pò su prima di decidere, grazie comunque

Se il tuo problema sono solo le commissioni di agenzia trova l'accordo col mediatore che lo pagherai salvo buon fine.

La bontà di un affare mica dipende dal pagare o meno un mediatore.


Resta inteso che la responsabilità del venditore e degli accordi tra lui e l'acquirente esulano dall'attività dell'intermediario.

 

[specialist]

A spanne forse la seconda ma se lo sconto è buono forse la prima.