Dubbi sul rinnovo di un contratto di locazione

[GiadaVene]

Ciao a tutti, il mio problema è questo: sono una studentessa universitaria fuori sede e per tre volte ho rinnovato un contratto d'affitto annuale stipulato nel settembre 2008 e che quindi è stato rinnovato (sempre con pagamento dell'f23) a settembre 2009, 2010 e 2011. Ora ho lasciato la casa ma leggendo qua e là su internet mi è venuto il dubbio che io non potessi fare questi tre rinnovi di un anno ciascuno. Ho sbagliato qualcosa? E se sì, cosa rischio? Grazie.

 

[SGTorino]

Se, come presumo, sei tu la parte conduttrice, direi nulla, avendo oltretutto ottemperato al versamento annuale dell'imposta di registro pari al 2% dell'importo del canone annuo. Da un punto di vista contrattuale, bisognerebbe leggere quello che avete sottoscritto tu ed il proprietario. Di fatto avreste dovuto utilizzare l'allegato E del Decreto Ministeriale 30/12/2002, dedicato agli studenti universitari e sottoposto al regime del canone concordato. Se invece avevi sottoscritto un uso transitorio generico, l'art. 2 dello stesso decreto prevede l'obbligo, alla scadenza di motivare per iscritto il permanere delle esigenze di transitorietà. In caso contrario ed in presenza di contenzioso, il giudice ben avrebbe potuto riconvertire il contratto transitorio in un 4+4

 

[GiadaVene]

Il mio contratto è un normale contratto transitorio (non mi era venuta in mente inizialmente l'idea di poter stipulare un contratto per studenti universitari), ma con la padrona non ci sono mai stati problemi, si è sempre comportata molto bene con noi e noi con lei. Il mio dubbio sorge perché leggendo qua e là su internet mi sembra di aver capito che il contratto di natura transitoria sia rinnovabile una sola volta. A questo punto però noi l'abbiamo rinnovato per tre volte prima di lasciare quest'anno l'appartamento perché abbiamo finito di studiare. Quindi ora non vorrei non essere in regola con l'Agenzia delle Entrate. Ogni anno ho pagato "regolarmente" l'imposta di registro per anni successivi al primo. Ora mi sembra di aver capito che il rinnovo di un contratto d'affitto di natura transitoria per più di un anno significherebbe che la necessità transitoria sia venuta meno e quindi il contratto si trasformerebbe automaticamente in un 4+4. Da questo punto di vista però anche se così fosse, avendo sempre io pagato l'imposta dovuta ogni anno non dovrebbero esserci problemi dal punto di vista fiscale vero? Oppure il contratto non si è trasformato automaticamente in un 4+4 e ne avrei dovuto stipulare un altro? Qualcuno può aiutarmi?

 

[SGTorino]

Come ti dicevo, visto che hai ottemperato alle tue incombenze fiscali, non credo ci possano essere ulteriori strascichi, tanto meno di natura contrattuale, visto che la trasformazione da transitorio a 4+4 non avviene automaticamente ma sempre dietro domanda di una delle parti

 

[GiadaVene]

Quindi non potrebbero esserci dei problemi visto che di fatto pagando l'imposta di registro noi abbiamo rinnovato un contratto che in quanto transitorio di fatto non poteva essere rinnovato?

 

[SGTorino]

fiscalmente no, non credo proprio; ripeto, secondo me sono due problemi completamente diversi: l'aspetto fiscale (con il vostro adempimento) è una cosa, su tutt'altro piano deve leggersi la questione del rinnovo (legittimo o meno) che riguarda l'aspetto meramente contrattuale.

 

[GiadaVene]

Va bene! Grazie mille!

 

[cozmagavril68]

salve.io ho da 08/2011 un contatto di 4 anni.in contratto scrive che passa in automatico per ancora 4 anni si il proprietario non fa la disdetta.
alora il proprietario mi dice che deve rinovare il contratto ogni anno.perche? i piu "e scriittto" che pago 250e/mese.ma invece pagavo 350.e da due anni mi chiede ogni anno ancora 7-8 euro in piu al mese(358 in 2011 e 365 in 2012)per in rinovo dell contratto.innpiu in sgosto li da 40 euro(meta dell rinovo).
cosa devo fare?

 

[cozmagavril68]

da 08 /2007 scuza

 

[SGTorino]

Se ho capito, hai firmato un contratto di locazione per un'abitazione di anni 4+4. Quindi, partendo da agosto 2007, essendo stato prorogato alla prima scadenza dei 4 anni, scadrà ad agosto del 2015.
Il rinnovo annuale di cui dice il proprietario è semplicemente il pagamento, dovuto tutti gli anni, dell'imposta del registro. Se adesso tu paghi 365 euro al mese, a te spetta pagare la metà dell'imposta dovuta e cioè, arrotondando, 44 euro.
Tutt'altra cosa è il fatto che in contratto c'è scritto che tu paghi 250 euro ed invece gliene dai 365.
Io qui mi limito a riportarti la norma che ti potrebbe interessare.
Decreto Legislativo n. 23/2011. Art. 3 commi 8 e 9:" 8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio".