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  1. alex779

    alex779 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno,


    Vorrei stipulare un mutuo trentennale a rata bassa (circa 300 €) per la copertura del 20% del capitale necessario all' acquisto di un immobile.
    Vorrei avere conferma che se qualora soppraggiungessero nei futuri 30 anni condizioni avverse che mi impedirebbero di far fronte alla rata sarei teoricamente pignorabile anche se avrò già versato l' 80 % del valore dell' immobile (ma rimborsato ad esempio solo il 10% del valore del mutuo) ?
    So che ora la pignorabilità scatterebbe dopo 18 rate non pagate anche non consecutive..
    18 rate non pagate e partirebbe in automatico la procedura di vendita diretta.
    A questo punto potrei provare a vendere io l' immobile in questo caso ? o il diritto di vendita diretta spetta alla banca che lo farebbe appoggiandosi ad agenzie?

    grazie e un cordiale saluto
     
  2. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Finchè rimane un debito residuo, fosse anche solo di 1000 euro, la banca ha sempre la possibilità di attivare le garanzie (contratto di mutuo + ipoteca volontaria).

    Dipende dal contratto di mutuo. Se fatto in maniera classica anche dopo solo sei mesi ma passando per la procedura esecutiva in tribunale.

    Secondo la nuova possibilità di inserire il patto marciano, quello a cui ti riferisci, anche la vendita diretta da parte della banca (dopo 18 rate) ed eventuale saldo a tuo favore della differenza se presente.

    Ma se per un motivo qualsiasi viene iniziato un pignoramento da altri, probabilmente vale la classica procedura di passare dal tribunale esecuzioni.

    Con i nuovi contratti di mutuo non so, non ne ho ancora visti personalmente.

    Ma sicuramente vale sempre il principio che se ripaghi il debito del tuo immobile puoi fare ciò che vuoi. Anche in sede di rogito (acquirente che porta un assegno per il creditore che rilascia assenso). Comunque da verificare, i contratti di nuovo tipo, sia pur presenti, sono ancora giovani.

    Magari il nostro esperto di mutui può aggiungere qualcosa @Ettore Arru
     
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  3. Ettore Arru

    Ettore Arru Membro Attivo

    Altro Professionista
    Innanzi tutto grazie a @miciogatto per l'appellativo di "esperto".
    Per rispondere ad alex, benché consideri remota l'ipotesi esposta, la risposta è "si".
    Indubiamente, nella malaugurata ipotesi indicata, la banca potrebbe portare avanti un pignoramento a valere sulle somme in linea capitale oltre spese ed interessi, in ragione del valore dell'ipo iscritta.

    Le norme prevedono che si possa richiedere una riduzione dell'ipo, se risulta estinto almeno un quinto del debito, a partire da quello originario, in modo tale da renderla proporzionata alla somme residua (2873 cc)
    Il successico art 2875 specifica i casi di riduzione in presenza di ipo giudiziali.

    Tecnicismi a parte, il tutto si verificherebbe solo in caso di totale "inerzia" da parte del debitore e nel caso specifico, considerando il prudentissimo intervento (20%) - credo che prima di "scomodare" l'istituto con l'avvio di costose procedure esecutive, si abbia ampio spazio per sistemare il debito differentemente o al limite, di porre in vendita l'immobile evitando pignoramenti e soprattutto l'incremento del debito a causa dei costi.

    Quanto costa l'immobile?
     
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  4. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Grazie a te @ettore per il contributo.

    Mia curiosità: nuovi contratti con l'opzione del patto marciano, ne hai già visti?
     
  5. alex779

    alex779 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Egregi Ettore Arru e Miciogatto,

    grazie per la pronta ed approfondita risposta. L' immobile costerà 270000 € .
    Sto per andare i banca a farmi fare un'offerta. Spero che a differenza di due mesi fa la banca mi faccia un' offerta conforme alla nuova normativa delle 18 rate (Decreto legislativo, 21/04/2016 n° 72, G.U. 20/05/2016).. Credo di poterla esigere essendo questa in gazzetta ufficiale da maggio 2016, giusto?

    Cosa significherebbe nel mio caso ? Quanto potrei ridurre l' ipoteca fra 6-7 anni e questa operazione di riduzione avrà dei costi?

    grazie ancora
     
  6. Ettore Arru

    Ettore Arru Membro Attivo

    Altro Professionista
    No, non ne ho visto. Tieni conto che dopo circa 22 anni , oggi io - i mutui - li "vedo" dall'altra parte della barricata; mi occupo meno di erogazione e prevalentemente di consulenza finanziaria in merito ad anomalie, problematiche, procedure, analisi contratti ed "ottusità" bancarie.
     
  7. Ettore Arru

    Ettore Arru Membro Attivo

    Altro Professionista
    Alla conclusione del 6 anno di regolare ammortamento.
     
  8. Ettore Arru

    Ettore Arru Membro Attivo

    Altro Professionista
    Con 54K su 270 - l'applicazione della nuova normativa o della vecchia, non ti cambia di una virgola... sei certamente al riparo nel caso dovessi "tu", vendere l'immobile per sopraggiunte problematiche.

    Goditi il nuovo acquisto e sta sereno
     
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  9. alex779

    alex779 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ok, grazie ciò mi conforta.
    Tuttavia con la nuova normativa avrei molto più margine di tempo per rivendermi da solo la casa, o sbaglio?

    es. se mi accorgo di avere difficoltà e non pago per 6 mesi ne ho altri 12 per vendere e saldare la banca, mentre con la vecchia se non pago per 6 mesi parte il pignoramento e io ho molto meno tempo per provare a vendere evitando il pignoramento..
     
  10. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    a quanto detto aggiungo solo che le rate non pagate sono sempre e comunque consecutive. quando si versa infatti si paga sempre la rata impagata più vecchia.
     
  11. Ettore Arru

    Ettore Arru Membro Attivo

    Altro Professionista
    Vero anche questo (perlomeno nella maggior parte dei casi).
    La differenza è che se non paghi 6 rate consecutivamente la decadenza l'avrai dopo il 6°mese, se invece paghi un mese si ed uno no, l'avrai dopo il 12°
     
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  12. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Concordo con Ettore.

    Anche perché sono calcoli che lasciano il tempo che trovano (mi riferisco al tempo che avresti per vendere).

    E' vero che la con la procedura, diciamo classica, la banca se vuole può agire dopo sole sei mesi ma non accade sempre, anzi, spesso passa molto piu' tempo.

    Diciamo che non puoi fare affidamento su questi calcoli preventivamente.

    (@eldic tu che sei dell'ambiente, ti sono capitati i nuovi contratti con patto marciano? )
     
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  13. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    uh, no.
    vado a memoria; sono anni che non ne vedo uno in generale...
     
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  14. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Mi incuriosice il fatto di pagare 216k cash e 54k di mutuo 30ennale a 300euro al mese. Comunque, facendo una simulazione, a me esce una rata di circa 200e al mese (tasso fisso).
     
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  15. alex779

    alex779 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    per rispondere a brina82: ho una bassa propensione all' indebitamento e attualmente un basso reddito.
    con una rata di 2-300 euro ci sto dentro, di più ho difficoltà.
    Inoltre vorrei dormire sonni tranquilli nei prossimi 30 anni.. ;)
     
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  16. alex779

    alex779 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    aggiornamento:
    La consulente della banca di fornte alla clausola delle 18 rate (Decreto legislativo, 21/04/2016 n° 72, G.U. 20/05/2016), casca letteralmente dalle nuvole, completamente ignara...

    Possibile? Il decreto è in G.U. da Giugno 2016!!!!

    Addirittura la clausola attuale nel contratto di mutuo proposto è la seguente:

    "Art3) Versamenti rateali

    ...Se nel periodo dei versamenti rateali il Cliente non corrisponde quanto dovuto la Banca potrà ritenere risolto il contratto di finnziamento ed agire esecutivamente per il recupero del proprio credito"

    Senza alcun riferimento alle 7 o 18 rate non pagate..

    In pratica per come intendo io quella frase basta anche una rata non pagata e potrebbero iniziare il pignoramento..
    Anche se in sola linea teorica da comunque fastidio.

    Che la banca poi ignori completamente la legge fa parecchio incaxxare..

    ciao!
     

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